颜某某、厦门某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　颜某某、厦门某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　福建省厦门市湖里区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)闽0206民初6924号

　　原告：颜XX，女，1968年10月18日出生，汉族，户籍地厦门市同安区，现住厦门市湖里区。

　　委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。

　　被告：厦门XX公司，住所地厦门市思明区XX之二。

　　法定代表人：王XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：王伟栋，福建XX律师。

　　委托诉讼代理人：蒋XX，福建XX律师。

　　原告颜XX与被告厦门XX公司(以下简称华辉XX)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜XX及其委托诉讼代理人陈XX，被告华辉XX的委托诉讼代理人王伟栋、蒋XX到庭参加诉讼。2019年6月6日，双方当事人申请庭外和解，本院予以2个月的和解期限。本案现已审理终结。

　　颜XX向本院提出诉讼请求：依法确认华辉XX于2019年5月24日向颜XX送达《解除<商品房预售合同>通知书》的行为无效。事实与理由：1998年5月6日,颜XX与华辉XX签订一份编号为XXX的《商品房预售合同》(以下简称案涉合同)。约定颜XX向华辉XX购买位于厦门市湖里区的商品房(以下简称案涉房产),约定总成交价为174250元。当日颜XX向华辉XX支付购房款项70250元，同日双方在福建省厦门市思明区公证处对该合同进行公证,厦门市思明区公证处出具编号为:(98)厦证经字第263号的公证书,颜XX支付公证费260元。此后,颜XX于1998年5月15日缴纳了维修基金、卫星天线、XX信箱以及管理费等费用,华辉XX将该房产交付颜XX居住和使用,颜XX在该房屋连续居住了将近二十年。2017年11月,颜XX得知华辉XX与案外人毛XX通过法院调解的方式将该案涉房产过户至毛XX名下,随后向湖里法院起诉要求撤销湖里法院(2016)闽0206民初7370号的民事调解书。湖里法院于2018年11月6日作出(2018)闽0206民撤1号判决书,支持了颜XX的诉讼请求。华辉XX不服提出上诉,厦门市中级法院于2019年2月27日作出(2019)闽02民终668号民事判决书,驳回华辉XX的上诉,维持原判。因毛XX在诉讼过程中将房产转移,颜XX向同安区人民法院起诉要求确认毛XX与案外人刘XX的买卖合同无效,并将华辉XX作为第三人。2019年5月24日该案在同安区法院审理过程中,华辉XX当庭提交一份《<解除商品房预售合同>通知书》作为证据,当庭向颜XX提出解除双方签订的《商品房预售合同》。颜XX认为,颜XX与华辉XX之间的《商品房预售合同》真实有效,且经过公证处公证。华辉XX也已经实际将房产交付给颜XX使用,颜XX在此连续居住了近二十年。双方的合同已经实际履行,而且华辉XX在这长达二十年的时间内也没有向颜XX提出过解除案涉合同，华辉XX因与他人的法院调解书被撤销,并陷入多起诉讼,在此情况下向颜XX发出解除双方的《商品房预售合同》不具备法定解除条件、没有事实和法律依据。请求依法支持颜XX的诉讼请求。

　　华辉XX辩称，一、本案案由定性错误。本案系华辉XX向颜XX发出解除案涉《商品房预售合同》通知后，颜XX依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定提起诉讼，以确认解除合同效力，故本案案由应为确认解除合同效力纠纷而非商品房预售合同纠纷。二、案涉合同为成立未生效状态，不产生合同约定的权利义务关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。案涉合同第十二条约定“预售合同需经厦门市房地产市场管理处登记后生效”，该条款系双方真实意思表示，属于附条件生效的合同约定，非合同履行问题，即案涉合同为附条件生效的合同。现因案涉合同未应经厦门市房地产市场管理处登记，即案涉合同的生效条件未成就，因此案涉预售未生效。三、案涉房产本具备登记过户条件，系颜XX恶意拖延至今，致使案涉合同一直处于未生效状态。颜XX隔壁邻居胡XX于1998年3月与华辉XX签订合同，而颜XX于1998年5月购买案涉房产，两份预售合同的内容几乎一致，但胡XX却早就于2006年2月份就办理了产权，可见华辉XX有配合业主办理登记、过户事宜。结合颜XX其前夫叶XX系华辉XX处员工及颜XX仍有绝大部分购房款未支付，显然颜XX妄图利用华辉XX资金链断裂、管理混乱以谋取不当利益，逃避支付剩余购房款义务，案涉合同为成立未生效状态且未登记过户系颜XX刻意追究之结果，所产生的不利后果应由颜XX自行承担。四、撇开合同效力不表，颜XX也已构成违约，且合同订立至今已超过二十年最长诉讼时效，案涉合同亦不具备履行条件，故华辉XX有权解除合同。1.根据合同第二条及第十四条约定可知，购房余款104000元。颜XX以办理银行按揭形式支付，颜XX必须具备银行按揭条件，如无法办理银行按揭，颜XX应分两年按银行同期贷款利息付清余款。但颜XX却在长达二十年里从未支付分文购房余款，明显构成违约，颜XX仅支付70250元(仅占总房价款的40%)就妄图对案涉房产主张权利，明显缺乏依据。2.案涉合同签订至今超过二十年，但颜XX却从未向华辉XX主张权利，也未按合同约定履行付款义务，已超过二十年最长诉讼时效，故现合同双方均无权依法要求对方履行合同义务。3.因颜XX从未向华辉XX主张过权利，案涉房产亦未登记在颜XX名下。因华辉XX经济出现困境，导致很多员工家庭都占用居住案涉房产所在小区房产，华辉XX误以为颜XX仅系占用居住案涉房产而已，之后华辉XX已将房产出售给案外人，现案涉《商品房预售合同》亦不具备履行条件。综上，因案涉合同为成立未生效状态，且颜XX构成违约，不享有合法民事权利，距今已长达二十年，超过最长诉讼时效已不具备强制履行的法定条件，更何况案涉房产现已出售给案外人，亦不具备履行条件，为避免案涉合同处于效力待定状态及平息双方争端，故华辉XX依法解除案涉合同有事实依据和法律依据，恳请贵院依法驳回颜XX诉求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。颜XX提交的《商品房预售合同》、《公证书》、(2018)闽0206民撤1号《民事判决书》，(2019)闽02民终668号《民事判决书》的真实性，华辉XX均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、1998年5月6日,原告颜XX与被告华辉XX签订一份编号为XXX的《商品房预售合同》约定：“颜XX向华辉XX购买位于厦门市湖里区的商品房,约定总成交价为174250元，颜XX应于1998年5月5日支付首付款70250元，余款104000元办理银行按揭，如颜XX无法办理银行按揭，应分二年按银行同期贷款利率付清余款”等。颜XX于签订案涉合同当日支付70250元。二、2019年8月28日将案涉合同约定的购房余款及利息250000元提存至福建省厦门市鹭江公证处。三、对于颜XX迟延履行主要债务，华辉XX未催告颜XX在合理期限内履行，2019年5月24日颜XX收到华辉XX作出的落款时间为2019年5月20日的《<解除商品房预售合同>通知书》。

　　本院认为，本案的基础法律关系属于商品房销售合同纠纷。华辉XX与颜XX签订的《商品房预售合同》虽然约定经厦门市房地产市场管理处登记后生效，但颜XX已向华辉XX支付首付款并占有该房屋，故双方已实际履行该合同，华辉XX主张《商品房预售合同》未生效，本院不予采纳。当事人协商一致，可以解除合同，该解除的情形属于约定解除。合同当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同，该解除的情形属于法定解除。本案中，华辉XX与颜XX签订的《商品房预售合同》未约定合同解除的情形。根据法定解除的规定，颜XX未按合同约定足额支付购房款，系迟延履行主要债务，若经华辉XX催告后仍不履行的，华辉XX就可以享有解除合同的权利。但华辉XX向颜XX发出《<解除商品房预售合同>通知书》前未依法进行催告，因此《<解除商品房预售合同>通知书》不发生法律效力。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款的规定，判决如下：

　　确认厦门XX公司于2019年5月24日向颜XX送达《解除<商品房预售合同>通知书》的行为无效。

　　案件受理费3785元，减半收取计1892.5元，由厦门XX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

　　审判员　　苏天胜

　　二〇一九年九月十九日

　　书记员　　曾XX

　　附页：

　　本案所适用的法律条文：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。