蔡XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　广东省珠海市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤04民终1353号

　　上诉人(原审原告，反诉被告)：蔡XX，男，汉族，1978年5月3日出生，户籍住址：广东省陆丰市，

　　被上诉人(原审被告，反诉原告)：张XX，男，汉族，1994年6月30日出生，户籍住址：广东省珠海市香洲区，

　　委托诉讼代理人：侯XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：彭逸群，广东XX律师。

　　上诉人蔡XX因与被上诉人张XX房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人蔡XX上诉请求：一、撤销原审判决;二、判令张XX向蔡XX支付违约金610000元(XXX×20%),蔡XX有权从尚欠的18万元购房款中直接扣除该违约金;三、驳回张XX的反诉请求;四、一、二审案件受理费全部由张XX承担。

　　事实和理由：一、原审判决混淆了违约金与赔偿金的概念。就涉案商铺的买卖，蔡XX与张XX先后于2018年3月11日订立《二手房买卖合同》、于2018年3月21日订立《珠海市房地产买卖合同》、于2018年5月15日签订《二手房买卖合同补充协议》。《二手房买卖合同》第九条、《珠海市房地产买卖合同》第八条均约定卖方延迟交房的违约金为房地产总价款的20%。但原审判决认为补充协议约定实际是对案涉商铺逾期交房的违约责任约定进行了变更，故蔡XX依照《珠海市房地产买卖合同》约定主张张XX按交易总价的20%支付违约金，缺乏合同依据。上述观点的逻辑出发点是违约责任等于赔偿责任，实际上，违约金与赔偿金是两个性质不同的法律概念，双方约定违约金的主要目的是对违约一方实行制裁，防止违约行为的发生，此处的违约金既具有补偿性，更具有惩罚性。《二手房买卖合同补充协议》仅就租金损失作出了约定，其性质为赔偿金，不具备惩罚性，其内容并未改变《二手房买卖合同》、《珠海市房地产买卖合同》中关于违约金的约定，原审判决误读了双方当事人的真实意思表示。二、张XX不能交房的行为给蔡XX造成了巨大的经济损失，张XX应负责赔偿。蔡XX因对案外人赵XX负有交付的义务，且尚有20%的购房款未收取，故蔡XX只能以案外人赵XX的名义通过与案外人唐XX协商、甚至诉讼等途径解决腾退问题，为此蔡XX支出了律师费、诉讼费等各项费用，因案外人唐XX租赁案涉商铺有相应的依据，不得已之下，蔡XX以案涉商铺权属人赵XX的名义与案外人唐XX签订《商铺收回补偿协议》，并向其支付补偿费用18万元，以换取唐XX承诺在2019年3月15日前腾退案涉商铺，若非如此，蔡XX将面临20%的购房款不能收取的风险。三、蔡XX诉讼请求的标的额为61万元，原审计算的受理费为22990元不当。

　　被上诉人张XX答辩称：一、原审法院查明事实清楚，认定事实正确，对违约金与赔偿金的取舍与否，没有影响法院对案件实质的审理查明以及认定。根据合同法的基本原则，我国对于违约责任采取的是“补偿为主，惩罚为辅”基本理论。在司法实践对于违约金的调整，亦是遵循参照实际造成的损失而由法院酌情调整的。违约金与赔偿金的取舍以及高低与否，均离不开个案所认定的实际损失。具体到本案而言，蔡XX与张XX于2018年3月11日签订的《二手房买卖合同》第二条以及第三条约定，写明了房屋产权的现状，即涉案商铺存在抵押以及租赁，而蔡XX作为一名具有完全民事行为能力的自然人，理应预见购买一套存在抵押以及租赁的不动产，可能存在以及产生的不能立刻实际占有使用的风险。在张XX已经依约配合办理了房屋权属变更登记，蔡XX成为了涉案商铺权属人的情况下，张XX已经履行了涉案商铺买卖合同中的主要义务，在法律上实现了蔡XX的合同目的，蔡XX此时不存在实际损失。对于交付问题，蔡XX与张XX再次达成了补充约定，在实际交付之前，蔡XX暂扣了购房尾款，以及张XX按照每月5000元的标准承担租金损失，这亦是符合当时合同履行状态的以及足以弥补蔡XX暂时无法占有使用的损失。故此，原审法院认定双方变更了违约责任，是有事实依据的，也是符合常理的。蔡XX请求的所谓违约金明显超过其实际损失，原审法院不予支持，属于查明事实清楚，认定事实正确。二、蔡XX所谓巨大经济损失，没有事实和法律以及合同依据，理应由其自行承担后果。根据双方签订补充协议的约定，就房屋腾退问题，蔡XX理应委托张XX负责相关的事宜。张XX之所以这么约定，其目的就是为了控制成本减少损失。蔡XX却在有明确合同约定的情况下，自行腾退，且不论其违反了合同约定，应自行承担后果，仅就其后续的在诉讼中转让涉案商铺、代偿腾退费、起诉又撤诉等行为而言，已经表明其对损失是一种放任以及任其进一步扩大的态度。其目的就是为了侵吞张XX的18万元尾款。故此，原审法院认定蔡XX自行承担，属于查明事实清楚，认定事实正确，应予维持。三、蔡XX在本案原审诉讼期间将涉案商铺过户给他人，主客观上表明其真实意愿并非是对商铺的实际占有，而是为了高价转让取得转手利益，明显不存在实际或者预期损失。

　　蔡XX向原审法院起诉请求：一、判令张XX向蔡XX支付违约金610000元，该费用蔡XX有权从尚欠的18万元购房款中直接扣除;二、本案诉讼费用由张XX承担。

　　张XX原审中反诉请求：一、判令蔡XX向张XX支付剩余购房款18万元;二、判令蔡XX向张XX支付违约金36000元。

　　原审法院认定事实：张XX于2012年1月12日与开发商珠海市XX公司就珠海市香洲区沿河东XX-11号商铺交易签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应在2012年3月11日前将案涉商铺交付买受人使用，但直至2017年8月2日，案涉商铺才办理转移登记手续至张XX名下。

　　2018年3月11日，张XX作为卖方与蔡XX作为买方签订《二手房买卖合同》，约定卖方以XXX元的价格将案涉商铺转让给买方，合同约定于2018年4月15日前买卖双方在珠海市不动产登记中心办理过户当天由买方一次性付清购房款，房产现状为有租约，卖方于2018年4月15日前负责清场交铺，除合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将房产交付买方，买方有权要求卖方承担违约责任，卖方延迟交房超过3日的，买方有权解除合同，要求卖方退还买方交付房款并按房产总价款20%支付违约金。2018年3月21日，张XX作为卖方(甲方)又与蔡XX作为买方(乙方)就案涉商铺交易签订了编号为201XXXX3637的《珠海市房地产买卖合同》，约定案涉商铺交易价格为XXX元，甲方应当在2018年5月30日前将交易房产交付乙方占有使用，甲、乙任何一方违反合同约定义务至合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚或要求对方支付房地产总价款20%的违约金。2018年5月15日，张XX作为甲方(卖方)又与蔡XX作为乙方(买方)就案涉商铺交易签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定“一、乙方确认尚欠应还甲方剩余购房款人民币壹拾捌万元;二、乙方同意在商铺变更登记后(××以珠海市不动产登记中心换发新证为准)，以乙方名义继续授权并配合甲方办理涉案商铺的腾退事宜;三、甲、乙双方确认，商铺变更登记后，乙方积极配合甲方签署有关诉讼文件前往法院立案;四、甲方在腾退期间完成商铺清场，乙方有权从剩余购房款中扣除(5000元/月)作为乙方自行办理腾退的费用(租金损失)，算至交接手续交接完之日止、如甲方在腾退期间，完成了清场(包括但不限于起诉、调解等方式)，乙方应在清场后三日内向甲方支付全部剩余购房款……六、本补充协议与原合同约定不一致的地方，以本协议为准……”。

　　2018年5月18日，案涉商铺办理转移登记至蔡XX名下。蔡XX提交的《腾退通知书》和《关于〈腾退通知书〉的复函》显示，蔡XX于2018年6月向案外人唐XX发出书面通知，以案涉商铺所有权人身份要求其于2018年6月18日前搬离案涉商铺，但被唐XX书面复函主张其系合法承租案涉商铺为由拒绝，蔡XX遂向原审法院提起本案诉讼。

　　蔡XX提起本案诉讼时除要求张XX支付违约金610000元外，还请求张XX向其交付案涉商铺并按5000元/月标准赔偿租金损失，在原审法院查明案涉商铺已于2018年7月9日转移登记至案外人赵XX名下后，蔡XX调整撤回了交付商铺和租金损失的诉讼请求。原审庭审时，蔡XX方陈述因案涉商铺尚不能交付，为减轻损失蔡XX将案涉商铺转让给了赵XX，并提交了其与赵XX签订的《房地产买卖合同》和赵XX与唐XX签订的《商铺收回补偿协议》以及相应的付款凭证，上述材料显示，蔡XX与赵XX于2018年6月30日经经纪方就案涉商铺交易签订买卖合同，约定交易总价为XXX元，并特别约定预留总房款的20%作为交铺前的保证金，如卖方未能于买方新证出证之日起一年内完成交接事宜，则保证金840000元不予支付，之后赵XX与唐XX签订协议，约定由赵XX委托案外人吴X向唐XX支付补偿费用18万元则唐XX同意于2019年3月15日前向赵XX腾退案涉商铺，之后吴X于2018年11月27日向唐XX转账支付了18万元商铺腾退补偿费用，吴X并出具证明称其系受蔡XX委托。张XX对蔡XX提交的上述证据材料不予认可。

　　另查明，蔡XX在向本案张XX提起本案诉讼后，又于2018年7月18日以唐XX为张XX以物权保护为由向原审法院提起诉讼，案号为(2018)粤0402民初7016号，该案撤诉后蔡XX又与赵XX作为共同原告于2018年8月28日以唐XX为被告以物权保护为由向原审法院提起诉讼，案号为(2018)粤0402民初8763号，之后应蔡XX申请原审法院于2018年11月28日裁定准予撤诉。

　　原审法院认为，从蔡XX、张XX先后签订的《二手房买卖合同》、《珠海市房地产买卖合同》和《二手房买卖合同补充协议》来看，双方对于案涉商铺在签订合同时系由第三方占有使用的情形是清楚知晓的，在就案涉商铺交易达成一致后，双方就案涉商铺的实际交付时间有进行协商变更为2018年5月30日，张XX虽于2018年5月18日协助蔡XX完成了案涉商铺的产权转移登记手续，但未能按照合同约定的交付期限将案涉商铺实际交付蔡XX使用，已经构成违约，应当就此承担相应的违约责任。根据双方后续达成的补充协议，蔡XX保留部分购房款18万元暂不支付，由张XX负责以诉讼方式办理案涉商铺腾退事宜，并约定了腾退期间张XX按5000元/月标准承担蔡XX的租金损失，腾退完毕后保留购房款扣除租金损失由蔡XX支付给张XX，上述补充协议约定实际是对案涉商铺逾期交房的违约责任约定进行了变更，故蔡XX依照《珠海市房地产买卖合同》约定主张张XX按交易总价的20%向蔡XX支付违约金，缺乏合同依据，原审法院不予支持。

　　蔡XX在案涉商铺产权转移登记办理完毕后，未按补充协议内容将案涉商铺腾退诉讼事宜交由张XX方负责，而是自行委托律师提起诉讼。张XX对蔡XX提交的《房地产买卖合同》和《商铺收回补偿协议》不予认可并主张当事人之间存在串通，但未能提供相反的证据，对张XX的主张，原审法院不予采信，蔡XX提交的上述证据可与其他证据互相印证，原审法院予以采纳。从相关证据材料来看，蔡XX已在保留实际交付责任的情况下将案涉商铺以更高价格转让，并在后续诉讼中促成新的受让方与案涉商铺实际占有人就商铺腾退于2019年3月15日前腾退达成协议，该腾退所用期间相较通过委托张XX提起诉讼达到腾退结果可能花费的时间并无明显过长，原审法院酌定采纳该协议确定的腾退期间为张XX对蔡XX承担逾期交房违约责任的计算期间，即张XX应向蔡XX支付自2018年6月1日起至2019年3月15日止的逾期交房违约金47500元(9.5×5000)，蔡XX请求该违约金按照补充协议约定从张XX剩余购房款中扣除，有合同依据，原审法院予以支持。至于补偿协议后就案涉商铺可能产生的其他纠纷以及蔡XX为该补偿协议所支出的相关费用，由于系蔡XX放弃由张XX负责腾退事宜自行采取措施导致，其结果自然由蔡XX自行承担。

　　关于张XX主张蔡XX支付的剩余购房款和违约金。按照补充协议约定，蔡XX应于案涉商铺腾退后3日内扣除协议约定的租金损失即逾期交房违约金后支付张XX，故张XX请求蔡XX在补偿协议确定的腾退时间3日内即2019年3月18日前支付剩余购房款132500元(180XXXX7500)，原审法院予以支持。蔡XX虽违反约定自行处理案涉商铺腾退事宜，但并未有证据显示该行为有对张XX造成明显损失，双方就该情形的违约责任亦未作约定，张XX请求蔡XX就此支付违约金36000元，缺乏依据，原审法院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、张XX应向蔡XX支付逾期交房违约金47500元，该款项可从蔡XX应支付张XX的剩余购房款中予以扣除;二、上述违约金扣除后，蔡XX于2019年3月18日前向张XX支付剩余购房款132500元;三、驳回张XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费22990元，由蔡XX负担22219元，张XX负担771元;反诉案件受理费2270元，由蔡XX负担1392元，张XX负担878元。

　　二审期间，双方均未提交新证据。

　　本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，本案二审争议的焦点是蔡XX是否有权请求张XX支付违约金610000元。第一，双方签订和履行《二手房买卖合同》、《珠海市房地产买卖合同》时，均已知道涉案商铺由他人占有使用的情形，为此，双方签订了《二手房买卖合同补充协议》，该协议第六条约定“本补充协议与原合同约定不一致的地方，以本协议为准”，因此，原审法院认为补充协议是对前两份合同的变更，并无不当。第二，《二手房买卖合同补充协议》第二、三、四条约定了双方在解决商铺腾退移交问题时的权利义务，根据约定，蔡XX应授权并配合张XX办理商铺腾退事宜。但是，蔡XX未按约定授权张XX腾退商铺，而是自行委托律师提起诉讼，违反了补充协议约定。原审法院对蔡XX要求张XX支付610000元违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。第三，虽然蔡XX未按补充协议约定将腾退商铺事宜交由张XX处理，但蔡XX将商铺转让给赵XX并促成商铺占有人与赵XX签订《商铺收回补偿协议》，解决了商铺腾退事宜，原审法院认为蔡XX有权要求张XX支付解决商铺腾退事宜期间的逾期交房违约金，适用法律正确。第四，蔡XX主张因张XX不能交房给蔡XX造成了巨大经济损失，但蔡XX主张的相关费用均系其自行解决商铺腾退问题时产生的，因蔡XX自行解决商铺腾退事宜违反了补充协议的约定，张XX亦不认可，原审法院对此不予支持，并无不妥。

　　关于诉讼费用的问题，本院按蔡XX一审变更诉讼请求后的本诉标的额计算，对原审判决确定的诉讼费数额予以调整。

　　综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　一审本诉案件受理费9900元(蔡XX向原审法院预交22990元，由原审法院向其退还13090元)，由蔡XX负担9108元，张XX负担792元。反诉案件受理费2270元，由蔡XX负担1392元，张XX负担878元。二审案件受理费10750元，由蔡XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　廖XX

　　审判员　　朱　玮

　　审判员　　牟XX

　　二〇一九年七月二十九日

　　书记员　　陈XX