房租

　　上诉人(原审被告)刘X委托代理人左XX被上诉人(原审原告)潘XX委托代理人冯X委托代理人高超刚上诉人刘X因与被上诉人潘XX租赁合同纠纷一案，均不服泸州市江阳区人民法院(2015)江阳民初字第1654号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘X的委托代理人左XX、被上诉人潘XX及其委托代理人冯X、高超刚到庭参加诉讼，本院在审理过程中，上诉人潘XX于2015年11月3日向本院申请撤回上诉。本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原判查明：泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附12A号的商铺属案外人泸州梓橦路小学所有。潘XX与梓橦路小学签订租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年12月18日，潘XX与刘X签订《租赁合同》，刘X承租泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附12A号商铺，租期自2014年12月4日起自2016年12月3日止。商铺租金为每平方米90元，每月1358元，支付方式为按季支付，每季度末最后7日支付下季度租金，租赁保证金8000元，合同中另约定：“八、违约责任，甲方(即潘XX)与乙方(即刘X)任何一方均不能单方面终止合同，或者改变租赁期限、降低或者提高租金，否则，违约方必须向守约方支付两倍保证金。因不可抗力因素或政策性风险除外，双方均不承担违约责任，本合同自动解除。”同时，双方签订《补充协议》，在租赁合同约定的租金之外，刘X附12A号商铺每月按建筑面积170元/平方米，即每月2562元支付潘XX作为个人管理费，支付方式与租金一致。合同签订后，刘X交付了保证金，在合同履行期间，经刘X请求，潘XX同意一段时间内每月租金及管理费均减半收取，2015年3月3日，潘XX短信通知刘X减半优惠取消，此后租金及管理费均按合同价收取，双方产生争议。另查明，自2015年3月至今近6个月，潘XX未再收到刘X交付的房租。以上事实有《房屋所有权证》、《授权委托书》、《租赁合同》、《补充协议》、《短信内容》、当事人陈述等证据在案佐证，经原审法院审查并确认其证据效力。原判认为：本案系租赁合同纠纷，潘XX与刘X签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法产生法律效力，双方之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人刘X的主要义务，经查明，刘X近6个月未缴纳租金已属根本违约，潘XX要求解除合同的请求原审法院予以准许。本案中潘XX之前减半收取合同约定的租金和管理费的优惠是其对权利的自由处分，优惠期间届满后，潘XX要求恢复至双方合同约定的价格收取租金及管理费符合法律的规定。双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由刘X交付现金，潘XX出具收条，在双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，原审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：(一)债权人无正当理由拒绝受领;……”;第一百零三条“……提存费用由债权人负担”，因此，在刘X抗辩潘XX拒绝收受租金时，法律明确规定了刘X享有的救济途径，但本案中刘X未提供有效证据证明其履行了给付租金的义务，原审法院按照6个月未缴纳租金的事实认定刘X应承担违约责任。根据潘XX的请求，原审法院以刘X实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为200元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租赁合同解除后，潘XX请求负有腾房义务的刘X支付房屋占用使用费的请求，原审法院予以支持，附12A号商铺月租金1358元，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付。关于刘X辩称已于2015年4月搬离承租商铺，原审法院认为，在潘XX否认商铺已收回的情况下，其举证责任应由刘X承担，因刘X未提供有效证据证明其搬离本案涉讼商铺并退还潘XX，其辩称理由原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，原审法院判决：一、潘XX与刘X于2014年12月18日签订的《租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、刘X于本判决生效之日起五日内给付潘XX2015年3月4日起至本判决生效之日止的房屋租金、管理费，房屋租金按每月1358元、管理费按每月2562元标准计付。三、刘X于本判决书生效之日起五日内腾空交付潘XX泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附12A号商铺。四、如刘X于本判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附12A号商铺给潘XX，则按每月1358元的标准支付潘XX房屋占用使用费，房屋占用使用费自被告刘X占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付。五、刘X于本判决生效之日起五日内给付潘XX违约金200元。本案案件受理费149元，由刘X承担。宣判后，上诉人刘X不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实不清，被上诉人潘XX为了达到尽快交房的目的，通过各种手段让上诉人不能正常利用房屋，并以种种理由让上诉人履行不能，其行为有违合同目的。二、双方就房屋租金达成减半的约定后，被上诉人潘XX单方面上涨房租，经上诉人多次要求被上诉人潘XX收取房租。请求二审法院判决上诉人刘X不支付房租和管理费，不承担违约金，被上诉人潘XX辩称，双方应当按照《租赁合同》履行，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院所查明的事实和证据予以确认。本院认为，潘XX与刘X签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。2015年3月后，潘XX要求刘X按照《租赁合同》约定支付房租和管理费，应当受到法律保护，并非潘XX单方面上涨房租。刘X认为2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，没有事实和法律依据。刘X也没有向本院提供足够证据证明在2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，对其诉讼主张，本院不予支持。刘X近6个月未缴纳租金已经构成违约，原审法院判决刘X交付租金、解除合同，并无不当。按照潘XX与刘X签订的《租赁合同》第三条“……若乙方延迟7日以上，仍不交纳，甲方有权以合同违约收回商位，而且不退还保证金，并追究乙方的违约责任”，原审法院根据刘X的违约情况、潘XX的损失情况，判决刘X给付潘XX违约金200元，并无不当。上诉人刘X请求判决不支付房租和管理费，不承担违约金，没有事实和法律依据，其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。