贾XX与武汉XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：贾XX。

委托代理人：王建峰，湖北XX律师，特别授权。

被告：武汉XX公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳大道XX。

法定代表人：张X，该公司董事长。

委托代理人：马XX，湖北XX律师。特别授权代理。

原告贾XX诉被告武汉XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员崔玉华独任审理，于同年2月17日公开开庭进行了审理，原、被告均申请给予两个月时间调解，后未达成一致协议，本院于同年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王建峰、被告武汉XX公司的委托代理人马XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告贾XX诉称：2010年1月13日，原、被告签订了武汉市商品房买卖合同。约定：原告购买被告位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道XX东南人信汉商银座项目中ABC座1层023号商业房（建筑面积77.51平方米），房屋单价为22，475.02元每平方米，总房款1，742，039元；被告应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的房屋交付原告；并约定被告应在交付之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告原因导致原告不能在交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按已付房款的万分之一支付违约金。逾期达180日，原告有权退房。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告严重违反合同约定。首先被告延期通知原告交接，并且交接时被告不能提供竣工验收的证明文件和规划验收、通燃气、绿化基本完工证明，不符合交房条件；其次，房屋在规定期限内无法取得房屋所有权证书及土地使用权证书。被告的行为属于严重违约行为，依据合同约定第15条及《合同法》相关规定，原告依法有权主张被告承担全部违约损失。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求：1、判决被告履行办理房屋产权证、土地使用权证的义务；2、判决被告向原告延期办证违约金人民币160，964元（自2011年3月31日起暂计算本案起诉之日2013年12月18日，按总房款的日万分之一计算924＊174.20=160，964元）；3、判决被告承担本案诉讼费。

被告武汉XX公司辩称：首先，原告无权要求我们办理房地产权属证书，根据双方签订的合同第15条约定，我们的义务是办理房地产初始登记，而不是办理权属证书，原告要求办理两证没有合同依据。其次，原告要求我们支付延期办证的违约金，计算依据及时间都有错误，根据合同第15条约定，起算时间应该是实际交付房屋之日起算，贾XX收房时间是2013年1月14日，并扣除180天。ABC栋现可以办理房产证。

经审理查明：2010年1月13日，原告与被告签订武汉市商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道XX东南角人信（汉商银座第ABC座1层023号商业房（建筑面积77.51平方米），房屋总价为人民币1，742，039元；付款方式为一次性付款；交房期限及条件为出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，房屋交付时，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；若因市政建设原因造成供电公司无法供电，出卖人不承担违约责任；6、给水，房屋交付时，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；若因市政建设原因造成自来水（水务）公司无法供水，出卖人不承担违约责任；7、因政府或市政建设原因，上述水、电、气等基础配套设施未按期完成导致延期交房的，买受人不追究出卖人违约责任。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。关于房屋交接的条款中约定了由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出入伙通知书（即商品房交接通知书，下同）之日起15日内，或买受人领取入伙通知书之日起5日内办理入伙（即商品房交接，下同）手续。如出卖人已书面通知买受人，买受人未按前述期限办理入伙手续的，该期限届满之日视为该商品房办理完成交付手续之日，出卖人不承担逾期交房责任，且该商品房的一切风险（包括但不限，如灭失、毁损等）均转由买受人承担；同时，买受人应于上述通知的交付手续期限届满之日起，缴纳与该商品房相关的各种费用（包括但不限于物业管理费等）。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。原告向被告支付了全部购房款，实际支付金额为人民币1，742，039元，被告于2010年1月9日向原告开具了发票。

合同签订后，被告未能按期交付房屋，被告自行向原告支付了2011年1月1日至2011年7月22日的逾期交房违约金。2013年1月14日，被告下属的物业管理公司向原告收取了一年的物业费人民币7，906元，该费用系从被告应向原告支付的逾期交房违约金中扣付。

2011年7月22日，被告取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。同年7月26日，被告在报纸上刊登公告，公告称被告已于2011年7月22日取得ABC座工程竣工验收备案证明书，该楼宇已符合武汉市房产局规定的交付标准，请ABC座尚未办理签约、收楼手续的业主尽快至A座二楼营销客服部办理。

2012年5月9日，被告通过初始登记取得商品房权属证明书。同年6月29日，被告取得土地使用权分割转让证明。2013年1月14日，原告与被告办理了房屋交付手续，被告向原告交付了房屋。原告所购房屋目前可以办理房屋所有权证，因被告尚有土地出让金未交纳，该房屋还不能办理土地使用权证。

现原、被告因不能办理房地产权属证书的违约问题协商未果，原告起诉来院。案经调解，双方未能达成一致协议。

以上事实有双方当事人陈述及商品房买卖合同、发票、收据、民事判决书、房屋交付办理流程单、报纸等证据证实，可作如上认定。

本院认为：原、被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。双方办理了房屋交付手续。根据该合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于产权登记的约定，被告虽完成了初始登记，可以办理房屋所有权证，但因被告的原因导致原告不能办理土地使用权证，被告仍应承担违约责任。

本案争议焦点为：一、被告有无义务为原告办理房地产权证；二、因被告的责任造成原告不能办理土地使用权证，应从何时开始计算被告应承担的违约金。

关于被告有无义务为原告办理房地产权证。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；”依该约定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，被告的义务是办理房地产初始登记并协助原告办理房地产权属证书将房屋所有权移转给原告，并非被告直接为原告办理房地产权属证书。故对原告要求被告为其办理房地产权属证书的诉讼请求，本院不予支持。

关于因被告的责任造成原告不能办理土地使用证，被告应承担违约金的起算时间。合同关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金。依该约定，被告应在商品房交付使用之日起在约定的期限内履行上述关于产权登记以及协助原告办理房地产权属证书的义务，若被告未能在约定的期限内履行该义务，违约金应自交付使用之日起在履行期限届满后开始计算。所谓交付使用，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，被告与原告办理完房屋交付手续，将房屋转移给原告占有即为交付使用。依《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，房屋的交付使用具有两层含义，一是房屋本身按期移转占有，二是移转占有的房屋应经验收合格即应符合法定交付条件，还应符合约定交付条件。被告于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即房屋于2011年7月22日符合法定交付条件。后被告于2011年7月26日发出交房公告，原告未在交房公告所定期限内与被告办理交房手续，依合同第十一条第三款的约定，交房期限届满之日即视为该房屋办理完成交付手续之日，即2011年8月10日为该房屋交付使用之日。原告虽实际于2013年1月14日与被告办理房屋交付手续，但双方有前述视为房屋交付的约定，房屋也已符合法定交付条件，故因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书，被告应支付违约金的起算时间应从约定视为交付使用之日起在履行期限届满后开始计算，即应从2011年8月10日起扣除180日自2012年2月6日起计算。

综上所述，被告应向原告支付因被告的责任造成原告不能办理房地产权属证书的违约金，违约金计算方式为原告已付购房款的日万分之一自2012年2月6日起计算至原告诉请的案件起诉之日2013年12月18日即：174.2039＊681天=118，632.86元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告武汉XX公司于本判决生效之日起十日内向原告贾XX支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币118，632.86元；

二、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取为人民币1，759.5元（原告已预交），由被告武汉XX公司负担，被告武汉XX公司于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告贾XX。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　崔玉华

书　记　员　　梁晓莉