张XX与福建XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
福州市晋安区人民法院
(2018)闽0111民初3381号
原告(反诉被告)：张XX，女，1968年7月8日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：林世荣，福建XX律师。
被告(反诉原告)：福建XX公司，住所地福建省福州市台江区光明南路1号升龙汇金中XX。
法定代表人：XX辉，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘XX，北京市XX律师。
委托诉讼代理人：林X，北京市XX律师。
原告张XX与被告福建XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，被告福建XX公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告张XX的委托诉讼代理人林世荣、被告福建XX公司的委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金87758.08元(自2016年4月16日至2017年3月22日按购房总金额XXX元的每日万分之一计算);2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落晋安区房屋，总价款为XXX元。被告应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约足额支付购房款，房屋于2015年4月16日交付原告使用。但被告逾期办理房屋权属登记手续违反合同约定，严重损害原告的合法权益。
被告福建XX公司辩称：一、被告已按规定于2015年10月21日向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，但是因个别业主在公示期间对讼争项目按现状办理规划条件核实提出异议，导致该次规划条件核实未通过。在福州市城乡规划局要求按照原规划进行核实之后，又由于部分业主多次阻挠被告恢复原规划建设，并冲击小区物业办公场所，导致讼争项目迟迟无法通过规划条件核实。后经多方协调，福州市城乡规划局在2016年8月12日第二次按现状进行规划条件核实，公示没有业主异议之后，才于2016年8月26日向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，通过了项目规划条件核实。规划条件核实是办理《土地检查核验》、《竣工验收备案表》以及《初始登记通知书》的前置条件，部分业主的异议是造成办证延误的原因。延误的时间自第一次公示期满次日(即2016年1月14日)起至2016年8月26日止共计225天。根据合同第十四条约定以及法律规定，非因被告原因导致无法按时取得房屋权属证书的，被告不承担违约责任。二、不动产权证作为房屋权属的唯一凭证，能够办理不动产证即意味着答辩人完成了买卖合同约定的协助办理房屋权属证书的义务。本案房屋未能办理不动产权证的情形于2016年10月即不存在，原告请求支付2016年10月10日起至2017年3月22日期间的违约金无事实和法律依据。三、土地信息登记不全不意味着不能办理不动产权证，且该信息登记不明的原因在于政府部门而非答辩人，将违约责任强加给被告是极度不公平的。因实施不动产统一登记，福州市将办证机构由原来的福州市不动产登记和交易中心调整变更为福州市国土资源局，并与原福州市国土资源局地籍处合并。因机构调整、处室合并、网络系统升级改造等原因，福州市国土资源局就讼争项目初期颁发的《不动产权证书》出现过土地登记信息暂无法记载的情形，但到2017年2至3月操作系统升级、运行稳定之后，已不再出现土地登记信息暂无法记载的情况。四、根据《补充协议》第6条约定，办妥产权证的起算点是被告提供办证所需材料，而非被告发出产权证办理书面通知(通知所对应的是业主进行房屋面积确认)。原告在领取后并未按约定办理不动产权证，已经严重违约。被告第二次发函是因业主违约而实施的再次催告，目的是要求业主限期履行。五、办理房屋所有权证、办理土地使用权证是原告应当履行的两项并列的、独立的义务(并非权利)，目的是为了催促原告尽快办理，以解除被告的阶段性担保责任。本案正处于两证合一的过渡期，过渡期内，尽管实施了不动产登记制度，但两项义务并未合并。原告办理产权不必等到被告土地总登完成，原告无权以土地总登未完成为由拒绝办理房屋所有权登记。土地使用权登记暂缓履行，一方面不影响办理不动产权证，另外在被告办妥土地总登后，不动产登记簿上自动会更新土地信息，视为原告已经履行。
反诉原告福建XX公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即办理房屋权属登记手续，并支付反诉原告逾期办理房屋权属登记手续违约金，违约金自2016年12月11日起按购房款总额XXX元的0.01%日计算至反诉被告实际办妥案涉房屋权属登记手续并取得不动产权证书之日止;2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：《合同补充协议》第六条约定，反诉被告应在反诉原告书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在反诉原告提供购房发票及《福州市房屋(购买商品房)登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因反诉被告原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥，每逾期一日，反诉被告应向反诉原告支付总房价款万分之三的违约金。反诉被告在2016年10月10日领取购房发票及《福州市房屋(购买商品房)登记申请表》后，未及时办理权属登记手续，构成违约。
反诉被告张XX辩称：一、其已于2017年2月17日办理讼争房屋的所有权登记手续，但该证书未记载土地登记信息，可以证实反诉原告的违约行为尚未终结。二、反诉原告诉请反诉被告承担逾期办证的违约责任，不属于反诉的范畴。三、本案《商品房买卖合同》关于反诉被告承担违约责任的约定，属于反诉原告单方附加的格式条款，应当认定为无效条款。四、2016年10月至2017年4月间办理的不动产权证书没有土地登记信息，导致业主对是否办理存在瑕疵的不动产权证书无所适从，由此产生的未办证的不利后果应由反诉原告承担。故反诉原告的诉求应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落晋安区房屋，总价款XXX元。出卖人应当在2015年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人应在出卖人书面通知办理产权证之日起30日内到指定地点办理预售房屋产权面积确认，且在出卖人提供购房发票及《福州市房屋(购买商品房)登记申请表》后的60日内办妥《房屋所有权证》及《土地使用权证》。若因买受人原因导致《房屋所有权证》及《土地使用权证》无法在上述约定的90日内办妥(从出卖人通知办理房产证之日起计算)，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，并自行承担因此产生的一切法律后果。
签约后，原告以按揭贷款的方式付清全部购房款。被告于2015年4月16日向原告交付房屋。因讼争房屋所在小区在建设时变更了机动车和绿地位置等的原规划，被告向福州市城乡规划局申请按现状进行规划条件核实，后部分小区业主在2016年1月7日至1月13日规划条件核实公示期间提出异议，核实未通过。经协调，福州市城乡规划局又于2016年8月12日就讼争项目按现状办理规划条件核实再次公示，并于2016年8月26日审批通过核实。2016年9月22日，福州市不动产登记和交易中心向被告发出《初始登记通知书》。2016年9月30日，被告向原告寄发《产权办理通知书》，通知原告领取办证资料的时间为2016年10月10日至10月16日。2017年1月20日，被告退还原告讼争房屋面积补差款597元。2017年2月17日，原告办理了讼争房屋的《不动产权证书》，后于2018年3月申请补登土地信息。
另查明，被告于2017年2月17日向福州市不动产登记和交易中心申请办理讼争房屋所在地块的土地总登手续，该中心于2017年3月22日出件。2018年2月2日，被告再次向原告发出《不动产权办理通知书》，明确尚未办理不动产权证的业主于七日内自行携带有关材料到福州市不动产登记和交易中心办理不动产权属登记。
以上事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交接单、《不动产权证书》、受理承诺单、网络公示截图打印件、《建设项目规划核实情况意见书》复印件、《初始登记通知书》、《产权办理通知书》、《不动产权办理通知书》(二次)、福州市不动产登记和交易中心复函及原、被告的陈述等证据证实，本院予以认定。
本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当予以履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按原告已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。商品房完整的房屋权属证书应当包括商品房所有权证和国有土地使用权证，在我国施行“房地合一”的登记模式后，应当指有完整房地信息登记内容的不动产权证。被告于2016年10月通知原告办证时，尚未完成土地信息总登，导致当时办理了不动产权证的买受人缺失土地信息的登记内容，应认定被告协助原告办理权属证书的合同义务尚未全部完成。本案逾期办证的根本原因在于被告变更原规划并导致规划条件核实时间拖延，被告关于非因其原因导致延误、其不承担逾期办证责任的抗辩，理由不成立，不予采纳。
被告在交房后的365日内，即2016年4月15日前，未能完成通知原告办理房屋权属证书的义务，构成违约。结合本案被告的履约情况及原告未举证证明因土地信息未登记给其造成实际经济损失的情况，本院根据公平原则和诚信原则，确定被告逾期办证的违约期从2016年4月16日计至2017年3月22日土地总登手续出件之日止，其中2016年4月16日至2016年10月9日不可办证期间计177天，违约金标准按照实际已付购房款XXX元的日万分之一计算;2016年10月10日至2017年3月22日期间计164天，违约金标准调整为按实际已付购房款XXX元的日万分之零点二五计算。两段违约金合计56268.41元(45685.82元+10582.59元)。
关于反诉部分，原告已在被告第二次发出办证通知之前办理了讼争房屋《不动产权证书》，被告的阶段性担保责任已经不存在，故被告的反诉请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告福建XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告张XX支付违约金56268.41元;
二、驳回原告张XX的其他诉讼请求;
三、驳回反诉原告福建XX公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1994元，减半收取计997元，由原告张XX负担358元，被告福建XX公司负担639元;反诉案件受理费448元，由反诉原告福建XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 李蓓蓓
二〇一八年九月十日
书记员 陈XX
