案外人执行异议之诉

　　湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

　　(2018)鄂01民终9916号

　　上诉人(原审原告)：纪XX，女，1969年3月27日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市青山区，现住湖北省武汉市洪山区，

　　委托诉讼代理人：徐XX、樊XX，湖北XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：武汉XX公司，住所地湖北省武汉市江岸区金桥大道XX。

　　法定代表人：陈X，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：马X，湖北XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：徐X，男，1988年1月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区，

　　委托诉讼代理人：朱晓玲，山东XX律师。

　　上诉人纪XX因与被上诉人武汉XX公司(以下简称XX公司)、徐X案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2017)鄂0102民初8382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　纪XX的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判位于武汉市武昌区东湖路105号武汉中央文XX-2地块K3-4栋11层3室、4室房屋(以下简称涉案房屋)归其所有，停止对该财产的处分并排除执行;二、本案全部诉讼费用由XX公司、徐X承担。事实与理由：一、纪XX与徐X就涉案房屋在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，一审认定该合同并非真实的房屋买卖合同没有事实和法律依据。二、纪XX已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。三、纪XX已经按照合同约定支付了部分款项，且愿意按照人民法院的要求交付执行剩余款项。四、非因纪XX的原因导致涉案房屋不能办理产权转移登记。

　　XX公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回纪XX的上诉请求，维持一审判决。

　　徐X答辩称：同意XX公司的答辩意见。

　　纪XX向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认位于武汉市武昌区东湖路105号武汉中央文XX-2地块K3-4栋11层3室、4室房屋(以下简称涉案房屋)归其所有，停止对该财产的处分并排除执行;二、由XX公司、徐X承担本案诉讼费用。

　　一审法院经审理查明，2015年2月16日，一审法院依XX公司的诉前财产保全申请，依法作出(2015)鄂江岸保字第00112号民事裁定书，并于2015年3月19日查封了徐X名下的涉案房屋(房屋所有权证号：武房权证昌字第××、20××60号)。XX公司诉徐XX、徐X追偿权纠纷一案，一审法院于2015年12月15日作出的(2015)鄂江岸民商初字第00865号民事判决书已经发生法律效力，XX公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。执行中，纪XX向一审法院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。一审法院经审查，于2017年9月19日作出(2017)鄂0102执异82号执行裁定书，驳回了纪XX的异议申请。纪XX不服该执行裁定，向一审法院提起本案诉讼。

　　另查明，2015年1月16日，徐X与纪XX签订《商业楼转让合同》，约定：徐X将涉案房屋转让给纪XX;房屋转让总价为4,647,190元，过户费用由纪XX承担;徐X所欠银行按揭贷款1,970,430元由纪XX代为结清，此款项用于冲抵房屋总价;剩余的2,637,872元由纪XX代徐X为中济XX付给XX公司借款;房屋过户之前，纪XX享有该房的使用权和转租权。同日，纪XX与徐X办理了公证委托事项，《公证书》部分内容为：徐X委托纪XX办理涉案房屋提前还贷手续，代为到相关银行办理并领取结清证明、他项权证等相关手续;向房地产管理部门申请办理涉案房屋的注销抵押登记手续;徐X委托纪XX与买方签订涉案房屋的买卖合同;到相关房产、土地管理部门申请办理涉案房屋、土地的交易过户变更登记手续;代收售房款，协助买方办理银行贷款手续;代为办理水、电、天然气、物业、有线电视的过户及相关手续。2014年11月24日、2015年1月14日，纪XX代徐X支付了涉案房屋的登记费用，涉案房屋于2015年1月14日核准登记在徐X名下。

　　2015年1月29日，孙XX代纪XX支付了涉案房屋的最后一期信用卡分期贷款27,000元，涉案房屋项下的信用卡分期贷款结清。嗣后，纪XX得知涉案房屋被查封，涉案房屋项下的190余万元贷款未再偿还。

　　审理中，纪XX向一审法院提供的2017年1月8日《租赁合同》记载，纪XX将涉案房屋中的1103室房屋租赁给李XX(案外人)，租赁期限从2017年1月8日至2018年1月7日止。

　　又查明，纪XX在庭审中提交的证据显示：2014年3月24日，XX公司与中济XX签订《借款合同》，约定中济XX向XX公司借款14,400,000元，XX公司当日向中济XX转款10,000,000元、4,400,000元;2014年9月12日，XX公司向中济XX出具《公司收款委托书》，要求中济XX将14,400,000元借款向孙XX支付;2014年12月30日、2015年2月12日、2015年6月1日、2015年6月17日、2015年6月19日、2015年7月14日、2015年7月23日、2015年9月15日、2015年10月30日、2016年2月17日、2016年3月14日，纪XX通过其个人账户向孙XX转款共计2,605,000元。

　　一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”纪XX与徐X签订的《商业楼转让合同》约定由纪XX代为结清涉案房屋的贷款后，由纪XX代为履行债务，但所涉债务并不发生于徐X与纪XX之间，双方并不存在债权债务关系，不构成以房抵债、抵债价款转化为购房款的情形，故《商业楼转让合同》并非真实的房屋买卖合同。纪XX提交的证据不足以证明其已实际占用涉案房屋，更不能证明其是基于《商业楼转让合同》而占有。纪XX认为其向孙XX汇付的2,605,000元系代中济XX向XX公司的还款，但其中2014年12月30日支付950,000元发生在《商业楼转让合同》签订之前，不符合购房的交易习惯，且其未能提供其他有效证据证明纪XX与孙XX之间的账户往来与本案有关联关系，徐X对其已收到房款持否认态度。

　　综上所述，纪XX对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回纪XX的诉讼请求。本案受理费13,800元、邮寄费40元，共计13,840元，由纪XX负担。

　　本院二审期间，纪XX向本院提交了其就涉案房屋出租所得租金的对账单，拟证明涉案房屋由其实际控制;XX公司对此质证认为与其无关，不予质证。徐X对此质证认为，该对账单存在造假的可能性，且不属于新证据。本院认为，纪XX提交的证据不能充分证明其实际控制涉案房屋的合法性，本院不予采信。徐X向本院提交了其事后找出的就涉案房屋转让而与纪XX签订的《商业楼转让合同》原件，拟证明纪XX向一审法院提交的《商业楼转让合同》存在造假，且对纪XX控制涉案房屋合法性存疑;纪XX表示同意质证，其代理人经与纪XX通过电话及短信沟通，纪XX对该《商业楼转让合同》原件的真实性不持异议，但与纪XX向一审法院提交的《商业楼转让合同》对比后发现存在差异，纪XX向一审法院提交的《商业楼转让合同》中尾部多出第五条“房屋过户之前，乙方(纪XX)享有该房的使用权和转租权”，纪XX认可是其添加的;XX公司对此质证认为与其无关，不予质证。一审查明的事实中除应以徐X在二审中提交《商业楼转让合同》原件所载明的内容为准以外，其他认定的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，纪XX与徐X签订的《商业楼转让合同》约定由纪XX代为结清涉案房屋的贷款后，由纪XX代为履行债务，但所涉债务并不发生于徐X与纪XX之间，双方并不存在债权债务关系，不构成以房抵债、抵债价款转化为购房款的情形，故《商业楼转让合同》并非真实的房屋买卖合同。按照徐X在二审中提交《商业楼转让合同》原件所载明的内容，可以认定双方并未约定纪XX享有涉案房屋在办理产权过户之前的使用权和转租权。纪XX认为其向孙XX汇付的2,605,000元系代中济XX向XX公司的还款，但其中2014年12月30日支付950,000元发生在《商业楼转让合同》签订之前，不符合购房的交易习惯，其也未能提供其他有效证据证明其与孙XX之间的账户资金往来与本案有关联关系，且徐X对其已收到房款持否认态度，故纪XX的上诉理由不能成立，本院不予支持。

　　综上，纪XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费13,800元，由纪XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　张XX

　　审判员　　王　阳

　　审判员　　陈继红

　　二〇一九年一月十一日

　　书记员　　何XX