朱X和兰州XX公司;刘X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书

　　(2018)甘01民终3731号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)朱XX，男，1971年11月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。

　　委托诉讼代理人刘X，兰州XX律师。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：兰州XX公司，住所地兰州市城关区青白石街道XX。

　　法定代表人：杨XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人李XX，甘肃XX律师。

　　委托诉讼代理人马颖，甘肃XX律师。

　　原审第三人：城关区XX，经营场所兰州市城关区雁北XX9-8商铺。

　　经营者：刘XX，女，1979年8月28日出生，汉族，住兰州市城关区雁北XX。

　　委托诉讼代理人杨XX，甘肃XX律师。

　　原审第三人刘XX，女，1979年8月28日出生，汉族，个体工商户，住兰州市城关区。

　　委托诉讼代理人杨XX，甘肃XX律师。

　　上诉人朱XX因与上诉人兰州XX公司(以下简称XX公司)、原审第三人城关区XX、刘XX房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　朱XX上诉请求：一、撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初3201号民事判决书第三项判决，依法判决XX公司继续全面善意履行双方订立的《商铺租赁合同》。事实和理由：一、一审法院适用程序违法。本案一审中，审判庭将XX公司的所谓“反诉”与本诉合并审理，虽然朱XX提出异议，但一审判决还是以合并后的诉讼做出了判决，但判决对本诉及反诉之间的关系、反诉是否成立等未作任何释X和处理，实为程序错误。朱XX一审状诉事实是双方订立的商铺租赁合同中对碧桂园兰州新城XXU型商业街2000平方米物业(下称二期商铺)、出租、承租事宜，从预约到租赁及违约出租于第三人的事实，要求确认合同中预约条款效力，并全面善意履行，与反诉中要求解除原、被告之间签订的编号为BGY-PXXX的《商铺租赁合同》，不存在同一法律关系，并且庭审中XX公司也是就碧桂园兰州新城一期商业街第一号首层商铺(下称一期商铺)出租过程中的所谓“违约”、“解除”在进行举证证明，可见本诉与反诉之间并不存在吞并、反驳事实，实属两个不相干的诉讼，故理应分别进行审理，而不应作为本、反诉审理。二、一审判决处理错误。一审判决对《商铺租赁合同》效力的认定，对《商铺租赁合同》的不可解除、继续履行均作出了认定，支持了朱XX的“本诉”主张，还对二期商铺出租条款的性质“也属于契约”作出认定，并对“预约义务人违反预约合同的责任”也认定为违约行为，应承担违约责任作出认定，值得肯定。但遗憾的是一审判决没有坚定地依照法律作出处理，使判决成了一个不完全的法律文书。基于上述程序错误，一审判决在审理朱XX的“本诉”请求时，作出“朱XX可以另行向XX公司主张自己的权利”的处理，过于无端轻率。须知，本案由朱XX“本诉”而起，“本诉”的请求却不在本案中处理，而是另行主张，与理不通，与法相悖。综上所述，为维护当事人合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法裁处。

　　XX公司辩称，认为应当维持兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初3201号民事判决书第三项判决。

　　城关区XX、刘XX共同述称，一、一审法院受理XX公司的反诉合并审理作出判决符合法律规定，确认合同有效与解除合同系同一法律关系产生的目的不同相对抗的诉讼请求，是相互独立的诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第二百三十三条：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”。本案中，朱XX在一审中向法院提出的诉讼请求第二项：确认朱XX与XX公司之间的《商铺租赁合同》有效。XX公司一审中提出的反诉请求为：解除朱XX与XX公司之间的《商铺租赁合同》。本诉请求确认合同有效与反诉请求解除合同均是基于租赁关系而产生，本诉请求与反诉请求能够独立存在且互相吞并。一审法院受理XX公司的反诉请求合并审理判决并无不当。二、朱XX与XX公司之间《商铺租赁合同》中关于二期商铺条款并非双方当事人的最终意思表示。二期商铺已经对外出租的情况下，朱XX要求履行预约条款不符合法律规定。1、一审法院对《商铺租赁合同》中关于二期商铺的条款认定为预约条款符合法律规定。朱XX与XX公司在签订《商铺租赁合同》时二期商铺尚未建成。《商铺租赁合同》中关于二号商铺的条款是意向性的，具有暂时性、预约性和不确定性。其目的是锁定交易，在未来签订正式的租赁合同。2、朱XX与XX公司之间出租二期商铺的合同未成立。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中涉及的法律关系为租赁关系，但是参照最高人民法院在商品房买卖合同司法解释中对预约合同认定成立买卖合同的条件，即预约合同中具备了标的物、质量、价款等合同主要内容，还需要一方当事人按照预约合同的约定履行义务，如出卖人接受房款、购买人支付保证金等等。具体到本案中，预约合同成为正式的租赁合同，XX公司接受朱XX的租金或者保证金，或者履行其他义务，方可能认定租赁合同成立。而朱XX自二期商铺开发建设以来，从未关注、过问工期进度，何时交付，更不用说提前缴纳租金或者保证金。换言之，如果碧桂园住宅小区至今人烟稀少开发失败，XX公司要求朱XX按照预约条款租赁，朱XX还会按照预约条款履行吗?因此，《商铺租赁合同》关于二期商铺的条款因欠缺双方当事人最终的意思表示，不能成立租赁合同。没有合同，朱XX强行租赁二期商铺没有任何法律依据。3、退一步讲，即便是《商铺租赁合同》中的预约条款能够成为租赁合同，朱XX的诉讼请求不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》：“32.承租人依据租赁合同约定优先主张承租权的，如何处理?答：优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持”。本案中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，参考北京市高级人民法院就租赁关系疑难问题的解答，在租赁关系的基础上已经产生的优先承租权，在房屋另租他人的情况下，不能要求房屋权利人与第三人之间的合同无效。举重以明轻，本案中，朱XX实际上享有的是与XX公司就二期商铺优先缔约的权利。这种优先缔约权和优先承租权一样，亦属于双方当事人的约定，仅在朱XX与XX公司之间产生法律效力。朱XX直接要求撤销XX公司与刘XX之间的租赁合同不符合法律规定。一审法院判决驳回其撤销合同的诉讼请求，并释X其另行主张解决符合法律规定。三、刘XX与兰州XX公司签订的《商铺租赁合同》真实合法有效，且已履行合同约定的主要义务。刘XX对二期商铺存在预约条款的情况并不知晓。刘XX与兰州XX公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，更未侵害第三人的利益。刘XX向兰州XX公司支付租金XXX元，兰州XX公司将二期商铺交付刘XX装修使用。刘XX与兰州XX公司签订《商铺租赁合同》时，并不知道XX公司与朱XX签订的《商铺租赁合同》中关于二期商铺的约定。综上，朱XX的上诉请求没有事实和法律规定，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

　　XX公司上诉请求：一、判令撤销甘肃省兰州市城关区人民法院作出的(2018)甘0102民初3201号判决，裁定发回重审或改判驳回朱XX的诉讼请求并支持XX公司的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定XX公司不享有合同解除权，事实认定错误。XX公司与朱XX签订的《商铺租赁合同》(以下简称“合同”)第8.13.2条及附件四明确约定了朱XX经营的超市商品种类包括：食品、生鲜、洗化、家百、家电、家纺、文体、箱包七大类别商品。本案中，好又多超市在XX公司抽检中多次存在经营品缺失、货架大面积空置、货品陈列杂乱等情形，且经XX公司数次书面通知后仍未整改。朱XX的行为已经严重违反合同约定，属于擅自变更经营种类，影响了XX公司业主的购物体验，严重影响了XX公司的声誉，依据合同第8.13.2条：“未经甲方(XX公司)书面同意，乙方不得擅自变更或增加经营商品种类，经甲方书面通知后仍不整改的，甲方有权单方解除合同并可没收乙方缴纳的租赁合同保证金作为违约金”之约定，XX公司有权单方解除与朱XX签订的商铺租赁合同。二、朱XX的违约行为持续存在，一审法院认定XX公司行使合同解除权缺乏事实及法律依据，事实认定、适用法律错误。合同第6.5条约定：“乙方(朱XX)必须以其自己名义办理工商营业执照，否则视为乙方违约转租、分租”。本案中，好又多超市营业执照记载的经营者并非朱XX，而是叫陈XX的案外人，且朱XX的代理人也当庭对违约转租的事实表示认可。根据合同第7.1条：“乙方(朱XX)有下列行为之一的，则视为违约，甲方(XX公司)有权解除本合同(合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还)：7.1.10擅自将该商铺转租、分租给他人使用的”之约定，XX公司享有合同解除权。又因朱XX的违约行为一直持续存在，XX公司在朱XX违约行为存在期间应当都享有解除权。因此XX公司依照合同关于解除权的约定享有合同解除权，一审法院认为XX公司行使合同解除权缺乏事实及法律依据明显事实认定错误，适用法律亦不正确。三、一审法院以XX公司未提供证据证明朱XX存在违反消防法律法规的事实为由，驳回上诉人的反诉请求，适用法律错误。本案中，XX公司提出朱XX在经营超市的过程中未按照国家有关消防法律法规规定申请消防安全检查，排查安全隐患，而朱XX辩称其已经进行相关消防检查工作。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，应当由朱XX举证证明其已经进行了相关消防检查工作并取得相关许可证照。另一方面，从逻辑的角度讲，一个人只能证明自己或别人做了什么，不可能证明自己或别人没做什么。因此，朱XX进行了消防检查应当由朱XX进行举证，一审法院要求XX公司举证证明朱XX没有进行消防检查，是对举证规则的误判，适用法律错误。综上，一审法院在朱XX违约行为持续存在、合同明确约定违约与解除权行使条件的前提下，认定XX公司行使解除权缺乏事实及法律依据，事实认定错误。以XX公司未能举证证明朱XX未进行消防检验为由，驳回XX公司的反诉请求，举证责任分配错误，适用规则错误。为维护XX公司的合法权益，特上诉至贵院，请求贵院依法裁定发回重审或改判驳回朱XX的诉讼请求并支持XX公司的反诉请求。

　　朱XX辩称，一审判决中实际本诉与碧桂园的反诉不是一个诉，本诉讲的是二期商铺预约合同的继续履行，XX公司在反诉中讲的是一期商铺的解除问题，一审中也提出了这是两回事，不是一个能合并的诉，应当独立诉，XX公司应当在另案中解除合同。朱XX认为一审判决中在处理解除权的过程中本末倒置，作为本诉没有进行处理。商铺租赁合同是两部分，一部分一期一部分二期，一审中朱XX作为原告，诉讼请求是针对二期商铺的预约部分应当履行。一审诉讼程序上完全是违法的，本诉被判令另案诉讼，反而对XX公司的反诉进行了实体审理。解除权是否存在，朱XX是否有违约行为，以及违约是否可以解除或者将一期合同解除恰恰应当是另案诉讼的问题，从程序上来看一审违反了法定程序。

　　城关区XX、刘XX共同述称：因XX公司一审的反诉请求与城关区XX、刘XX无关，请法庭对XX公司的上诉请求依法审理并作出判决。

　　朱XX向一审法院起诉请求：1、撤销XX公司与城关区XX、刘XX之间的商铺租赁合同;2、确认朱XX与XX公司订立的《商铺租赁合同》有效;3、判令XX公司继续全面善意履行双方订立的《商铺租赁合同》;4、本案诉讼费由XX公司承担。

　　XX公司向一审法院反诉请求：解除朱XX与XX公司之间签订的编号为BGY-PXXX的《商铺租赁合同》，反诉费由朱XX承担。

　　一审法院认定事实：2015年4月17日，朱XX(乙方)与XX公司(甲方)签订《商铺租赁合同》一份，双方在合同中约定：甲方拟出租的租赁物位于碧桂园兰州新城一期商业街第1号楼首层商铺，乙方承租该商铺用于经营生鲜超市，经营品牌为“好又多”;租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，商铺的交付日期为2015年10月1日;该商铺的租赁期内租金总额为307776元，商铺由甲方委托广东XX公司进行物业服务;乙方应在2015年10月1日前开始营业，每逾期一天，则应按计租面积向甲方支付违约金3元/㎡/天;乙方为该商铺的第一消防责任人，乙方应依照国家有关的消防法律、法规对该商铺进行装修和配备相应的消防设备，若因乙方原因造成火灾而造成的一切法律后果由乙方承担，由此而给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿;乙方必须以其自己名义办理工商营业执照，否则视为乙方违约转租、分租。对于该合同的解除，双方约定，乙方出现未按合同约定用途使用和经营商铺、未按约定使用相关名称、未按合同约定时间开业逾期达5天、严重违反消防法律法规或者发生火灾等严重损害、擅自将商铺转租、分租给他人使用等情形时，甲方有权解除合同，合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还。在该合同的其他约定条款处，双方还约定：1、…;2、乙方在碧桂园兰州新城经营的超市商品种类包括：食品、生鲜、洗化、家百、家电、家纺、文体、箱包七大类别商品(详见附件四)，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更或增加经营商品种类，经甲方书面通知后仍不整改的，甲方有权单方解除合同并没收乙方缴纳的租赁合同保证金作为违约金，乙方对其提供的商品和服务质量、安全负责;3、…;4、…;5、…;6、乙方开业(开业时间以乙方该超市营业执照取得的时间为界定标准)起前三年期间内，在同等条件下(同样商品、相同质量、相同价格)，甲方必须向乙方在碧桂园兰州新城开设的超市采购甲方日常所需的物品…;7、本合同存续期间，甲方出租在碧桂园兰州新城XXU行商业街规划的超市(位置见附件五、约2000㎡)，甲方同意按以下商务条件出租给乙方，以最终签订的租赁合同为准。(1)、经营业态：好又多超市(暂定名，待兰州工商核名确认);(2)、意向位置：二期1号U型商业街2000㎡位置;(3)、面积：约2000㎡(最终以实测面积为准);(4)、意向租期：乙方开业后起计12年;(5)、意向免租期：乙方开业后起计2年(免租期内甲方代付物业服务费给物业服务公司);(6)、开业日期：甲方交场后8个月内;(7)、意向租金：第3、4年：8元/月/㎡，第5、6年：9元/月/㎡，第7、8年：10元/月/㎡，第9、10年：11元/月/㎡，第11、12年：14元/月/㎡;(8)、意向物业管理费：1元/月/㎡;(9)、意向租赁保证金：首月租金的三倍;(10)、优先采购权：乙方开业后三年期间内，在同等条件下(同样商品、相同质量、相同价格)，甲方必须向乙方在兰州XX开设的超市采购甲方日常所需的物品…;(11)、意向交付条件：毛坯交付，甲方完成一次消防;8、本合同存续期间，甲方出租在碧桂园兰州新城二期2号U型商业街规划的超市(位置见附件六，约2000㎡)，在同等条件下乙方享有优先承租权。9、若在租赁期限内，甲方欲转让该商铺的，应在合理期限内以书面形式通知乙方，乙方在收到该通知后15天内应向甲方作出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。该合同签订后，XX公司按约向朱XX交付了一期商铺，朱XX对其装修后开始经营好又多超市，并于2015年11月23日领取了名称为“城关区青白石好又多超市”的个体工商户营业执照，营业执照登记的经营者为陈XX。在经营期间，XX公司还对朱XX的超市进行日常经营检查工作。2017年8月9日、8月11日及8月14日，XX公司三次给好又多超市陈X(即陈XX)发出整改通知书，要求其对超市存在的经营品相缺失、部分货架空置、转租经营等问题进行整改。2018年3月30日，XX公司给朱XX的地址邮寄了告知函一份，告知朱XX好又多超市存在经营品类不全、部分货架空置等问题，因超市收到整改通知后截止2018年3月26日仍未整改到位，XX公司有权依据租赁合同约定单方解除合同并没收朱XX缴纳的租赁合同保证金作为违约金。但该通知发出至今，朱XX仍然在承租的商铺继续经营好又多超市。此后，XX公司开发的碧桂园兰州新城XXU型商业街2000㎡物业建成，XX公司未按照《商铺租赁合同》约定与朱XX就该商铺签订正式的租赁合同，而是就该部分物业与凤XX公司签订《合作经营协议》，授权凤XX公司负责该物业的经营事项。2018年1月16日，凤XX公司与刘XX签订《商铺租赁合同》，将上述物业出租给了刘XX用于经营超市。刘XX承租该商铺后，即对商铺进行了装修。朱XX得知刘XX的承租行为后，认为XX公司违反了与朱XX签订的《商铺租赁合同》约定，遂诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同自成立起生效。朱XX与XX公司基于房屋租赁的合意签订《商铺租赁合同》，并且双方已经履行支付租金、交付租赁物的义务，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对朱XX要求确认其与XX公司签订的《商铺租赁合同》有效的诉讼请求予以支持。关于朱XX要求XX公司继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求，因双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方就应当按照合同约定的内容履行自己的义务，故对朱XX要求XX公司继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。但朱XX提起该项请求的目的实际是要求XX公司按照合同其他约定部分第7条的约定将二期商铺出租给朱XX，而《商铺租赁合同》中对于二期商铺的约定首先是建立在双方租赁合同存续期间，XX公司欲将二期商铺对外出租的前提下的，且合同中明确说明二期商铺的租期、免租期、租金、物业管理费、租赁保证金等租赁合同的主要内容均是意向性约定，一切以最终签订的租赁合同为准。因此，朱XX、XX公司所签《商铺租赁合同》中关于二期商铺的租赁条款均属于预约合同的性质，其目的在于约定XX公司出租二期商铺时，朱XX能够以此预约的条件订立正式的租赁合同。现朱XX、XX公司双方对于二期商铺的出租事宜未能订立《商铺租赁合同》，且二期商铺已由XX公司作为合作经营的资产交由凤XX公司管理并出租给了刘XX，XX公司就二期商铺对朱XX并无履行的内容，朱XX直接依据双方主要就一期商铺签订的《商铺租赁合同》要求XX公司继续履行，将二期商铺出租给其的目的并不能实现。但因预约合同的本质也属于契约，预约义务人违反预约合同的责任，在性质上仍属违约责任，朱XX可以另行向XX公司主张自己的权利。关于XX公司反诉要求解除双方所签《商铺租赁合同》的请求，尽管合同中约定了XX公司在朱XX逾期开业超过5天、擅自转租、分租、严重违反消防法律法规等情况下享有合同解除权，但合同解除权也应当在合理期限内行使。朱XX自2015年4月与XX公司签订合同，自XX公司交付商铺后，商铺即由朱XX装修后用于经营好又多超市，XX公司作为商铺的所有人和出租人，明知好又多超市营业执照登记的经营者非朱XX本人，亦知晓超市的实际开业时间，却从未提出过异议。现在朱XX经营近3年后，XX公司又以朱XX逾期开业、登记的经营者非朱XX本人为由行使合同解除权缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。关于XX公司认为朱XX违反消防法律法规的主张，因XX公司未提供证据证明朱XX存在违反消防法律法规的事实，故本院对XX公司的该主张不予采纳。关于XX公司认为朱XX不按约定经营构成违约的主张，因经营业态缺失并不是合同约定的解除权行使条件，XX公司发出的告知函也没有明确提出解除合同的主张，故对XX公司的该项辩称亦不予采纳。关于朱XX要求撤销XX公司与刘XX签订的房屋租赁合同的主张。根据本案查明的事实，XX公司与冠尔XX及刘XX之间均未签订商铺租赁合同;且即使双方存在租赁关系，因朱XX与XX公司之间就二期商铺仅具有预约合同的关系，朱XX也无权要求撤销XX公司与第三人之间的租赁合同关系，故对朱XX的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱XX与兰州XX公司于2015年4月17日签订的《商铺租赁合同》(合同编号：BGY-PXXX)合法有效。二、兰州XX公司继续履行与朱XX于2015年4月17日签订的《商铺租赁合同》。三、驳回朱XX的其他诉讼请求。四、驳回兰州XX公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取25元，由朱XX承担10元，兰州XX公司承担15元，反诉案件受理费50元，由兰州XX公司承担。

　　二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，合同纠纷双方应当按照合同约定规范自身行为，因违反合同约定内容，给对方造成损害的，应当承担相应的违约责任。本案因朱XX诉请XX公司继续履行《商铺租赁合同》中有关二期商铺租赁事宜而引起，但因双方明确约定“以最终签订的租赁合同为准”，且有关二期商铺租赁事宜的内容，包括位置、面积、租期、租金、物业费等约定均为意向性约定，可以判断《商铺租赁合同》中有关二期商铺租赁的约定为预约性质，目的在于以预约内容为条件，规范双方将来签订正式的租赁合同。现涉案二期商铺已由XX公司作为合作经营的项目交由兰州XX公司管理，且已出租给刘XX，故朱XX与XX公司之间有关二期商铺租赁事宜的约定已无实际履行的可能，况且双方并未签订正式的有关二期商铺租赁合同，朱XX的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于朱XX认为一审法院适用程序违法，不应当将XX公司在一审中提出的反诉合并审理的上诉意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围;反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果联系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理;反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关的，裁定不予受理，告知另行起诉”，本案一审中朱XX诉讼请求为确认其与XX公司订立的《商铺租赁合同》有效，并请求判令XX公司继续全面善意履行《商铺租赁合同》;XX公司反诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，反诉当事人并未超出本诉当事人范围，且反诉与本诉都是基于朱XX与XX公司之间的租赁合同法律关系所引起，故一审法院将本诉、反诉合并审理程序并无不当。另，关于朱XX认为“一审法院判决处理错误，本案由朱XX本诉而起，本诉的请求却不在本案中处理而是另行主张，于理不通，与法相悖”的上诉意见。本院认为，提起诉讼的当事人并非当然得到法律保护，而是人民法院在结合当事人的举证情形及查明事实的基础上综合评判后依法作出裁判。朱XX诉请继续履行《商铺租赁合同》中有关二期商铺的租赁事宜，然该部分约定并非正式租赁合同，而是预约合同，换言之，朱XX与XX公司并未就《商铺租赁合同》中的二期商铺约定部分产生明确的租赁权利和义务关系，因本案围绕《商铺租赁合同》约定的租赁权利和义务关系进行审理，在对预约性质的约定内容中没有实质租赁权利和义务关系的事实基础上，就各方所承担何种责任在本案中并未主张的情形下，朱XX与XX公司之间的预约合同法律关系应当通过另案救济，一审法院处理正确，朱XX的该上诉意见本院不予采纳。关于XX公司上诉请求解除其与朱XX签订的《商铺租赁合同》的意见。双方虽约定了XX公司行使合同解除的情形，但XX公司现提出解除前述协议的理由却并未在此理由情形约定的合理期限内行使，而是在朱XX经营三年并引起本案诉讼后才以朱XX逾期开业、营业执照登记的经营者并非朱XX本人为由行使解除权，显然有悖于事实和生活常理，且其也未提供相应的证据证明朱XX严重违反消防法律法规，故XX公司的该上诉意见本院不予采纳。关于XX公司上诉认为一审法院举证责任分配错误的观点。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”XX公司对其所提出的主张须以相应的证据佐证，XX公司认为朱XX严重违反消防法律法规，则应对其陈述事实提供相应的证据加以证明，一审法院在审理中对XX公司的举证责任分配合理，应予确认，对其该上诉意见亦不予采纳。

　　综上所述，朱XX和XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　上诉人朱XX预交的二审案件受理费20元由其自行负担;上诉人兰州XX公司预交的二审案件受理费80元由其自行负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长　刘宝成

　　审 判 员　张XX

　　审 判 员　杨　清

　　二〇一九年二月十三日

　　法官助理　吕XX

　　书 记 员　杨XX