胡XX与陈XX、黄XX房屋租赁合同纠纷一案

　　上海市宝山区人民法院民事判决书

　　(2018)沪 0113 民初 13156 号

　　原告：胡XX，I女，1953年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。

　　委托诉讼代理人：解焕宇，北京XX律 .师。

　　被告：陈XX，男，1963年4月21日生，汉族，户,籍地福 建省古田县城西街道XX，现住上海市普 陀区宜川XX。

　　委托诉讼代理人：唐XX，上海市XX律师。

　　被告：黄XX，女，1962年11月29曰生，汉族，户籍地福 建省古田县城西街道XX，现羁押于上海 市杨浦区看守所。

　　委托诉讼代理人：陈XX，身份事项同上，系黄XX丈夫。

　　原告胡XX与被告陈XX、黄XX房屋租赁合同纠纷一案， 本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡
尔霞及其委托诉讼代理人解焕宇，被告陈XX(暨被告黄XX的 委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人唐XX到庭参加诉讼。本 案现已审理终结。

　　原告胡XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的 个人商铺承包合同，被告返还商铺;2、判令被告支付原告承包租

　　赁费及房屋使用费(要求被告支付截止至2018年2月19日拖欠 的租金人民币59,000元(以下币种均为人民币)，并按每月26,390
元的标准束付自2018年2月20日起至房屋实际返还之日止的租 金及房屋使用费);3/判令被告支付逾期付款违约金316,849元
(至2018年9月19日，被告共计拖欠租金243,730元，要求被 告按照拖欠租金金额的130%支付违约金)。事实和理由：2015
年1月24日，原^皮告等订《个人商铺承包合同》，约定原告将上 海市宝山区聚丰XX弄x号、x号两间商铺(以下简称“系争
房屋”)承包给被告，被告向原告支付承包费用，承包期限为2015 年2月20日至2020年2月19日。合同约定承包费按月支付，提
前每月支付下个月的承包费用，若被告拖欠承包费，原告有权向 被告加收逾期付款违约金，每天按实欠承包费的3%收取，拖欠超
过15天，原告有权收回经营的餐饮企业，若被告欲将承包的餐饮 企业转承包给第三人使用，必须征得原告同意，付清所有费用，
并办理相关手续。自2015年12月，被告开始拖欠承包租赁费。 2017年3月15日，在原告不知情的情况下，被告将商铺转包给
XXX，2017年5月4日将商铺转包给金X。2017年12 月23曰、2018年1月23曰，原告分两次向被告发出书面告知书，
要求被告向原告支付拖欠的承包租赁费，同时要求解除双方的《个 人商铺承包合同》。但被告拒不支付任何款项，故原告提出诉请 如上。

　　被告陈XX、黄XX共同辩称，不同意解除租赁合同，租赁 合同有继续履行的可能性，两位次承租人依旧在经营，租赁费可
以支付。合同上虽然约定了第四年的月租金是26,390元，但是双 方曾口头约定租赁费每月21，000元，被告同意按照每月21,000元
向原告支付租金，但是应当扣除原告直接向次承租人XXX收取的租金12,000元。原告主张的违约金没有事实和法律依据， 也高于原告的f员失。

　　本院经审k认定事实如下：

　　系争房屋产权人为原告之子王XX。2015年1月1曰，王XX出具委托书，委托原告办理系争房屋对外承包、经营和租赁事
宜。2015年1月24丨曰，原告、王XX(甲方)与被告陈XX、、 黄XX(乙方)签订《个人商铺承包合同》，约定，甲方将上海
市宝山区聚丰园路x弄x号、x号两间自己的餐饮企业承包给乙 方，承包期限2015年2月20日至2020年2月19日;第一年承
包费为22,280元，第二年承包费为23,940元，第三年承包费为 25，137元，第四年承包费用为26,390元;递增部分金额每年年底
根据经营情况双方再次确认年度承包金额;本合同签定之日，乙 方一次性支付2015年2月20曰至2015年3月19日共一个月的
租金，其佘租金提前一个月支付;承包期间，乙方如欲将经营管 理的餐饮企业承包给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所
有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合 同的当然乙方;乙方必须依约缴纳承包金及其他费用，如有拖欠,
甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3% 收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回经营的餐饮企
业;承包期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从商铺 中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔
偿损失。合同落款处甲方由原告签字，乙方由陈XX签字。合同 签订后，原告按约向被告交付了商铺。

　　2017年3月15曰，案外人陈X(乙方)与XXX(丙方)就上海市宝山区聚丰XXx弄x号房屋签订《个人承包协议
合同》，约定乙方将该房屋承包给丙方，承包期为一年，自2017 年3月15#至2018年3月14日，承包金第一年为12,000元每 月、第二4
13,200元每月，本合同期满时间跟乙方总合同一样u 审理中被告表示，陈X系两被告儿子。

　　2017年5月4曰，陈XX(甲方)与案外人金X(乙方)签 订《商铺承包租寶合同》，约定由乙方租赁上海市宝山区聚丰园
路x弄x号商铺，租期'自2017年5月20日至2020年2月19日， 租金第一年192,000元、第二年216,000元。，

　　2017年12月23曰，原告在系争房屋门口张贴告知书，主要 内容为，乙方陈XX、黄XX长期拖欠系争商铺承包费用，甲方
多次催讨，乙方仍拖欠不付，根据双方合同约定，乙方早已违约， 现甲方要求乙方必须于2018年1月20日前，将所欠费用和当月
承包金全部付清。如乙方继续拖欠不付，甲方将于2018年1月 21日终止双方于2015年1月24日签订的承包经营合同，取消其
承包经营权，收回店铺，乙方未经甲方同意，与他方签订的承包 经营合同，与甲方无任何关系，出现的任何问题，其后果都有乙
方负责。同曰，原告将该告知书及张贴的照片通过微信发给被告 黄XX。

　　2018年1月23日，原告通过微信向被告黄XX发送《终止 2015年1月24曰甲方与乙方签订的个人商铺承包合同告知书》，
主要内容为，乙方陈XX、黄XX长期拖欠甲方系争房屋的承包 费(累计60,280元)，甲方于2017年12月23日张贴告知书在
店门口，并电话短信告知乙方黄XX，要求乙方在2018年1月
20日前将所欠费用和当月承包金全部付清，直萆到2018年1月22曰，甲方未收到乙方付款，为此甲方决定终止双方于2015年1
月24日签订的承包经营合同，取消其承包经营权，收回甲方承包 给乙方的店铺.v..•。庭审中，被告表示对两份告知书的真实性无 异议。•

　　审理中，原告为证明己方主张，向本院提供了以下证据：1、 银行卡交易明细清单，证明被告自2015年12月开始拖欠承包租
赁费;2、支付租赁费辦细表，证明被告支付承包费情况。被告发、 表质证意见如下：1、真实桂无异议，但是不能证明被告拖欠租金
的金额，原告未将直接向次承租人收取的租金12,000元计算到被 告已付租金中;2、支付租赁费明细表与被告支付给原告的租金情
况相符，但是没有包含原告向XXX收取的12,000元以及 可能直接向两次承租人收取的房屋租金。

　　被告为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、原被告于 2004年1月1日签订的《承包经营合同》，证明双方的租赁关系
较长，履行过程中也没有矛盾，租赁关系解除是不合适的;2、押 金收条，证明被告在前面的合同中支付过押金1.3万元。原告针
对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无异议，双方虽然有 10年的租赁关系，但被告拖欠租赁费用、违法转租，原告有解除
租赁关系的理由;2、真实性无异议，收到过保证金1.3万元，保 证金延续到了本案系争合同，但是因为被告违约，原告要求没收 保证金。

　　庭审中，原被告一致表示，双方就系争房屋签订的合同名称 虽然是《个人商铺承包合同》，但实际性质是商铺租赁合同。关
于次承租人问题，被告表示，2017年5月之前，系争房屋一直由 被告自己经营饭店，2017年5月，被告因为身体不好，将系争商
铺转租给他人使用，转租的事情没有和原告说过。原告表示，本 案中不要求追加次承租人参加诉讼，只要求被告返还房屋> 关于
次承租人IJI题，原告可以直接和次承租人协商，在被告搬离之前， 原告不会~次承租人收取租金或使用费。原告曾向XXX
借过12,000元，这是原告的个人债务，并不是向次承租人收取的 商铺租金。

　　关于租金标准，原告表示，2015年2月20日至2016年2月 19曰的租金标准> 22;280元/月，2016年2月20日至201'8年2
月19日的租金标准调整为21，000元/月，但只是部分变更，2018, 年2月20日起仍应合同约定的26,390元/月计算租金。被告最后
一笔付款是2017年11月20日支付的48,000元。根据原告提供 的支付租赁费明细表，截止至2018年2月19曰，被告共计拖欠
租金59,000元。2018年2月20日起，被告未再支付过任何租金。 被告表示，对于2018年2月20日之前的租金标准没有异议，但
是双方在2016年协商将租金标准调整为21,000元/月之后，没有 再次协商过租金标准，所以2018年2月20曰起的租金标准仍应
按21，000元/月计算。被告支付租金情况与原告提供的支付租赁费 明细表所列付款情况一致，但是原告未将向XXX收取的 12,000元列入其中。

　　关于违约金，原告表示，被告多次迟延支付租金及拖欠租金， 理应按照合同约定支付违约金，如果根据合同约定的违约金标准
计算，被告需要支付违约金很高，原告现在主动降低违约金标准， 仅要求被告支付拖欠租金金额1.3倍的违约金。被告表示，被告
没有恶意拖欠租金，确实是因为经营不善，导致无法支付租金， 原告的损失只是逾期收到租金的损失，并不是房屋租金，原告主

　　张的违约金缺乏事实和法律依据。

　　本院认为，原被告就系争房屋签订的《个人商铺承包合同》 系双方真实意學表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当
属合法有效，k方当事人均应当严格履行。该合同虽名为承包合 同，但约定了租金的支付方式、租赁期间双方的权利义务、拖欠
租金的违约责任等内容，就其内容来看，实际为房屋租赁合同， 原被告庭审中亦一致人双方之间的合同关系实际为房屋租赁合
同关系，本院对此予以确认。根据双方合同约定，被告拖欠租金 15天，视为违约，原告有权收回经营的餐饮企业。原告提供的证
据以及被告庭审中的陈述可以证明，被告在承租期间，未经原告 同意擅自将系争房屋转租给案外人XXX和金X，且拖欠
租金超过15天。原告于2018年1月23日向被告发出告知书，要 求终止与被告签订的承包经营合同，系依据合同约定及法律规定
行使单方解除权。该告知书已于同曰通过彩信送达被告黄XX， 被告对告知书的真实性亦不持异议，故《个人商铺承包合同》已
于2018年1月23曰解除。合同解除后，被告应向原告返还系争 房屋，并支付拖欠的租金以及房屋占有使用费。

　　关于租金，原被告均认可2015年2月20日至2016年2月 19曰的租金标准为22,280元/月，2016年2月20日至2018年2
月19曰的租金标准为21，000元/月。截止至2018年1月23曰， 被告应付租金总额为752,460元。根据原告提供的银行卡交易明
细及支付租赁费明细表，被告共计支付租金总额为712,360元。 故至合同解除之日，被告尚欠原告租金40，100元。被告主张原告
向次承租人XXX收取了租金12,000元，未能提供证据证 明，原告也不认可其向次承租人收取过租金，故本院对于被告的

　　该抗辩意见不予釆信。关于房屋占有使用费，尽管双方合同约定 了第四年的租金标准为26,390元/月，但是鉴于租赁合同已于2018
年1月23曰|解除，且双方在实际租赁过程中就租金标准进行了调 低，此后就臭否恢复到合同约定标准，双方亦未进行过协商。故，
根据本案实际，本院认为仍以合同解除前的租金标准(每月21，000 元)计算使用费为宜。被告迟延支付租金及拖欠租金，构成违约，
原告要求被告支付_欠租金的违约金，合法有据，本院予以支持。 关于违约金金额，¥院综合考虑合同解除情况、被告拖欠租金金
额以及原告主张的违约金标准、原告的实际损失等因素，酌情确 定被告支付违约金5万元。原告认可收取过被告押金13,000元，
合同解除后，原告应将押金返还被告。原告要求没收押金，缺乏 事实及法律依据，本院不予支持。原告庭审中明确表示，本案不
要求追加次承租人参加诉讼，关于次承租人问题，原告可以直接 和次承租人协商，在被告搬离之前，原告也不会向次承租人收取
租金或使用费。故关于次承租人问题，本案中不予处理。据此， 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、
第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、原告胡XX与被告陈XX、黄XX就上海市宝山区聚丰XXx弄x号、x号商铺签订的《个人商铺承包合同》于2018年 1月23曰解除;

　　二、被告陈XX、黄XX于本判决生效之曰起十五曰内，将 上海市宝山区聚丰XXx弄x号、x号商铺返还给原告胡XX;

　　三、被告陈XX、黄XX于本判决生效之曰起十五曰内，支 付原告胡XX租金40,100元;

　　四、被告陈XX、黄XX于本判决生效之曰起十五曰内，按 每月21,000元计算，支付原告胡XX自2018年1月24日起至实
际返还房屋之曰止的房屋占有使用费;

　　五、被告陈XX、黄XX于本判决生效之曰起十五日内，支 付原告胡XX逾期支付租金违约金5万元;

　　六、原告胡XX于本判决生效之日起十五日内，返还被告陈XX、黄XX押金13,000元;

　　七、 驳回原告$XX的其他诉讼请求。: 如果未按本判^指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中

　　华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取4/702元，由原告胡XX负担2,.000元， 被告陈XX、黄XX负担2,702元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五曰内，向本院递 交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第 二中级人民法院。