郑州高新区石佛办事处与金某某合同纠纷一审民事判决书

　　郑州高新区石佛办事处与金某某合同纠纷一审民事判决书

　　河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)豫0191民初17730号

　　原告(反诉被告):郑州高新区石佛办事处，住所地郑州市XX。

　　负责人：程XX，该办事处主任。

　　委托诉讼代理人：吕X，上海XX律师，一般授权。

　　委托诉讼代理人：孙XX，上海XX律师，一般授权。

　　被告(反诉原告):金XX，男，1947年7月5日出生，汉族，住郑州市高新技术开XX。

　　委托诉讼代理人：王枫，河南XX律师，特别授权。

　　委托诉讼代理人：丁X，河南XX律师，特别授权。

　　原告(反诉被告)郑州高新区石佛办事处(以下简称石佛办事处)与被告(反诉原告)金XX合同纠纷一案，本院作出(2018)豫0191民初2071号民事判决书，判决：一、被告金XX于判决生效后10日内支付原告石佛办事处租金126000元;二、驳回原告石佛办事处的其他诉讼请求;三、驳回反诉原告金XX的其他诉讼请求。原告石佛办事处不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院，该院作出(2018)豫01民终9883号民事裁定书，裁定撤销(2018)豫0191民初2071号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石佛办事处的委托诉讼代理人孙XX，被告金XX的委托诉讼代理人王枫、丁X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告石佛办事处向本院提出诉讼请求：1、依法判令1998年8月3日原告与被告签订的《转让协议》中第六条土地出租部分的约定于2017年2月23日解除;2、依法判令被告于10日内对《转让协议》中租用土地恢复原状，拆除该土地上的所有建筑物、构筑物，清理搬离机械设备、存货等动产并向原告交还土地;3、被告赔偿原告自2008年1月1日至2017年7月1日止的租金损失共计XXX元，并按每年每亩赔偿租金1万元至恢复土地原状并向原告交还土地止。事实与理由：1998年8月3日，原告(原名郑州市中原区石佛人民政府)与被告签订协议，约定原告将所主管的集体企业“郑州市XX厂、郑州市XX厂、郑州市XX公司”转让给被告，并约定三家企业租用原告的土地继续出租给被告使用，租赁期限为30年，自1998年1月1日至2027年12月30日。土地租金前十年为21000元每年，以后租金价格根据经济情况再协商。根据协议约定，2008年1月1日双方应当就租金标准重新协商，但双方一直未能就新的租金标准协议达成一致，被告一直占用土地且不交纳租金。为减少损失，原告于2017年2月23日向被告送达了《解除协议通知》，被告至今未对该通知提出异议及诉讼。现原告要求被告恢复土地原状并交还、赔偿租金损失未果。

　　被告金XX答辩称：一、原告起诉要求被告支付租金的部分请求已经超过诉讼时效，超过诉讼时效部分不应得到支持。本案原告主体是否适格，郑州高新区石佛办事处前身为中原区XX，2003年由郑州高新区管委会代管，代管后改为石佛办事处，因为涉及行政改革，本案原告是否拥有涉案集体土地所有权证不得而知，因此应当认定石佛办事处主体不适格。二、原、被告于1998年8月3日签订《转让协议》合法有效，被告不存在根本违约情形，该协议应当继续履行。1、被告并不存在违约行为，1998年8月3日双方签订《转让协议》，约定将石佛镇政府主管的三个集体企业“郑州市XX厂”、“郑州市XX厂”、“郑州XX公司”一次性转让给金XX，自1998年1月1日起至2027年12月30日止。此协议的签订背景是1998年为落实上级有关企业产权制度改革的历史背景。自协议签署后，被告积极落实协议的内容和精神，妥善安排知过能改，偿还了企业贷款300余万元，以及原告对三个企业投资的20万元也已还给原告。现今贷款以及原告投资款均已偿还完毕，原告工作人员变化更迭和拆迁补偿等因素，想单方解除协议，严重违反法律的公平正义和诚实信用原则，也置政府公信力而不顾。2、原告行使解除权不符合法律规定的条件，发出的解除通知依法应属无效。原、被告协议签订后，2012年之前租金已经如实缴纳，之后因涉案土地即将面临拆迁，双方协商租金款先不用缴纳，在将来拆迁后直接在拆迁款中予以扣除即可，此后被告虽依旧希望积极履约，但原告却不再向被告出具交款单，故被告无法缴纳租金。自2012年至原告起诉的2017年，原告在长达五年时间里均未向被告提出催要租金的异议。此案真正的事实是原告不收被告土地租金，导致被告无法正常缴纳租金。原告又将此事诉至法院，并且原告前后表述不一，最初起诉中称2008年1月1日后双方一直未就新的租金标准达成一致，被告一直占用土地不缴纳租金。法院审理过程中被告提交证据收据三张，证明被告缴租直到2012年，原告又改变口径，称被告缴纳的每年21000元仅是部分租金，不是足额缴纳。但被告提供的三张收据上都清晰标明“今收到金XX交来土地租金款”字样，由此可见，原、被告之间已经对第二个十年的租金达成一致为每年21000元。恰恰是原告违反诚实信用、善意履行原则，欲违法解约，对原、被告双方履行协议产生不良影响。即便如原告所述被告存在不支付租金的违约行为，原告于2017年2月23日向被告发出的《解约协议通知》也不产生单方解除《转让协议》的效力。根据法律规定，出租人解除合同的前提是承租人无正当理由不支付租金，而本案中被告不支付租金的行为是原、被告协商一致的结果，也是原告不向被告开具票据，被告无法支付的结果。同时，原告没有给予被告合理期限支付租金的宽限期，直接通知解约的行为也是非法的，无效的。三、原告起诉租金标准无事实依据，违反合同约定，涉案土地租金标准应当继续按照协议约定的21000元履行。1、首先，本案租金的标准应当继续按照合同约定的21000元履行。《转让协议》第六条约定，在30年的土地租赁期内，2007年12月30日之前的租金按照每年21000元，之后标准按照经济发展情况再议。在2007年12月30日后，原、被告商讨一致之后，按照21000元的标准继续履行该协议，被告又如约足额缴纳了2008年至2011年的租金。其次，在本案二审审理过程中，原告提交一份2008年《石佛办事处租赁协议》，尽管我们对该协议的真实性、关联性不予认可，但该协议反映出原告对于08年之后租金标准的自认情况，自认每年租金为25000元，也并非是现在原告起诉的每亩每年1万元，一年四十多万元。该协议是原告对于98年签订协议时的背景和被告的付出的认可及对于第二个十年(即08年-18年)租金的标准经过市场经济的变化后该宗土地的市场价值多少的认可。最后，结合原、被告均出示过的证据《郑州市XX厂扩建工程占用石佛乡农场土地的协议》，被告占用石佛农场17亩地，每年支付租金为8500斤口粮，分别小麦4250斤，玉米4250斤，(1993年小麦每吨不到900元，玉米价格比小麦价格低，按照1993年价格计算，应当是7650元)，近几年每年被告支付石佛镇农场17亩的租金为每年16000元，间接可证明本案的租金定价合理。原告所称本案的租赁面积不实，并非40亩。被告所占用的土地并非全部都是原告的，当年签订协议时三个企业占地面积大概10亩不到，四围分别是：东至百炉屯村桃园，西至是一片荒地，南至化工厂的北围墙，北至药厂街。根据被告二审提交的证据可查，其中有17亩是石佛农场的，在前几年拆迁过程中，对被告占用土地拆迁几亩。另外，原告在二审上诉状以及庭审中也自认“被上诉人租用上诉人土地近十几亩，每年仅按租金21000元收取”，原告也清楚被告承租面积不多。四、《转让协议》第六条约定的“以后租金价格根据经济发展情况再议”中的“经济发展情况”即指企业发展情况。此《转让协议》署的大背景是石佛镇人民政府为了落实上级有关改制精神，推进企业产权制度改革。在1998年的企业改制大时代背景下，此《转让协议》的重心是以企业为核心，一切以乡镇企业的发展为重，以推重乡镇经济飞跃发展。当时双方约定此“经济发展情况”是指《转让协议》中涉及的三家企业的发展情况，被告金XX为了接手此三家企业，为之投入了大量资金偿还企业之前贷款达300万余元，接收了大量乡村劳动力。故原告表述的此“经济发展情况”是指社会发展情况与事实不符。即便原告表述的经济发展情况是指社会发展情况，那也仅仅是按照国家社会的经济发展情况，按照当时小麦、玉米等粮食作物的产量和行情来确定租金水平。五、被告的转租合法有效，原告据此要求解除合同的理由没有法律依据。《转让协议》中并未确定被告转租土地必须经过原告同意，且涉案土地不同于普通的土地租赁协议，因此涉案土地的转让不能够适用于合同法第二百二十四条的规定，且原告在原一审起诉中也并未提出该请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中原告至迟于一审起诉时就应当知道被告转让的事实，而未提出异议，2018年6月二审上诉时提出，显然已经过了6个月的除斥期间，因此即便适用合同法第二百二十四条的规定，法院也应予驳回。同时，本案的事实是被告所受让的企业尤其是包装厂是以化工厂为依托，后随着经济发展化工厂已经不存在，被告所受让的企业随之不能继续存在，但转让协议的签订是被告积极配合企业改制政策要求的结果，为石佛的经济和社会发展做出了巨大贡献，现石佛办事处违反诚实信用原则，不应当受到法律保护。

　　反诉原告金XX向本院提出反诉请求：1、石佛办事处继续履行1998年8月3日签订的《转让协议》中关于土地租用的规定，继续按照协议约定的21000元的标准计算租金。2、石佛办事处赔偿因违约给反诉人造成的损失100000元。3、本案本诉和反诉的全部诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：1998年8月3日，金XX与石佛办事处的前身即石佛镇人民政府签订集体企业转让协议，约定将石佛镇政府主管的集体企业一次性转让给金XX。双方另就企业占用土地租用事项进行约定，即租用期限为三十年，自1998年1月1日至2007年12月30日租金每年21000元，以后的租金价格根据经济发展情况再议。2008年双方经过再次协商，约定仍按照原价格由金XX租用。2012年，石佛办事处告知金XX涉案土地面临拆迁，租金将从应支付给金XX的拆迁补偿款中预先扣除，因此租金先不用交纳。金XX一直秉承诚实守信原则履行双方协议，然后石佛办事处利用其行政主体身份，于2017年初单方无故发出解除协议通知，并在金XX的工厂大门多处张贴，严重影响了金XX的正常经营和生活，给金XX造成了巨大的经济损失。

　　反诉被告石佛办事处答辩称：金XX要求继续履行转让协议于法无据，因被告未支付租金导致协议无法继续履行，因被告原因导致协议无法继续履行，其合同应当解除，而造成的损失也应由被告一并承担，且被告提出的10万元损失没有任何证据予以支持，应予驳回。

　　经审理查明：1998年8月3日，郑州市中原区XX政府(甲方、后变更为郑州高新区石佛办事处)与石佛镇大里村村民金XX(乙方)签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将隶属于石佛镇政府主管的集体企业“郑州市XX厂”、“郑州市XX厂”、“郑州市XX公司”实行一次性转让给乙方。转让后上述各企业(包括原郑州市XX厂)的所有产权、债权、债务、经济往来和纠纷均由乙方继承，并具有独立法人经营权，甲方不得进行干涉。乙方办企业经营期间，镇政府共向所办企业投入二十万元，为落实政企分开之政策，乙方所属企业应在10年内全部还清。郑州市XX公司和镇农场(原石佛农场)所签土地租用协议继续执行，如乙方不执行该协议，该协议自动失效，由镇政府另行处理。1998年1月1日至2007年12月30日，以上企业所使用土地每年租金为21000元，且每年的元月一日之前付清，1998年为8月30日前付清。以后租金价格根据经济发展情况再议。土地所有权归集体所有，由乙方租用30年(1998年1月1日至2027年12月20日止)。转让后的企业职工安置，人事管理，财务分配由乙方自行决定，甲方不得干涉。石佛办事处在该协议甲方处加盖公章，金XX在该协议乙方处签字捺印。

　　2000年12月26日，金XX代表原XX厂与瓦屋李村委会、石佛镇企业办签订《还款协议》，约定由原XX厂金XX偿还瓦屋李村委会XXX元。2007年2月13日瓦屋李村委会出具证明，载明收到金XX还款XXX元。

　　2007年12月22日，石佛办事处(甲方、原石佛镇政府)与石佛镇大里村村民金XX(乙方)签订《还款协议书》一份，约定：为支持企业发展，解决原石佛镇政府(现更名为办事处)与金XX1998年8月3日所签订的协议欠款事宜，本着互相支持、共同发展营造和谐石佛，同时又能体谅企业困难，最终双方本着平等协商一致的原则，达成如下协议：1、企业所欠石佛办事处的20万元(因企业改制，应归还给镇政府)欠款，今年12月30日偿还1.5万元，2008年6月30日前再偿还5万元，2009年6月30日前偿还7万元。2010年6月30日前再偿还6.5万元。2、根据原合同约定企业改制时地上附属物归金XX所有，但土地所有权仍归石佛镇政府(石佛办事处)所有，土地实行租赁方式。原租价从2000年到2007年12月30日，共欠租金16.8万元，2007年12月30日偿还租金2.1万元，2008年12月1日前再偿还5万元，2009年12月1日前再偿还5万元，2010年12月1日前还清剩余的4.7万元。3、在上述还款协议执行期限中，若遇到国家征地，在乙方应得的相应补偿款中，甲方有权扣除应还款额。4、租赁期限按1998年8月3日签订的转让协议30年执行，土地承租期限至2007年底期间租金按原合同约定执行，若遇国家征地乙方应配合甲方积极拆除地上、地下附属物，租赁合同自行终止，应按国家相关法律、法规，对乙方进行相应赔偿。

　　2009年12月16日、2010年12月23日、2012年5月10日原告石佛办事处分别出具河南省统一财务收款收据三份，显示：金XX交来2009年、2010年、2011年21000元。

　　原告提交《2007年至2012年金XX还款、租金明细表》，显示：原告石佛办事处自2007年7月31日至2012年5月10日，共收到金XX交来款项15笔，款项摘要为欠付租金、还款、2008年-2011年的租金等，共计452000元(欠款20万元+欠付租金16.8万元+2008年到2011年以2.1万元为标准计算的租金8.4万元，共计45.2万元)。

　　被告金XX提交《租赁协议》复印件一份，显示：甲方为石佛办事处，乙方处空白。内容为：根据1998年8月3日原告石佛镇政府与石佛镇大里村金XX所签协议精神，为支持企业发展，本着互相支持，和谐共处的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方同意乙方续租石佛办事处所有的土地，租金为前三年每年25000元，第四年至第六年在原有基础上增加10%，第七年至第十年再增加10%。二、乙方应遵照国家法律法规的规定合法进行生产，对其一切违法行为甲方概不承担法律责任。三、乙方在生产经营中所产生的一切债权债务、经济往来和纠纷与甲方无关，甲方不得干预乙方的合法经营。四、本协议有效期10年，协议期满后同等条件下，由乙方优先承租。五、若遇国家征地等不可抗拒原因，使乙方无法正常生产的，乙方应在政府规定期限内搬迁，土地补偿费用归甲方所有。六、乙方若遇企业名称变更或法定代表人变更等影响本协议正常履行的事项，均需于变更之日前30日内向甲方报告，否则造成的一切损失由乙方承担。甲方若改变土地租赁形式及内容，需提前30日内书面告知乙方，若未能及时告知，甲方应赔偿乙方由此造成的生产经营损失。该协议甲方代表签字处、乙方代表签字处均为空白。

　　庭审中被告称，原告于2008年将上述租赁协议上报至管委会，其中租金数额并非原告所主张的数额。

　　庭审中原告称，对上述租赁协议真实性无异议，但被告金XX认为该协议没有其签字，其对该协议的效力不予认可。且该租赁协议中对租金的调整方式没有与金XX达成一致意见，不能认定为原告对租金标准确定为提高10%。

　　2017年2月23日，石佛办事处向金XX发出《解除协议通知》，载明：金XX，1998年8月3日石佛办事处就转让三个石佛镇政府主管的集体企业事宜与你签订转让协议，根据该协议第六条之规定，2008年1月1日就双方应当协商约定新的租金标准，但双方一致未就新的协议租金标准达成一致，导致协议无法继续履行，鉴于此，现通知你：1、解除该转让协议中涉及土地出租部分的条款;2、自收到本通知5日内拆除该转让协议中租用土地上的所有建筑物和其他构筑物，情理和办理机械设备、存货等动产，将土地交还给我办事处;3、赔偿石佛办事处自2008年1月1日至交还土地之日的租金损失。

　　以上事实由原告提交的《转让协议》、还款协议书、《2007年至2012年金XX还款、租金明细表》，被告提交的还款协议、收据、租赁协议复印件等证据及开庭笔录在案佐证。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　本案中，原告与被告于1998年8月3日签订《转让协议》，约定原告将隶属于石佛镇政府主管的三个集体企业一次性转让给被告，转让后企业的所有权(不包括土地)、债权、债务、经济往来和纠纷均有被告承继，由原告投入20万元资金，被告在10年内还清，企业所使用土地以租赁的方式由被告继续使用。该协议签订后，被告按协议约定实际受让了上述企业并承继了债权债务等。2007年12月22日因《转让协议》履行过程中金XX未按约偿还款项并支付租金，原告与被告再次签订《还款协议书》，该协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对其合同效力，本院依法予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《还款协议书》约定被告应当在2010年6月30日之前偿还完毕欠款，在2010年12月1日前偿还完毕欠付的租金，并再次确认租赁期限仍按1998年8月3日《转让协议》执行。

　　《还款协议书》签订后，被告金XX依次偿还了欠款20万元及欠付租金16.8万元，并按2.1万元为标准支付租金至2011年，2012年及之后的租金被告未再支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人延迟履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告以未能就新的租金标准协商一致导致协议无法继续履行为由要求解除合同，但根据原被告签订的《转让协议》、《还款协议书》，该租赁土地系《转让协议》中所约定的转让的企业所占用的土地，企业转让后由其继续租用，并非单独存在，且被告已履行了前十年的合同义务，2008年双方未能就新的租金标准协商一致，被告未能支付租金并非被告一方过错，原、被告均存在责任，故原告请求解除合同的理由不符合上述法律规定，对其该项诉讼请求本院不予支持。根据《转款协议书》的约定，租赁期限应仍按1998年8月3日签订的转让协议执行，即双方均表示土地租赁剩余20年租期继续履行，该约定系原被告双方租赁期间的重新约定，本院予以认可，原、被告之间关于涉案土地的租赁期限应为2008年1月1日至2027年12月30日，原、被告应当继续履行。对原告诉请被告于10日对租用的土地恢复原状、返还原告，因原被告双方之间的租赁关系尚未解除，故本院不予支持。对金XX要求继续履行1998年8月3日签订的《转让协议》中关于土地租赁的规定的诉讼请求，该项诉讼请求与原告要求解除《转让协议》的诉讼请求系同一问题的对应两面，属重复主张，不再重复论述。

　　关于原告诉请被告赔偿其自2008年1月1日至2017年7月1日至的租金损失并赔偿租金至土地恢复原状、返还原告之日止。本院认为，虽然原、被告对2008年1月1日之后的租金并未协商一致，但根据原告在2008年7月9日报至管委会的租赁协议，可以说明在第一个十年期满后原告对第二个十年租金收取标准的意见，庭审中及庭审后，原、被告均未再提出相较此意见更为合理的其他意见或理由，因此，本院根据本案租赁具有从属性和所租赁土地上企业存续的情况，采纳原告在2008年7月9日的上报意见，酌定自2008年1月1日至2017年12月30日的租金为：前三年每年25000元，第四年至第六年增加10%即27500元，第七年至第十年再增加10%即30250元。扣除被告按每年21000元支付的四年租金，被告仍应当支付原告租金194500元。对原告要求被告按照每年每亩1万元支付租金的主张，理由不能成立，本院不予支持。对被告要求继续按照每年21000元支付租金的主张，涉案土地已租赁十年，原告的该项主张不符合双方“以后租金价格根据经济发展情况再议”的约定，故本院不予支持。

　　关于反诉原告反诉要求赔偿其因原告违约造成的损失10万元，因反诉原告未提交有效证据予以证明，本院不予支持。

　　综上，根据原、被告签订的《转让协议》、《还款协议书》以及原、被告在协议签订后的履行情况，本案租赁土地实际为原告向被告转让的企业所占用的土地，被告受让企业的基础为继续租赁涉案土地，在2007年双方再次签订的还款协议书及原告在2008年报至管委会的租赁协议，可以证明原、被告之间存在继续履行土地租赁的意思表示，被告未能支付全部租金亦并非被告一方过错，原、被告双方均有责任。故原告要求被告支付欠付的租金，被告要求继续履行租赁协议，合法有据，本院相应予以支持;双方其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告金XX于本判决生效之日起十日内支付原告郑州高新区石佛办事处自2008年1月1日至2017年12月30日期间的租金194500元;

　　二、驳回原告郑州高新区石佛办事处的其他诉讼请求;

　　三、驳回反诉原告金XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费37644元，由原告郑州高新区石佛办事处负担35745元，由被告金XX负担1899元。反诉案件受理费1150元，由反诉原告金XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

　　审　判　长　　李俊辉

　　人民陪审员　　李淑娟

　　人民陪审员　　邢伯增

　　二〇一九年九月三十日

　　书　记　员　　郭XX