官xx珠海市xx房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事裁定书

　　广东省高级人民法院

　　民 事 裁 定 书

　　(2019)粤民再36号

　　再审申请人(一审被告、二审上诉人)：XXX，男，汉族，1975年11月10日出生，住广东省珠海市香洲区。

　　委托诉讼代理人：钱XX，北京市XX律师。

　　再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：珠海市XX公司。住所地：广东省珠海市香洲区人民西XX房。

　　法定代表人：谢名清，总经理。

　　委托诉讼代理人：彭逸群，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：付XX，广东XX律师。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张XX，女，汉族，1953年1月15日出生，住广东省珠海市香洲区。

　　委托诉讼代理人：谭XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：韦XX，北京XX律师。

　　再审申请人XXX、珠海市XX公司(以下简称XX公司)因与被申请人张XX商品房销售合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院(2017)粤04民终1559号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月20日作出(2017)粤民申10277号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人XXX及其委托诉讼代理人钱XX，再审申请人XX公司的委托诉讼代理人彭逸群、付XX，被申请人张XX的委托诉讼代理人谭XX、韦XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　XXX申请再审，请求：再审本案，改判撤销(2017)粤04民终1559号民事判决，驳回张XX的全部诉讼请求;本案一、二审诉讼费用、保全费、评估费、公章鉴定费由张XX承担。事实及理由：XXX与XX公司签订《房屋买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定，当事人在订立合同过程中恶意串通的构成要件主要为：客观上牟取不法利益、主观上具有故意损害国家、集体或第三人利益的心态。一、XXX客观上并未牟取不法利益。二审判决已经明确认定XXX与XX公司签订《房屋买卖合同》约定的转让价款不构成明显不合理的低价。XXX客观上并未牟取不法利益，XXX与XX公司构成恶意串通的客观要件欠缺，二审判决认定XXX与XX公司恶意串通显属错误。二、XXX主观上并不具有故意损害张XX合法利益的心态。首先，案涉房屋房源由中介机构提供，XXX与XX公司并无任何关联关系，XXX不可能明知XX公司一房二卖行为，更不可能也无任何理由在明知XX公司一房二卖的情况下，仍然承担巨大风险签订《房屋买卖合同》。其次，在签订《房屋买卖合同》过程中，XX公司不可能将其一房二卖行为告诉XXX。为此，在签订《房屋买卖合同》前，XXX多次现场调查该房屋现状，多次到有关登记机关查询该房屋权限，整个交易由中介机构参与商铺价款的商定及合同签订、履行全过程，XXX并支付了中介费用，合理地尽到了一般善良人的注意义务。此外，XXX真实支付了97%转让价款，合理地履行了主要合同义务。可见，XXX主观上并不具有故意损害张XX合法利益的心态，XXX与XX公司构成恶意串通的主观要件欠缺，二审判决认定XXX与XX公司恶意串通亦属错误。三、XXX多次查阅案涉房屋出租情况未果，便和中介人员、XX公司人员到不动产登记中心查询产权情况。已经合理地尽到了一个普通购房人的注意义务，二审判决认定XXX放弃查阅案涉房屋出租合同不符合常理错误。四、案涉房屋过户登记手续系XXX与XX公司、中介机构三方同时到场办理的，二审判决认定XXX单独办理房屋过户登记手续错误。本案中，XXX提供的中介机构证人证言证明XXX与XX公司、中介机构三方同时到登记机构办理了过户登记手续。该份证人证言系中介机构出具，与XXX、XX公司并无任何利害关系，应予采纳作为认定本案事实的证据。至于XX公司向XXX出具的《授权委托书》，系为方便XXX办理其他事项的目的，不足以证明案涉房屋系XXX一人代表买卖双方办理过户登记手续。因此，二审判决认定XXX单独办理房屋过户登记手续，证据不足。五、XXX将部分购房款支付给个人系XX公司指示的，完全合理、合法，二审判决认定不符合常理错误。在履行《房地产买卖合同》中，XX公司因其银行账户被冻结、查封，为尽快回收价款，指示XXX向其他个人支付购房款，XXX作为合同义务人，并无任何权利也没有任何理由拒绝履行。况且，XXX向其他个人支付购房款后，收款凭证经XX公司及中介机构盖章确认，尽可能保证了XXX履行义务的真实性，全部过程合理合法，二审判决认定不符合常理错误。六、XXX已经支付了97%的购房款，这种情况下，XX公司同意为XXX办理产权过户登记手续，合理合法，二审判决认定不符合常理错误。根据二审判决认定的事实，《房地产买卖合同》约定案涉房屋价款为520万元，XXX已经支付500.7381万元，达到合同约定价款的97%。据此，依照相关法律规定，XX公司亦应当办理房屋过户登记手续。可见，XXX与XX公司经协商，XX公司同意办理房屋过户登记手续，完全合理合法，二审判决认定不符合常理错误。七、XX公司、中介公司在办理房屋过户登记及其他手续费收据上同时加盖公章，合法合理，二审判决认定不符合常理错误。本案《房地产买卖合同》系由中介机构参与的三方协议，在办理房屋过户登记及其他手续时，XXX要求XX公司、中介机构共同加盖公章，正是为了保护自身交易安全的需要，更是尽一个普通购房人的注意义务，完全合理合法，二审判决认定不符合常理错误。八、XXX代为支付税款，系履行支付购房款义务的需要，二审判决认定不符合常理错误。根据《房地产买卖合同》约定，由XX公司缴纳合同(1-3)项税款。由于XXX对XX公司负有支付购房款的义务，无论何种原因，XX公司指示XXX代其支付该税款，并在购房款中予以抵扣，这不仅是再正常不过的市场交易安排，且XXX作为合同义务人，没有任何理由也无任何必要拒绝，二审判决认定不符合常理错误。综上，XXX客观上未牟取不法利益，主观上不具有故意损害张XX合法利益的心态，二审法院在并无任何证据的情况下，将XXX在订立合同过程中极力尽到的一个普通购房人的合理注意义务，以及在履行合同中严格履行的一个善良合同义务人应尽的全部义务认定不符合常理，推定XXX与XX公司恶意串通，判决《房地产买卖合同》无效错误，应予裁定再审。

　　XX公司申请再审，请求：撤销一二审判决，改判驳回张XX的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案一二审法院故意规避重要事实，在张XX没有购房付款银行流水凭证证据的情况下，也未对张XX与XX公司的房屋买卖合同履行进行实质审查。本案理应依法全面对涉案的两次交易合同的实际履行情况，进行全面审查。事实上，XX公司从未收到张XX的购房款，也未为其办理过手续，同时，张XX在一二审当中提供的证据亦不能证明其履行了合同义务，XX公司与张XX的合同才是事实上的未实际履行的合同。XX公司从未收取到张XX的购房款，当时的购房发票不能作为张XX的付款凭证。张XX从未向XX公司要求办理过涉案商铺产权。事实上，张XX自行陈述的事实中已经自认，其知晓涉案商铺是不需要XX公司协助其办理过户，其完全可以自行凭借合同及发票前往登记中心办理过户。但其并没有前往且没有提供任何有关其前往登记中心的证据，反而是以找不到XX公司为由推脱，明显不符合常理。这也足以从侧面证明，张XX与XX公司之间不存在真实的房屋买卖。二、本案一二审法院认定事实存在重大错误，对XX公司与XXX的交易过程的认定观点无任何事实及法律依据。二审法院在推翻一审法院关于“不合理低价”以及“公章的问题”这种明显违反法律规定的错误认定后，在没有任何法律依据的情况下，认定XX公司与XXX的合同无效存在错误。具体分述如下：1.本案的房产买卖交易的对象为商铺，无论涉案商铺是否有租约，均不影响XXX合同目的的实现。2.XX公司直接委托XXX办理过户手续，也是符合常理的。3.XXX将部分房款支付给伍XX与钟某青，在本案中，并无不当。4.XX公司在剩余款项192618.1元未收取的情况下，先行跟XXX办理过户手续，也是符合常理的。5.XX公司在中介公司及其他手续费收据加盖公章，也是符合常理的。6.XXX帮忙支付60多万元税款的问题也是符合常理的。二审有关XX公司与XXX不符合常理的“六大事项”，没有任何事实与法律依据，应予纠正。三、涉案商铺实际上是张XX的丈夫利用当时的职务影响，从XX公司手中夺走涉案商铺的实际使用权，这也是张XX之所以十多年来未找XX公司办理过户手续的原因。一二审法院对于张XX十多年未要求过户这一明显重大的不符合常理的情况不进行审查存在错误。故请求再审本案，撤销原判，驳回张XX的全部诉讼请求。

　　张XX答辩如下：一、张XX合法取得并正常使用涉案三间商铺多年。张XX原是夏XX居民、夏XX65号房屋的业主，由于夏XX拆迁改造，与XX公司签订拆迁补偿协议后购买获得涉案商铺，已经付清购房款。涉案商铺已经早于十多年前交付张XX使用，张XX已经提供了《协议书》、买卖合同、发票、交接证明、物业管理费用、水电费、租赁合同、房地产权登记表等大量的证据，足以证明涉案商铺属于张XX所有。XXX向法院提交了拆迁补偿协议，该证据材料恰好证明，张XX取得三套房屋完全合法合理，且XXX明知道涉案三间商铺属于张XX，却仍然恶意购买涉案房产、恶意诬告张XX购买房产资金来源不明，取得房产不合法。二、XXX与XX公司明知涉案商铺已经出售给张XX的情况下，进行虚假交易、恶意串通，不应受到法律保护。1.在XXX与XX公司对涉案三间商铺的交易中，无论是其双方约定的价格还是实际支付的购房款均明显低于市场价格70%，足以被认定为明显不合理的低价。其次，根据一审法院指定的评估机构做出的《房地产估价报告》所载，涉案三间商铺的市场价值合计为XXX元。同时，该评估价格明确并未考虑税费问题，因此在对比时亦不应将XXX代XX公司代缴的607381.09元“销售建筑物、构筑物“税款纳入比对范围。由此得出，将上述价格一的XXX元同评估价对比，仅有评估价的64.34%，将价格二的XXX元同评估价对比，仅有评估价的69.78%。综合考虑XXX与XX公司对三间涉案商铺的合同约定价格和实际支付交易价格均低于市场价格的70%以上，足以被认定为明显不合理的低价。2.XXX与XX公司的交易过程中存在至少十个以上不合常理、又无法得到合理解释的交易行为，足以作为认定双方恶意串通的依据。首先，二审法院针对XXX与XX公司存在恶意串通做出如下认定：其一、XXX自称在签订合同前曾三次到涉案商铺，知道商铺正被出租，也曾要求中介人员提供出租合同，但中介人员称XX公司管理出租合同的工作人员出差无法提供，XXX就未进一步查证商铺使用情况。既然XXX如此关注商铺使用情况，也明知应当向XX公司查阅出租合同，XX公司是法人，某个工作人员出差，还有其他人员可以完成工作。而中介人员“相关工作人员出差”的理由就令XXX放弃了查阅出租合同这一签订合同的重大事项，显然不合理。然而实际情况更为严重，XXX与XX公司完成虚假的店铺交易后，并非由XX公司直接交付买受人一个清洁状态的店铺，也并未移交已经存在的房屋租赁合同变更租赁关系，而是由XXX本人直接撸起袖子手撕正在承租房屋的租客，通过贴公告、停水停电的形式企图将租客赶走，这是极其不合理的，而且也与二审法院认定及XXX本人的陈诉不符。其二、XX公司派人与XXX一同参与办理过户登记手续，但XX公司却出具委托书委托XXX办理相关手续，XXX作为买受人却又成为出卖人的代理人办理过户手续，不能体现办理转移登记的真实意思表示。这显然不合常理。其三、付款过程中，XX公司委托XXX将房款支付给个人，尤其是向伍XX付300万元和钟XX90万元，占购房款总额的75%，XXX对此毫不生疑也不担心付款安全性，这也不符合常理。XX公司当时的经营状况在珠海人皆知，名下所有财产均已被查封扣押拍卖，名下所有的银行帐号均已被查封冻结，在此情况下，XXX及XX公司仍然完全藐视法律规定及视其他债权人的权益如无物，将该所谓的房屋交易行为通过私人帐号进行交易，也更加印证了其双方私下存在多少不为人知的恶意串通。其四、合同约定购房款总额为520万元，XXX仅付XXX.09元尚欠192618.91元未付，而XX公司就配合XXX办理了产权过户手续。这不仅与合同约定不符，也不合常理。XXX与XX公司于2015年9月28日办理房产过户手续并于当天就办理了房产产权证书，但其实XXX的于次日也就是2015年9月29日才通过转账方式向伍XX和钟XX支付了所谓的300万元和90万元房款。也就是说，XX公司仅收到了50万元房款就配合XXX办理了产权过户手续，并办理了房产证。该点也证明XXX的再审申请书中的陈述是虚假的。其五、正如一审法院认定的事实，XX公司在中介及其他手续费收据上加盖公章，XX公司、中介公司没有应有的分离，这显然也不合常理。2015年9月29日的中介及其他手续费的收据上收款人为“邓某金”(世华地产公司人员)，却盖有XX公司的公章，明显矛盾和不合理。其六、XXX为XX公司支付了607381.09元税款，但XXX和XX公司对这一合同约定的重大变更，未提供证据予以证明，这显然也不合常理。依照此点，也不应直接把所谓的XXX代XX公司代缴的607381.09元“销售建筑物、构筑物“税款加入交易价格或支付价格，同评估价格对比是否低于百分之70%的标准。其七、根据XXX及XX公司的表述，及在一审、二审中法庭认定的价格存在一个192618.91元的未付款项，其数额精确到小数点后两位，结合其已支付的款项数额均为数百万数十万的整数，未付款数额却细化到分位，在商品房买卖过程中十分不合理，其产生的原因也十分不合理。XXX试图在没有其他证据佐证以及加盖虚假公章的证据材料的情况下，让大家相信以上支出的款项为购房款，加上由XXX代XX公司代缴的有证据证明的607381.09元“销售建筑物、构筑物”税款。以上两个价格相加距离其双方同寰球公司于2015年9月23日签订的《房地产买卖合同》中约定的520万购房款仍有192618.91元差距，遂只得虚构一个没有任何证据证明且与之前的约定相矛盾的未付款，才能由此得出一个看似合理的价格。由此可见，XXX、XX公司、寰球公司三方签订的《房地产买卖合同》存在严重的倒签嫌疑。其八、XXX于2015年9月25先办理了两套涉案房产的代开销售建筑物发票手续及契税缴纳手续，9月28日办理了另一套涉案房产的代开销售建筑物发票手续及契税缴纳手续，但作为代开发票依据的三套涉案房产《珠海市商品房买卖合同》于2015年9月28日XXX才同XX公司签订，由此可见，《珠海市商品房买卖合同》都是倒签的，并且XXX的用何种手段才能使税务机关在没有《珠海市商品房买卖合同》做出代开发票行为。这完全就是不合理甚至不合法的行为。其九、XXX于2015年9月25日下午及28日上午，先后办理了三套涉案房产的代开销售建筑物发票手续及契税缴纳手续后，于28日当日办理了涉案三套房产的过户登记手续，并于当日办理了房产产权证书明显不符合常理。其十、XXX为本案交易支付了畸高的佣金33万，完全违背了交易习惯。3.XXX与XX公司对三间商铺的交易中，所签订的所有合同、收据、授权委托书等文件均加盖的虚假的XX公司公章，涉案商铺的不动产权转移登记基于非法手段而进行当属无效登记。一审法院按程序指定的鉴定机构对XXX所提交的所有加盖了XX公司公章涉案材料进行鉴定。其结论是所有加盖的XX公司公章均不是在公安局备案的公章，XXX与XX公司的代理人在一、二审期间对此结论均予认可。其后虽然XX公司认可该涉案公章与备案公章不符的公章，但系XX公司新使用的公章，其对公章的真实性认可，并认可盖章的效力。但是根据《国务院关于国家行政机关和企业、事业单位印章的规定》第四条规定，未经公安部门准许的、未在公安部门备案的公章是非法的、无效的，不是企业随便追认、认可就可以的。就算XX公司印章是真实的，以上这些在合同及收据等文件上盖章就是否是企业法人的意思表示，还是公司员工的个人行为，究竟谁有权利追认该交易行为，认可公章的效力。该案最开始的时间点是2015年9月5日XX公司授权张XX出售涉案房产，委托书中全权确认交易价格及代收款项，但是在庭审过程中，XX公司称，该公司比较混乱，有些房子登记在公司员工名下，张XX不是该公司的正式员工，仅仅是与XX公司有业务往来。由此可见，XX公司与XXX的交易行为究竟是公司行为还是个人行为存在严重的疑问。依照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定，本案虽名义上是“一房二卖”双方同时要求履行案件，但XXX通过提交虚假资料的非法手段进行不动产转移登记取得物权应属无效，且其明显为恶意办理登记的买受人，本案不应适用“一房二卖”情况下优先保护登记权人的规则。

　　三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案涉案商铺是由于张XX被拆迁权益，应该得到优先保护。四、XX公司和XXX的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合人民法院应当再审的条件的规定，依法应当驳回。XX公司在一二审的过程中从来没有否认过同张XX的《房地产买卖合同》不合法、无效或者张XX取得房屋过程存在违法的问题。在一审判决后，XX公司也没有提出上诉请求。现在再审申请阶段XXX、XX公司也没有提交出新的足以推翻原判决的证据，也不能证明原判决存在程序问题影响公正裁判的，其再审的理由与事实严重不符，应当依法驳回其再审申请。综上所述，XXX与XX公司在对涉案三间商铺交易过程中存在以不合理的低价转让的情况，并且存在诸多不符合常理的交易行为，应当认定为恶意串通;张XX合法取得并正常使用涉案三间商铺多年。因此，XX公司和XXX的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条规定的当事人的申请符合人民法院应当再审的条件，依法应当驳回。

　　本院再审认为，XX公司将案涉三间商铺先后出售给张XX、XXX，张XX实际占有使用商铺多年、但未办理房产过户登记手续，XXX办理房产过户登记手续、但XX公司未能向XXX实际交付房产。张XX提起本案诉讼，要求确认XXX与XX公司签订的合同因恶意串通而无效，XXX依此不能取得案涉房产的所有权，并要求XX公司办理房产过户登记，因此，本案属于“一房二卖”产生的纠纷，即本案案由应为商品房销售合同纠纷，一二审确定本案案由为物权保护纠纷不当，本院予以纠正。首先，一房二卖涉及两个交易。本案在对XXX与XX公司之间交易进行审查的同时，亦应审查张XX与XX公司签订的合同是否合法、是否存在XX公司再审申请中主张的问题，合同是否履行以及张XX对房产没有办理过户登记是否存在过错等情况。其次，本案一二审判决均认定XXX与XX公司存在恶意串通损害张XX权益的行为，因此确认XXX与XX公司之间的合同无效，XXX不得依据无效合同取得案涉房产所有权。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条的规定，对于恶意串通等待证事实的证明标准是“能够排除合理怀疑”，本案一二审判决是以XXX与XX公司之间的交易存在诸多不合常理的情形为由认定XXX与XX公司存在恶意串通，该认定标准与上述规定是否相符。若XXX与XX公司之间的合同有效，本案是否应当查明XXX办理房产登记是否存在恶意登记的情况，以便确定权利的保护顺序。再次，如果两个合同都有效，且不存在恶意登记的情况，买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。综上，本案基本事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条条第一款第三项规定，裁定如下：

　　一、撤销广东省珠海市中级人民法院(2017)粤04民终1559号民事判决及广东省珠海市香洲区人民法院(2015)珠香法民三初字第1865号民事判决;

　　二、本案发回广东省珠海市香洲区人民法院重审。

　　审判长　　李XX

　　审判员　　孙XX

　　审判员　　黄立嵘

　　二〇一九年七月十日

　　书记员　　吴XX