房租

　　上诉人(原审被告)郭X被上诉人(原审原告)潘XX委托代理人冯X委托代理人高超刚上诉人郭X因与被上诉人潘XX租赁合同纠纷一案，均不服泸州市江阳区人民法院(2015)江阳民初字第1653号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人郭X、被上诉人潘XX及其委托代理人冯X、高超刚到庭参加诉讼，本院在审理过程中，上诉人潘XX于2015年11月3日向本院申请撤回上诉。本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。一审法院审理查明：泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附10号的商铺属案外人泸州梓橦路小学所有。潘XX与梓橦路小学签订租赁合同，获得以上商业用房自2013年12月至2023年12月的承租权及转租权。2014年2月15日，潘XX与郭X签订《租赁合同》，郭X承租泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附10号商铺，租期自2014年3月1日起自2016年12月3日止。商铺租金按每平方米90元计算，每月1360.80元，支付方式为按季支付，每季度末10日前支付下季度租金，租赁保证金为1万元，合同中另约定：“八、违约责任，甲方(即潘XX)与乙方(即郭X)任何一方均不能单方面终止合同，或者改变租赁期限、降低或者提高租金，否则，违约方必须向守约方支付两倍保证金。因不可抗力因素或政策性风险除外，双方均不承担违约责任，本合同自动解除。”同时，双方签订《补充协议》，在租赁合同约定的租金之外，郭X承租的附10号商铺每月按建筑面积130元/平方米计算，即每月1965.60元支付潘XX作为个人管理费，支付方式与租金一致。合同签订后，郭X交付了保证金，在合同履行期间，经郭X请求，潘XX同意在一段时间内每月租金及管理费均减半收取，2015年3月3日，潘XX短信通知郭X减半优惠取消，此后租金及管理费均按合同价收取，双方产生争议。自2015年3月至今近6个月，潘XX未再收到郭X交付的房租。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷，潘XX与郭X签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法产生法律效力，双方之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此支付租金是承租人郭X的主要义务，经查明，郭X已近6个月未缴纳租金已属根本违约，潘XX要求解除合同的请求予以准许。本案中潘XX之前在一定时间内减半收取合同约定的租金和管理费的优惠是其对权利的自由处分，优惠期间届满后，潘XX要求恢复至双方合同约定的价格收取租金及管理费符合法律的规定。双方对租金交付的方式按照双方的交易惯例是现金交付，由郭X交付现金，潘XX出具收条，在双方对租金未给付的违约行为均认为是对方责任的情况下，一审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：(一)债权人无正当理由拒绝受领;……”;第一百零三条“……提存费用由债权人负担。”因此，在郭X抗辩潘XX拒绝收受租金时，法律明确规定了郭X享有的救济途径，但本案中郭X未提供有效证据证明其履行了给付租金的义务，一审法院按照6个月未缴纳租金的事实认定郭X应承担违约责任，根据郭X的请求，一审法院以潘XX实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为200元，符合公平原则和诚实信用原则。双方租赁合同解除后，潘XX请求负有腾房义务的郭X支付房屋占用使用费的请求，一审法院予以支持，本案涉讼商铺月租金1360.80元，房屋占用使用费参照合同约定的租金标准支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零二条、第一百零三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、潘XX与郭X于2014年2月15日签订的《租赁合同》、《补充协议》于判决生效之日解除;二、郭X于判决生效之日起五日内给付潘XX2015年3月4日起至本判决生效之日止的房屋租金及管理费，房屋租金按每月1360.8元、管理费按每月1965.60元标准计付;三、郭X于判决书生效之日起五日内腾空交付潘XX泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附10号商铺;四、如郭X于判决书生效之日起五日内未腾空交付泸州市江阳区江阳中XX一层X-79号自编号附10号商铺给潘XX，则按每月1360.80元的标准支付潘XX房屋占用使用费，占用使用费自郭X占用之日起计算至腾空交付房屋止，于腾空交付房屋时支付;五、郭X于判决生效之日起五日内给付潘XX违约金200元。案件受理费192元，由郭X承担。宣判后，上诉人郭X不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：一、原判认定事实错误，因潘XX怠于履行管理义务，商场经营不善，潘XX主动减半收取租金，后单方违约上调租金;二、被上诉人单方上涨租金，并拒绝受领上诉人缴纳的租金，因此，本案系潘XX违约，而非上诉人违约，原判认定上诉人违约错误。请求二审法院依法改判，诉讼费用由潘XX负担。被上诉人潘XX辩称，双方应当按照《租赁合同》履行，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。二审中被上诉人潘XX向本院提交了证人周再红出具的证明原件一份，拟证实包括郭X在内的部分承租人拒绝按照合同约定支付租金，只同意按自己提出标准交租金，而出租人潘XX不同意。对该份证据材料，郭X一方质证认为，该证明无法核实是否系周再红本人出具，对其真实性有异议。本案二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院所查明的事实和证据予以确认。本院认为，潘XX与郭X签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。本案争议焦点为承租人郭X是否具有违约行为，租赁合同是否应当解除。双方签订的《租赁合同》约定租金为1360.80元∕月，管理费1965.60元∕月，后经双方协商，潘XX同意租金与管理费在一定期限内减半收取，但未采用书面形式约定减免方案的具体执行期限，在实际执行减免方案期间，应视为潘XX对自己合同约定的收取租金权利的自愿处分。潘XX自2015年3月起，要求执行双方书面合同约定的租金价格，符合双方当事人签订的《租赁合同》的约定，郭X应当按照合同约定的租金标准交纳租金。郭X认为2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，没有事实和法律依据，郭X也没有向本院提供足够证据证明在2015年3月后应当继续减半支付房租和管理费，对其诉讼主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，潘XX作为出租人将房屋交付给承租人郭X使用后，支付租金是承租人郭X的主要义务。根据《租赁合同》约定，租金支付方式为先支付后使用，在每季度末10日前支付下季度租金。根据庭审查明事实，郭X租金交至2015年2月，在2015年3月1日前，郭X应将下一季度即2015年3月、4月、5月租金交给潘XX，事实上，郭X自2015年3月起至一审法院判决时止近6个月时间内未缴纳租金，一审法院认定郭X具有违约行为，并无不当，上诉人郭X认为自己没有违约行为的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，郭X自2015年3月起至今未交纳租金，已构成根本性违约，郭X据此要求解除合同，一审法院予以准许，符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人郭X承担。本判决为终审判决。