王XX等与北京北纬饭店租赁合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第二中级人民法院民事判决书

　　(2018)京02民终5674号

　　上诉人(原审被告)：王XX，男，1971年4月5日出生，汉族，北京XX公司职员，住北京市西城区。

　　委托诉讼代理人：韩XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：张雄涛，北京XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：北京北纬饭店有限责任公司，住所地北京市西城区西XX。

　　法定代表人：刘X，经理。

　　委托诉讼代理人：刘X，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：杨X，北京市XX实习律师。

　　原审被告：北京XX公司，住所地北京市昌平区沙河镇昌平XX(路庄桥西)。

　　法定代表人：胡XX，经理。

　　委托诉讼代理人：韩XX，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：张雄涛，北京XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人北京北纬饭店有限责任公司(下称北纬饭店)、原审被告北京XX公司(下称环XX公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初21891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　王XX上诉请求：撤销原审判决发回重审或者依法改判驳回北纬饭店的诉讼请求。事实和理由如下：一、合同约定可以续签合同，在双方均未违约的情况下，应当续签。在双方协商一致不续签的情况下，合同才可终止。首先，我方在合同履行期间没有违约行为，是北纬饭店没有尽到出租方义务，没有提供相关手续，导致工期延误三年之久，我投资了1500多万元，得不到收益。其次，房屋在第一个租赁期间内建成至今仅使用了一年半。不是看在续签的情况下，我方也不会投入巨大财力，现在北纬饭店不续签合同，我方损失巨大。再次，我方在2017年6月提出书面续租申请，并且在2017年7月28日以支票交纳2017年7月31日到2018年1月28日的租金，是北纬饭店拒收，非我方不交纳，之前交纳的租金，我方多交纳了10万元，可见我方交纳租金的诚意。本案一审期间，2017年12月26日我方又交纳了明确写着租赁费的55万元，北纬饭店收取了。我方认为北纬饭店不续签合同没有依据，租金已交合同已经续签。二、北纬饭店主张的违约金过高、且并不成立，不同意支付。我方以现金和支票按合同要求时间支付租金。后交付租金时间与合同约定不一致，系在合同履行过程中北纬饭店不能提供翻建手续造成施工受阻，资金周转困难，经与北纬饭店领导协商后，变更了交纳租金的时间。我方并未违约。三、合同期满后的租金同意给付。合同应当续签，续签后租金同意给付。

　　北纬饭店辩称：同意一审判决，不同意王XX的上诉请求。答辩意见如下：一、王XX和环XX公司存在违约行为，不按合同约定支付租金、违建存在安全隐患、未按约定用途使用房屋、擅自转租，合同到期我方不同意续租，要求腾退房屋，交还房屋占有使用费，延迟支付租金的违约金。二、对方转账到我方账户55万元，我方不认为是租金，是对方自己在转账摘要里写的，认为是与当时和解内容相关，和解内容大致是约定腾退日前的保证金和占有使用费，共计约55万元左右。和解协议虽未达成，但对方欠付我方的违约金也有55万了。三、租金支付时间没有变更过，是王XX在违约。四、王XX是适格被告，其是房屋实际使用人，负有腾退义务。

　　环XX公司陈述：同意王XX的上诉请求，不同意北纬XX的原审诉讼请求，不同意一审判决。

　　北纬饭店向一审法院起诉请求：1.判令王XX、环XX公司立即腾退租赁场地并承担相应清理费用;2.判令王XX、环XX公司向北纬饭店支付延期付款违约金555355元;3.判令王XX、环XX公司支付自2017年8月8日当日起至实际腾退之日止的占用费，暂计算至2017年10月20日为101372.60元;4.判令王XX、环XX公司承担本案的全部诉讼费用及律师费。

　　一审法院认定事实：2012年8月6日，北纬饭店(甲方、出租方)与王XX为经营者的北京环球恒通劳务服务中心(个体工商户、乙方、承租方，2016年3月21日经北京市工商行政管理局昌平分局变更登记为北京XX公司)(下称环球劳务中心)就租赁场地签订租赁合同，约定：“本合同有效期从2012年8月1日至2017年7月31日止，共5年;自乙方进场之日起改建费用由乙方承担;合同有效期内2012年8月1日至2012年10月31日为免租期，供乙方进场进行装修改造，正式租金计算日期为2012年11月1日。租期内租金为每年人民币50万元;乙方须于合同签订后的一周内向甲方支付20万元作为履约保证金。如乙方租赁期满后不再续约，且乙方没有任何违约行为，甲方于七天内将该保证金无息全额返还予乙方;乙方每年分两次向甲方支付租金，每年8月1日前向甲方支付半年之租金，2月1日前支付半年租金。如乙方逾期支付，甲方将按欠款金额的0.1%按日计算向乙方收取逾期付款违约金;如乙方无理由拖欠甲方租金及其他杂费超出一个月，甲方有权收回乙方租赁之场地，并终止合同，乙方已缴付之保证金将不予退还且不能用于抵扣租金及任何费用，同时甲方保留追讨乙方欠款的权利;如乙方在合同期限内没有任何违约行为，乙方在合同期满前两个月书面提出续租，租金在原租金基础上增加10%，即55万元/年，甲方同意合同续期3年;续签之合同须在合同期满日起计30天前完成续租手续，如甲、乙双方经协商不再续租，本合同之终止日为乙方之退场日，乙方应于退场日之日起七天内离开上述场地，乙方改扩建的地上物无偿归甲方所有;如乙方未在七天内离开上述场地，视为乙方放弃租赁场地内所有物品的所有权，如甲方发生情理费用，乙方应给予赔偿;甲方同意乙方在租赁场地上用于物流及库房项目，不得作其他用途;租赁期间，乙方如需办理经营许可证、自建库房等应符合相关规定，手续由乙方办理、甲方提供便利”。北纬饭店主张环球劳务中心所建设的建筑因未办理相关手续，在2014年被认定为违法建筑，且在合同履行期间，环球劳务中心存在不按时缴纳租金、长期存在安全隐患、擅自转租等严重违约行为，北纬饭店决定租赁合同期满后不再续租，并于2017年6月7日向环球劳务中心经快递发送了租赁期满不再续租通知，该文件已于发出次日由王XX签收，且北纬饭店于2017年6月15日以报纸公告的方式在《北京商报》发布了不再续租声明，故环球劳务中心应于2017年7月31日合同到期后7日内搬离租赁场地，就上述主张，北纬饭店提交北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局权利义务告知书、北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局责令停止建设通知书、北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书对涉案建筑系违章建筑的情况予以证明;提交北纬饭店花厂租金缴费明细、收据、现金存款凭证、现金存款凭条、进账单、关于对承租单位北京环球恒通劳务服务中心催缴租金的告知函、律师函2份及快递单对环球劳务中心在约定的10次付款时间内，均未按时、足额支付，多为延迟数月给付的情况予以证明;提交租赁期满不再续租通知、快递详情单及《北京商报》刊载不再续租声明页的复印件对其已提前告知环球劳务中心不再续租的情况予以证明;提交安全隐患整改通知书8份，对环球劳务中心长期存在安全隐患予以证明;提交北纬饭店花厂库房转租情况统计表、照片对环球劳务中心转租的情况予以证明;提交咨询费发票复印件及委托代理协议复印件，对北纬饭店因本次诉讼事宜支出律师费95400元予以证明。王XX、环XX公司主张环球劳务中心已变更为环XX公司，提交由北京市工商行政管理局昌平分局于2016年3月21日出具的名称变更通知、个体工商户转型变更证明、企业统一社会信用代码证明及其公司于2016年3月22日向北纬饭店出具的公司名称变更说明予以证明，其中公司名称变更说明中载明：“本公司即北京XX公司，继续履行公司变更名称前北京环球恒通劳务服务中心对北京北纬饭店的约定，遵守相关合同及交付租金的相关事宜，并享有变更名称前的权利及义务”;并主张其不存在违约情形，其已于2017年7月28日向北纬饭店交付2017年7月31日至2018年1月31日的租金，但北纬饭店拒收，要求北纬饭店按约定与其续租3年，其承租后水电按约定系自行解决，认可租赁期间租金延迟交付及存在隐患的情况，隐患都已按要求整改了，但延迟交付租金是经过北纬饭店同意的，并出具过还款协议，该协议现已丢失，没有证据相佐证，涉案房屋成为违章建筑系因北纬饭店未按双方合同约定提供便利所致;王XX、环XX公司不认可存在转租的情况，主张系其经营的方式，清单中所列的人系帮助王XX、环XX公司管理某一块并缴纳使用费，不同意承担本案律师费及诉讼费。北纬饭店主张若确系已由工商审核，认可由环XX公司对环球劳务中心的债务承担连带责任。

　　现涉案土地及房屋仍由王XX、环XX公司占用。双方均认可现有房屋中，大门左右两侧的平房系原有的房屋，其余房屋系王XX、环XX公司自建。

　　一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。第三人加入到债的关系中，与原债务人一起向债权人承担责任的，构成债务加入。本案中，北纬饭店与环球劳务中心订立的租赁合同系双方的真实意思表示，无法定的无效情形，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现有证据能够证明环球劳务中心已经注销，王XX作为环球劳务中心的经营者应继续履行双方签订的租赁合同。环XX公司明确表示其系环球劳务中心转型而来，继续履行北纬饭店与环球劳务中心订立的租赁合同，并实际给付了部分租金并占有使用租赁物，北纬饭店亦主张环XX公司构成债务加入，对此法院予以认可，环XX公司应与王XX一起向北纬饭店承担责任。承租人应当按照约定的期限支付租金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;本案中，王XX、环XX公司未提交证据证明其与北纬饭店达成过变更租金缴纳方式的证据，对其该项抗辩，法院不予采纳，结合相关证据，对北纬饭店主张的环球劳务中心未按时、足额缴纳租金的主张，法院予以采纳，对此，王XX与环XX公司应依据合同约定，承担相应的违约责任。结合涉案租赁合同内容，对北纬饭店要求王XX、环XX公司腾退租赁场地并承担腾退相关清理费用的主张，本院予以支持。对北纬饭店要求王XX、环XX公司支付延期付款违约金555355元的主张，经计算，该金额并无不当，法院予以支持。对北纬饭店要求王XX、环XX公司支付自2017年8月8日起至实际腾退之日止的占有使用费的主张，法院予以支持，对计算标准，法院经计算确认为1369.86元/日。对北纬饭店主张的律师费，无法律依据，法院不予支持。一审法院于2018年3月判决：一、王XX、北京XX公司于判决生效后十日内腾退并向北京北纬饭店交付位于北京市大兴区红星XX内的租赁场地并承担腾退清理费用;二、王XX、北京XX公司于判决生效后十日内给付北京北纬饭店违约金五十五万五千三百五十五元;三、王XX、北京XX公司于判决生效后十日内给付北京北纬饭店占有使用费，按照每日一千三百六十九元八角六分计算，自二〇一七年八月八日起至王XX、北京XX公司履行本判决第一项腾退义务时止;四、驳回北京北纬饭店的其他诉讼请求。

　　本院对于一审法院认定的事实予以确认。2018年2月8日北京北纬饭店工商登记变更，企业名称变更为北京北纬饭店有限责任公司，企业类型由全民所有制变更为有限责任公司。二审庭审中，北纬饭店与王XX均认可2012年11月1日至2017年7月31日应交纳租金为257.5万元，王XX共交纳267.5万元。关于2017年12月26日北京环球恒通商务服务中心向北京新北纬饭店有限责任公司转账55万元一事，王XX主张转账摘要已写明租赁费55万元，且2017年8月1日到2018年7月31日一年租金即55万元，北纬饭店收取该55万元租金，双方形成租赁关系。北纬饭店认可收到该55万元，但不同意王XX所持意见，称该款系转账到我方委托管理涉案场地的新北纬饭店的账户上，且转账摘要是付款人所写，不代表我方认同，当时在和解阶段，和解阶段的保证金和占有使用费就差不多55万，后虽和解协议未达成，我方未予退还系考虑到我方主张的逾期付款违约金就有55万元了。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　关于北纬饭店所提要求王XX、环XX公司腾退租赁场地并承担相应清理费用的诉请，根据已经查明的事实，王XX与北纬饭店签订的合同中约定租期为2012年8月1日至2017年7月31日。现合同已到期终止，王XX、环XX公司负有腾退房屋、清理场地的义务。故北纬饭店此项诉请本院予以支持。关于王XX所提，合同虽然到期但合同约定了续租条款，其没有违约行为，且在合同到期前已书面提出续租申请，因此北纬饭店应当同意续租的上诉主张，经查，虽然王XX与北纬饭店签订的租赁合同中有续租条款，但是合同中同时还约定了续租的条件，即承租方在合同期限内没有任何违约行为。2017年6月7日北纬饭店以环球劳务中心存在不按时缴纳租金、长期存在安全隐患、擅自转租等严重违约行为为由向环球劳务中心经快递发送了租赁期满不再续租通知。关于王XX、环球劳务中心是否存在违约行为问题，根据北纬饭店提交的租金缴纳明细及记载，王XX及环XX公司确有迟延交付租金的情形。王XX、环XX公司虽主张其与北纬饭店达成过变更租金缴纳方式协议，但是未能提交证据予以证实。因王XX、环XX公司存在迟延交付租金的违约行为，不具备合同约定的续租条件，故王XX所提其与北纬饭店的租赁合同尚未到期终止的上诉主张本院不予支持。

　　鉴于北纬饭店与王XX签订的租赁合同已经到期终止，但是王XX、环XX公司未将租赁场地交还给北纬饭店，因此王XX、环球劳务应当缴纳自2017年8月8日至实际腾退之日占有使用费。一审法院根据双方签订的租赁合同约定的租赁费用确定占有使用费标准为1369.86元/日并无不妥。在本院审理中，北纬饭店与王XX均认可2012年11月1日至2017年7月31日应交纳租金为257.5万元，王XX共交纳267.5万元。2017年12月26日北京环球恒通劳务服务中心向北京新北纬饭店有限责任公司转账55万元。因此上述65万元应当在王XX、环XX公司应给付的占有使用费中予以扣减。

　　关于王XX所提合同约定的违约金过高请求予以调整的上诉主张。经查，北纬饭店根据租赁合同中约定的逾期付款违约金标准主张王XX、环XX公司支付违约金555355元。在法院审理过程中，北纬饭店并未能就其因王XX、环XX公司迟延支付租金所遭受的具体损失予以举证。此外，2017年12月26日王XX通过北京环球恒通劳务服务中心向北京新北纬饭店有限责任公司转账55万元。因此本院根据王XX、环XX公司实际逾期支付租金的天数以及违约程度酌情确定王XX、环XX公司应当给付北纬饭店违约金2万元。

　　综上所述，王XX的上诉请求中合理部分法院予以支持，一审判决并无不当部分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

　　一、维持北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初21891号民事判决书第一项、第四项;

　　二、变更北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初21891号民事判决书第二项为：王XX、北京XX公司于判决生效后十日内给付北京北纬饭店有限责任公司违约金二万元;

　　三、变更北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初21891号民事判决书第三项为：王XX、北京XX公司于判决生效后十日内给付北京北纬饭店有限责任公司占有使用费，按照每日一千三百六十九元八角六分计算，自二〇一七年八月八日起至王XX、北京XX公司履行本判决第一项腾退义务时止(王XX、北京XX公司已经支付的六十五万元予以扣减)。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审案件受理费10368元，由王XX负担5368元(已交纳)，由北京北纬饭店有限责任公司负担5000元(于本判决生效之日起7日内交至原审法院)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　孟　龙

　　审判员　刘苑薇

　　审判员　王　云

　　二〇一八年八月三十一日

　　法官助理董X

　　书记员房XX