方甲与上海XX公司、方X等房屋买卖合同纠纷一案

（2013）沪二中民二(民)终字第956号

上诉人(原审原告)方甲。

委托代理人方X。

委托代理人贾XX，上海XX律师。

被上诉人(原审被告)方X。

被上诉人(原审被告)杨XX。

上列两被上诉人共同委托代理人马X，上海XX律师。

上列两被上诉人共同委托代理人郭强，上海XX律师。

被上诉人(原审被告)上海XX公司。

法定代表人范XX。

委托代理人方XX，上海市XX律师。

委托代理人王X，上海市XX律师。

上诉人方甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人方甲及其委托代理人方X、贾XX，被上诉人方X、杨XX的委托代理人马X，被上诉人上海XX公司(以下简称XX公司)的委托代理人方XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，方甲与方X为父女关系，杨XX为方X之女。上海市XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原为公房，承租人为方甲。2001年12月31日，方X作为购房人与XX公司签订了《上海市公有住房出售合同》，购得系争房屋并将产权登记至其名下，该合同所附的“本户人员情况表”中，家庭成员登记人为户主方甲、方甲之妻丁XX、方X、杨XX；所附的“职工家庭购买公有住房协议书”中，确认房屋购买后由方X作为产权人，承租人及同住成年人意见一栏有方甲、丁XX、方X、杨XX之签名及印鉴。2002年5月21日，房屋产权登记至方X名下。2012年6月1日，方甲提起本案诉讼，请求：一、确认系争房屋买卖合同无效，房屋恢复至原公有住房状态；二、本案受理费方X、杨XX及XX公司负担。

原审法院另查明，一、据当事人确认的住房调配单载明，系争房屋系中山北XX房屋拆迁安置所得，受配时租赁户名为方甲，家庭成员为丁XX、方X、方X；二、庭审中方甲自认，其知晓当时的房屋买卖，但并未同意将房屋产权人确定为方X，对方X将产权登记至其一人名下并不知情；三、当事人确认方甲的配偶丁XX于2010年12月7日死亡；四、上海XX公司于2003年经工商管理部门核准变更为XX公司。

原审审理中，方X、杨XX认为根据方甲的精神状况及年龄，尚不能确定其是否具备完全民事行为能力，故经方X、杨XX申请、方甲同意，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对方甲进行了精神状态鉴定及民事行为能力评定，该中心于2012年12月20日出具了“司鉴中心[2012]精鉴字第711号”鉴定意见书，结论为：被鉴定人方甲无精神病，对本案应评定为具有完全民事行为能力。

原审法院认为，根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得同住人的同意，未获同意的，则损害了他人的利益，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为常年共同生活、关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如相关权利人在明知公房购置后发生产权变动而不持异议的，可视为其对该房屋买卖合同效力的追认。本案中，方甲自认其对公有住房购置手续的办理系明知，但称对房屋买卖发生后产权登记至方X名下并不知情，对此原审法院认为，鉴于按政策规定购置公有住房系与家庭成员利益相关的重大事件，方甲作为具有完全民事行为的民事主体，应对相关买卖合同签署后房屋性质将发生的变化、以及房屋由公房转变为私房后将产生的法律后果有所预见，其在知晓公房购置合同签署后对房屋产权状况不闻不问的行为与常理有悖，同时，公房与私房的维护、管理模式具有显著差异，作为在房屋内居住生活长达十数年的方甲不可能对此一无所知，如上所述，即使相关协议书中的签字并非方甲亲笔，亦不能表明方甲必然对房屋买卖合同的签订不知情，而方甲在购房后的十数年内并未对此表示异议，可视为其对房屋买卖合同效力的追认。另，根据查明的房屋来源，方X作为房屋获配时受安置的家庭成员之一，对此房屋本应享有部分的权益而非方甲所称的空挂户籍，其作为公房购置后的产权人具有一定的合理性。综上，对方甲的诉请不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：对方甲要求确认上海市XXXXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效、房屋恢复至原公有住房状态的诉请不予支持。

方甲不服原审法院判决，向本院提起上诉称，方甲对方X2001年12月购买系争房屋的情况并不知情，只是后来家庭发生纠纷才得知此情，方甲本人没在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名加盖印章，方甲既是系争房屋的原始受配人，又是系争房屋的承租人，拥有作系争房屋产权人的权利，但XX公司与方X签订的《上海市公有住房出售合同》确定方X一人为产权人，且XX公司未征求老年人方甲的意见，侵害了方甲的合法权益，方甲从未对系争房屋买卖合同的效力进行追认，原审法院认定有误，请求撤销原判，支持其原审诉请。

被上诉人方X、杨XX辩称，系争房屋系拆迁安置所得，方X作为部分房屋面积的出资人为取得此房屋作出了贡献；方甲委托方X签订公有住房的买卖合同，为避免将来过户产生税收问题，方甲同意将产权登记在方X名下，相关购房签字盖章手续由方X一人完成，购房所需的工龄证明由方甲其他子女办妥，物业部门通过电话征得了方甲的同意，故是方甲的真实意思表示，系争房屋一直由方甲居住，不同意上诉人方甲的上诉请求，请求维持原判。

被上诉人XX公司辩称，公司当时的经办人已不在了，但根据当时规定，肯定要有方甲的委托同意才可以办理，公司会征询方甲意见的，不同意上诉人方甲的上诉请求，请求维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，系争房屋原为公有住房，承租人为方甲。2001年12月31日，方X作为购房人与XX公司签订了《上海市公有住房出售合同》，并将产权登记在其名下。原审审理中，方甲自认其对系争房屋购买产权是知晓的，但对房屋买卖产权登记在方X名下并不知情，本院认为，方甲作为系争房屋的承租人，即已知晓系争房屋已购买产权，故无论其知晓的是产权登记在方X名下，还是其本人名下，都应清楚必须由其同意并委托，方X才可以办理相关手续，而其当时并未提出异议，故可以认定方甲是委托并同意方X办理购房手续的。方甲又称，其以为系争房屋产权登记在方甲名下，但方甲作为具有完全民事行为的民事主体，其在知晓系争房屋已购买产权的情况下，对房屋产权状况不闻不问，有悖常理，原审法院对此也作了充分阐述，本院认同，不再赘述。原审法院据此所作判决并无不当，上诉人方甲的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费754元，由上诉人方甲承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海邑

审　判　员　　周XX

代理审判员　　高XX

书　记　员　　邱XX

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……。