李XX与熊xx建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

　　李XX与熊XX建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

　　广东省惠州市惠城区人民法院

　　(2018)粤1302民初2667号

　　原告：李XX，男，汉族，1962年4月2日出生，住址：重庆市开县。

　　委托代理人：程XX、郭荣清(实习)，广东XX律师。

　　被告：熊XX，女，汉族，1978年1月25日出生，住址：湖南省衡南县。

　　原告李XX诉被告熊XX建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　当事人诉辩意见

　　原告李XX诉称：原、被告于2016年8月13日签订土地转让合同，约定被告熊XX将位于惠州市惠城区莲塘管理区新楼村小组水洋XX的两块土地(面积约为248.6平方米)转让给原告，转让款为70万元，另需支付该土地岩土勘察费人民币5000元及设计图纸费11200元。原告按照合同约定先后共支付转让款65万元后，被告将涉案土地交给原告使用，原告开工建设过程中发现被告未取得涉案土地的土地使用权证书，原告多次要求查看相关土地资料，被告予以拒绝，导致原告已建设的部分工程被惠州市三栋镇人民政府及城市管理城市管理监察队拆除。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，转让方在起诉前未取得出让土地使用权证书的，合同无效。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望法院依请求确认原、被告签订的土地转让合同无效，判令被告返还原告65万元的土地使用权转让款，并承担违约责任，以维护原告的合法权益。一、请求确认原、被告签订的土地转让合同无效;二、请求判令被告返还原告65万元的土地使用权转让款，并承担违约金65万元,以上共计130万元;三、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。补充：第二项增加或按照银行贷款利率赔偿损失。第三项诉讼费8250元、保全费5000元，担保费1300元。

　　被告熊XX辩称：对诉状的事实理由有异议，原告在签订合同之前被告已经将土地的性质与土地的所有资料全部给原告看过，也跟原告强调土地没有办证不能建房使用，是原告称该房子不需要我负责，原告自行向办法，且跟原告说了将款项付清之后将土地的现有相关资料交给原告，包括设计图、岩土勘察原件及以前转让土地原始资料给原告，土地转让给原告之后，涉案土地所有的报建手续、办证手续、水电建设等所有手续及费用都由原告负责，一切与被告无关，在签订合同的同时，我有跟原告说因为该土地是跟XX公司转让过来的，目前的土地不能盖房子使用，XX公司已经答应跟我换地，土地转让给原告后，如果换地不成，也是由原告承担责任，土地转让后，我与XX公司沟通，XX公司同意放坐标给原告，放了坐标给原告，我的责任就已经履行完毕，XX公司现在已经注销了，所以现在的责任都是由原告自行承担，相关的律师费、诉讼费都是由原告自行承担。

　　查明的案件事实

　　经审理查明：2016年8月13日，原、被告签订《土地转让合同》，约定被告熊XX将位于惠州市惠城区莲塘管理区新楼村小组水洋XX的两块土地(面积约为248.6平方米)转让给原告;转让款为70万元，另需支付该土地岩土勘察费人民币5000元及设计图纸费11200元;付款方式，签订本合同当日，支付30万元，签订本合同之日起三个月内支付416200元;土地交付时间和方式，被告在收到土地转让的全部款项后，原告并按该合同的各项条款履行后该土地的使用权即归原告所有;违约责任，合同生效之后，原、被告双方都必须遵守本合同的各项条款，否则都视违约，违约方需按被告已收到原告转让款的双倍金额对守约方进行赔偿。若原告违约，除上述双倍赔偿被告转让款外，土地所有权仍归被告所有，原告不能再侵占，否则需承担一切经济及法律责任。原告按照合同约定先后共支付转让款65万元给被告。被告分别于2016年8月16日、11月23日、2017年1月23日出具三份收据，确认收到30万元、20万元、15万元。被告将涉案土地交给原告使用。原告称开工建设过程中发现被告未取得涉案土地的土地使用权证书，多次要求查看相关土地资料，被告予以拒绝，导致原告已建设的部分工程被惠州市三栋镇人民政府及城市管理城市管理监察队拆除。被告称双方在签订合同之前，原告带介绍人过来让我把土地转让给原告，我每次明确与被告说过土地目前没有办理国土证，能不能建房不负责，原告每次都保证说自己愿意承担该责任，就叫我把土地按照原价转让给原告，今后所有的风险原告自行负责。截止至本案法庭辩论终结时，被告仍未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的批复。

　　原告申请财产保全。本院于2018年3月26日作出(2018)粤1302民初2667号《民事裁定书》。原告预付保全费5000元、担保费1300元。

　　裁决理由和结果

　　本院认为：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。2016年8月13日，原、被告签订《土地转让合同》约定被告将位于惠州市惠城区莲塘管理区新楼村小组水洋XX的两块土地(面积约为248.6平方米)转让给原告，截止至本案法庭辩论终结时，被告仍未取得涉案土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的批复，故认定原被告所签订《土地转让合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还已支付转让款65万元，依法有据，予以支持。本案系建设用地使用权转让，属于大宗交易，双方均有审慎审查义务，在交易时，被告未能出示涉案土地的权属证书并告知原告土地的现实情况，原告应预知签订合同可能出现的风险，但双方仍继续签订合同，并履行部分合同内容，故原、被告对于合同无效的结果均负有一定的过错。原告请求被告承担65万元的违约金，依据不充分，不予支持。对于原告主张的利息，结合本案的具体情况，从2017年1月24日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至清偿之日止。原告支付担保费1300元由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

　　一、确认原告李XX与被告熊XX于2016年8月13日签订的《土地转让合同》无效。

　　二、被告熊XX应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李XX返还65万元并支付利息(利息，以65万元为本金，从2017年1月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至本息清偿之日止)。

　　三、被告熊XX应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李XX支付担保费1300元。

　　四、驳回原告李XX的其它诉讼请求。

　　本案受理费16500元(原告已预交8250元)、保全费5000元(原告已预交)，由原告李XX负担8250元、被告熊XX负担13250元。被告熊XX应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

　　审　判　长　　丘英强

　　审　判　员　　黄链生

　　人民陪审员　　杨XX

　　二〇一八年五月十六日

　　法官助理郑慧

　　书记员张XX