通过变卖方式取得债务人财产，债权人成功受偿

　　案情简介：

　　申请执行人李XX与被执行人于xx、北京XX、北京xxx运输有限公司、郭xx民间借贷一案，法院已查封被执行人于xx名下位于太和县城关镇宜和兴城XX房产，但被执行人并未履行已发生法律效力的安徽省阜阳市中级人民法院(2019)皖12民终1719号民事判决(调解)书确定的义务，后经委托本律师帮助申请执行人申请一次、二次司法拍卖未成功卖出房产后，又协助申请执行人将该房产变卖，最终已第二次流拍价格461000元抵付与其用于清偿被执行人所欠债务，申请执行人最终成功取得被执行人房产，实现其债权。

　　办案过程：

　　申请人取得胜诉判决后，债务人却一直未履行，申请人由于不熟悉法律，也不知该如何推进。现实中普遍存在的“执行难”问题使得胜诉判决犹如一纸空文，虽然法院已经查封债务人房产，但法院工作任务重，压力大，不会主动帮助当事人推进执行进程。前期如果没有律师介入协助当事人做有效工作，当事人只能面临判决后许多年却拿不到一分钱的窘境。

　　当事人后经咨询律师，得知已查封的债务人房产需要经过申请才能拍卖，因此请求律师帮助向法院申请拍卖该房产，经历了一次拍卖、二次拍卖，该房产却未能卖出，因为购买XXX存在较大风险，购房人出于现实考量，不愿购买。现在的司法拍卖房，产权等各个方面的状况不清晰，因此需要竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，而对于拍卖房的实际占有人与业主的法律关系和业主是否为其他人设定占有权，竞买人很难查明，一旦XXX上存在所有权归属不明、存在租赁权、他人占有等权利瑕疵，就很可能导致竞买人无法入住或者入住困难的后果。具体来说，可能存在以下风险：

　　(一)像案涉房产一样的XXX可能存在产权争议问题。常见的产权争议问题包括夫妻共同共有的房屋在双方离婚后没有及时进行变更登记从而发生产权争议的情况，以及一物多卖的情形。

　　(二)拍卖的房产存在长期的租赁合同。依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人即使取得房屋所有权，也不能对抗租客的租赁权，无法实际入住。

　　(三)实际居住人拒绝搬迁，入住难。XXX在处分之前很可能存在住户，如被执行人的家属或者其他居住者，买受人成功拍得房产，也办理了房产变更登记手续准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。

　　(四)法院通过网络司法拍卖存在信息不公开、不对称的情形，竞买人无法及时获得拍卖信息，导致无人竞买。

　　本案中，被执行人的房产即是由于以上种种原因无法成功拍卖，一旦同一标的房产两次司法拍卖都流拍后，法院通常就会在该司法拍卖平台上对标的进行变卖。不同于司法拍卖的竞价周期为48小时，变卖期则会长达60天，但变卖期间，有竞买人出价，变卖期会立即缩短为24小时竞价周期。

　　但该房产依然未能变卖成功，正当申请人一筹莫展时，本案律师替申请人考虑将案涉已查封房产直接以物抵债，最大程度的减少损失，且该房产是经历了一次拍卖、二次拍卖，抵债的价格就确定为第二次流拍的价格。最终，申请人成功取得案涉房产所有权，依法最大程度的实现其债权，挽回损失。

　　裁定结果：

　　一、将被执行人于海深名下位于太和县城关镇宜和兴城XX房产作价461000元交付申请执行人李XX抵偿本案债务。房屋所有权自本裁定送达申请执行人李XX时起转移。

　　二、强制解除对被执行人于海深名下位于太和县城关镇宜和兴城XX房产的所有查封及设立抵押。

　　三、若符合过户条件，申请执行人可持本裁定书到有关机构办理有关产权过户登记手续