郑XX、何XX租赁合同纠纷二审民事判决书

郑XX、何XX租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终842号
上诉人(原审原告)：郑XX，男，汉族，1987年1月10日出生，住址：湖北省公安县，
委托诉讼代理人：尹XX，广东XX律师。
委托诉讼代理人：张卫平，广东XX律师。
被上诉人(原审被告)：何XX，男，汉族，1982年10月17日出生，住址：广东省揭阳市揭**，
上诉人郑XX与被上诉人何XX因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年11月6日，原审原告郑XX向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、原被告于2016年9月11日签订的《租赁合同》由被告返还原告房屋租赁押金11000元及租赁店铺转让费40000元；2、由被告赔偿原告因装修店铺所支付的装修费用损失31540元；3、由被告赔偿原告因违约所导致的可得利益损失231000元（按每月利润11000元，自2017年12月1日起计至2018年8月31日止）。以上共计313540元。
主要事实和理由是：
2016年9月11日原告与被告签订了一份《租赁合同》，原告为次承租人，被告为承租人。由原告承租被告租来的位于惠阳区XX内一层局部商铺外铺8号。合同约定该商铺建筑面积为62.37平米，租赁期限为2016年9月11日起至2018年8月31日止，租赁期限为3年。在签订该租赁合同之时，原告曾与被告一同前往原告经营的店铺查看商铺的实际情况并曾询问被告，该房的面积多大，被告告知原告，该套房子均为被告承租，原告于是同意与被告签订租赁合同。合同签订之后，原告开始装修经营，因该地人流密集，原告每月的经营尽利润可达11000余元。2017年9月15日，原告突然接到XX公司发来的《关于经营户占用其他业主铺位面积补交租金及整改知会函》，该函告知原告，原告租赁店铺占用了另外一位业主的面积，原告感到非常困惑，因为从该商铺的建筑来看，原告无法看出任何一处有任何的界限分割，整个商铺就是在一套房子之内。原告于是询问被告，被告于2017年9月27日方才把商铺的使用图发给原告看，但是使用图模糊不清，原告根本无法看清楚实用面积是多少。原告于是找被告协商，要求被告前来处理此事，与都市广场管理物业管理费协商解决此事，但被告拒不处理并声称此事与自己无关。原告无奈，只好再次请求被告退还店铺押金但被告依旧不予理睬。原告无奈，只得起诉。
原告郑XX为其诉请向本院提交以下证据：
1、租赁合同；2、银行付款明细；3、惠州市XX公司工程预算表及收据；4、知会函；5、微信聊天记录；6、结婚证及银行流水；7、视频光盘。
被告何XX辩称：1、被告承租了施XX所有的位于惠州市XX××楼内××外××八，建筑面积62.37平方米。被告将该商铺转租给原告，为此被告作为甲方于2016年9月11日与原告作为乙方签订了《租赁合同》，该合同第一章租赁商铺及期限，第一项约定：甲方将位于惠州市惠阳区XX内一层局部商铺外铺8号出租给乙方使用；第二项约定“甲乙双方经实地确认的该商铺建筑面积为62.37平方米”；第四章第一项约定“甲方仅提供都市广场裙楼一层局部商铺外铺8号建筑面积62.37平方米租赁给乙方使用”；第四章第二项约定“甲方仅协助乙方办理相关报批手续（提供甲方现有资料，该资料已经乙方确认无误）”。该合同是双方的真实意思表示，且原告以该商铺经营办理个体户营业执照时，被告何XX协助提供了该商铺的房产证复印件，可见原告对被告何XX出租的商铺位置和建筑面积62.37平方米是明知的。由此充分证实被告何XX出租给原告的商铺面积是62.37平平方米，并没有超出被告何XX承租业主施XX的商铺建筑面积，没有将其他业主商铺建筑面积出租给原告。原告称接到XX公司发来的《关于经营户占用其他业主铺位面积补交租金及整改知会函》，该函告知原告租赁的店铺占用了另外一为业主的面积。该函事实不清，漏洞百出，完全与被告何XX无关。被告何XX只出租了施XX同意转租的商铺，面积62.37平方米，并没有出租另外业主的商铺面积。原告未隐瞒商铺真实情况，没有擅自出租他人的商铺。原告据此提出解除双方租赁合同，实属无理。原告要求被告何XX赔偿装修店铺所支付的装修费用损失31540元和可得利益损失23100元，没有事实和法律依据。
二、由于原告无理提前解除双方签订的《租赁合同》，且原告至今没有按租赁合同约定在2017年12月1日前向被告何XX交纳下一个月租金，根据双方签订的《租赁合同》第六章违约处理，第一项第3点约定原告未按合同规定缴纳租金、管理费等款项，及第4点约定租赁期间原告未经被告书面同意，原告单方擅自退租的，则原告交纳的履约保证金11000元不予退还。
三、根据双方《租赁合同》第六章第六点约定“租赁期间由于乙方原因致使本合同提前终止或解除的，甲方已收的各种款项不予退还。”被告何XX已将商铺交给原告使用，因此原告要求被告何XX退还店铺转让费40000元，于法无据。
被告何XX为其辩称向本院提交以下证据：
1、施惠玲的房产证复印件；2、转租同意书；3、物业缴费收款收据。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2016年9月11日，被告何XX为出租方（甲方），郑XX为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》。合同第一章约定租赁商铺及期限，一、位置：甲方同意将位于惠州市惠阳区XX内一层局部商铺外铺8号出租给乙方使用。二、面积：甲乙双方经实地确认的该商铺的建筑面积为62.37平方米。三、用途：甲方保证该商铺为商业用房，乙方租用该商铺必须合法经营。四、本合同所约定的租赁期为叁年，从2016年9月11日起至2019年8月31日止…第二章约定租金及保证，一、履约保证金：在签订本合同缴纳，乙方应向甲方支付租赁商铺履约保证金为11000元整。合同保证金在合同期满或双方协商一致解除合同，且乙方结清应付费用后十个工作日内，甲方无息全额退还给乙方。二、租金：第一年月租金为5500元整，第二年及第三年月租金递增8%后为5940元整。乙方应在每月1日前向甲方交纳下个月的租金…第三章约定管理费及经营费用，一、租赁期内，与租赁场地相关的物业管理费、水费、电费、公摊费，由乙方承担并按商铺所在的物业公司的相关规定缴纳…三、所有在合同中约定的应由乙方交纳的费用（租金、管理费、公摊电费、水电费等）如因乙方原因逾期不交纳的，甲方有权要求该铺位暂停营业，乙方按上述应缴费用总额每日1%的标准向甲方支付违约金直至缴清费用为止。如乙方逾期十天以上，则甲方有权单方面解除或终止本合同，并有权没收乙方所交的合同保证金。第四章约定甲方权利和义务…第五章约定乙方权利和义务…四、乙方应按照本合同第二、三章约定的时间及时足额缴交租金及其他款项，在合同终止或解除时应按甲方认可的状态把商铺交还给甲方…六、乙方除向甲方交纳租金外，其他因经营而发生的一切税、费均由乙方承担并支付，包括但不限于工商管理费、水费、卫生费、排污费等。七、甲方向乙方交付商铺之日起，乙方可进场装修、筹备营业，乙方的装修方案必须遵守物业管理公司的有关规定，且乙方进行装修装饰不得破换建筑主体结构及原有设施…第六章约定违约处理，一、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租的商铺，履约保证金不予退还，甲方同时有权将乙方在租赁商铺内的财产留置以确保甲方的权利和实现；1、利用租赁商铺进行非法、违反活动；2、甲方向乙方提供上述商铺后，乙方无正当理由7天内不接收租赁商铺；3、未按合同规定缴纳租金、管理费、公摊电费、水电费等款项及其它应由乙方交纳的费用；4、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方中途擅自退租的；5、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；二、装修期间及合同执行期间，如因甲方违约及甲方无故解除合同（因合同约定的解约条件之外的解除合同）的，甲方应返还乙方已缴商铺款项和履约保证金多点，需赔偿乙方损失。三、如因乙方违约而导致甲方依据合同约定单方面解除本合同、收回商铺时，履约保证金不予退还，甲方同时还可以将乙方在租赁房屋内的财产留置以确保甲方的权利的实现（从拖欠之日起计算），甲方对乙方在商铺内装修的投资不予补偿…六、租赁期间，由于乙方原因致使本合同提前终止或解除的，甲方已收的各种款项不予退还…第七章约定租赁期满…第八章约定不可抗力…第九章约定争议解决方式…第十章约定合同生效及其它。被告何XX在合同出租方（甲方）处签名按手印，原告郑XX在承租方（乙方）处签名。
合同签订当天，原告郑XX向被告何XX支付四笔款项共计40000元。2016年9月13日原告郑XX在未告知被告何XX及物业的情况下自行聘请了惠州市XX公司为涉案商铺进行装修并支付了装修工程款31540元整。2016年9月23日原告郑XX又向被告何XX支付两笔款项共计11000元履约保证金。
2017年9月15日惠州市XX公司都市广场管理处出具了《关于经营户占用其他业主铺位面积补交租金及整改知会函》，要求原告郑XX于2017年10月1日前补交近几年占用其他业主铺位的租金并归还铺位面积。原告郑XX收到该函后立即微信联系被告何XX要求其与物业协商处理此事。2017年9月27日被告何XX把涉案商铺实用面积图通过微信发给原告郑XX。2017年11月6日原告郑XX因涉案租赁合同纠纷诉至本院。2017年12月1日原告郑XX把商铺交回给被告何XX。2017年12月4日原告在庭审中明确其在签订合同之后已收到被告何XX交付的涉案商铺房产证前两页。被告何XX在庭审中明确表示同意原告把商铺交回并解除涉案合同，但不同意退还已收各种款项。
又查，涉案商铺的权属人是案外人施XX，涉案商铺房产证号为：粤房地证字第**，涉案商铺建筑面积为62.37平方米，套内建筑面积为36.69平方米。施XX于2016年9月1日向被告何XX出具《转租同意书》，转租期限为2016年9月1日起至2019年8月31日。
再查，被告何XX为涉案商铺向惠州市XX公司都市广场管理处缴纳物业管理费的建筑面积为60平方米。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议焦点为涉案合同的效力、解除及违约问题。
关于合同效力及解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”原告郑XX提出被告何XX擅自出租他人房屋，被告向本院提交了涉案商铺的所有人施XX向其出具的转租同意书及涉案商铺房产证复印件，以证明其已获得涉案的所有人同意。本案中，涉案合同签订前，涉案商铺的所有人已向被告出具了《转租同意书》，对被告何XX已依法取得转租涉案商铺的权利，本院予以确认。原告郑XX与被告何XX于2016年9月11日签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告郑XX要求解除与被告何XX于2016年9月11日签订的《租赁合同》，被告何XX在庭审时表示同意原告把商铺交回并解除涉案合同，不同意退回已收各种款项，本院对合同解除予以确认。
关于原告认为被告何XX未告知其涉案商铺实用面积及商铺实用面积与实际不符构成违约的问题，根据原告庭审陈述中明确表明其于合同签订之后有收到被告何XX交付的房产证前两页，且原告提交的《租赁合同》中明确约定涉案商铺建筑面积为62.37平方米，被告提交的涉案商铺房地产权证中的第二页明确写明建筑面积为62.37平方米，套内建筑面积为36.69平方米，证明被告何XX已尽到告知义务，且其交付的租赁商铺面积与合同约定相符，不存在违约情形。原告作为合同一方，在明知涉案商铺的建筑面积和套内面积的情况下，擅自对涉案商铺进行了装修且占用其他业主的商铺，是导致本案纠纷的根本原因。因此，原告认为被告何XX未告知其涉案商铺实用面积及商铺实用面积与实际不符构成违约的主张理由不成立，本院不予支持。
关于原告诉请被告退还房屋押金（即履约保证金）11000元及另行支付的40000元问题。其中40000元是原被告双方口头约定由原告支付的铺面装修的费用，原告在庭审中也确认了被告出租给他的商铺有实际装修且有使用价值。根据《租赁合同》第六章第六条约定：“租赁期间，由于乙方原因致使本合同提前终止或解除的，甲方已收各种款项不予退还。”因被告不存在违约情形，原告因己方原因导致涉案合同提前解除，作为合同相对方的被告何XX有权按合同约定对已收取的各种款项不予退还。因此，原告的诉求不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿因装修店铺所支付的装修费用损失及可得利益损失问题。合同的解除是原告己方原因导致，被告不存在违约情形，故原告的该两项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告郑XX要求解除与被告何XX于2016年9月11日签订的《租赁合同》，被告何XX亦同意解除，本院予以支持。合同的提前解除是原告己方原因导致，被告不存在违约情形，原告的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、解除原告郑XX与被告何XX于2016年9月11日签订的《租赁合同》；
二、驳回原告郑XX的其他诉讼请求。
本案诉讼费6004元，减半收取为3002元，由原告郑XX负担（原告郑XX已预交受理费3002元）。
当事人二审的意见
上诉人郑XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、返还上诉人房屋租赁押金11000元及租赁店铺转让费40000元;、赔偿上诉人因装修店铺所支付的装修费用损失31540元;3、赔偿上诉人因违约所导致可得利益损失231000元(按每月利润11000元，自2017年12月1日起计至2018年8月31日止);4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
或依法发回重审。
主要事实和理由：
一、被上诉人明显没有尽到告知上诉人的套内面积的告知义务，一审法院认定被上诉人已经尽到告知义务是明显的事实认定不清。
首先，本案中，涉案商铺的建筑面积为62.37平方米，虽然被上诉人提供的房产证复印件上登记的建筑面积为62.37平米，套内面积为36.69平方米。但仍不能免除被上诉人告知上诉人商铺的真实实用面积的告知义务。因该涉案商铺没有任何清晰的界限，被上诉人作为出租人，必须准确、明确的告知上诉人该涉案商铺的四界，充分尊重上诉人的意思表示自由。但在上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中，却只字未提，由此足以认定被上诉人并没有尽到告知义务。
其次，本案中，上诉人已经尽到了合理的注意义务。
上诉人在签订该涉案的《租赁合同》之前，曾实地查看涉案商铺并曾详细询问被上诉人该商铺面积有多大，被上诉人明确答复上诉人为整套商铺。该事实在一审的庭审中也得到被上诉人的认可。上诉人作为普通的承租人，其在签订合同之时不可能也无法丈量涉案商铺的实用面积。上诉人的询问已经尽到了一个理性的承租人的注意义务，上诉人愿意签订该合同是因为明确了该《租赁合同》所指向的标的物对象即为被上诉人用锁锁住的涉案商铺，且得到了被上诉人的明确答复。
再次，关于解除合同的事实，一审法院认定事实错误。
一审庭审中，上诉人与被上诉人均认可了涉案商铺是2017年12月1日被上诉人已把涉案商铺上锁。也即是被上诉人单方面已经实质上解除了合同，而非一审法院认定的上诉人擅自搬离了涉案商铺。
二、一审法院明显适用法律错误。
首先、一审法院明显没有审查适用《民法总则》第一百四十二条的意思表示的解释规则。被上诉人交付的商铺与约定的内容不一致，明显构成根本违约。
本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人起诉的诉讼请求并非被上诉人欺诈，要求撤销合同，而是违约之，无需审核被上诉人的主观状态是否知道或者应当知道该商铺的实用面积为多少。在本案中，被上诉人以实用面积60多平米的涉案商铺为标的物向上诉人发出要约，上诉人也以该标的物为内容予以承诺，双方就该涉案标的物之间的合同成立并生效，在这个意思表示的范围内，双方意思表示的内容真实、有效、一致，在被上诉人与上诉人之间成立了以涉案标的物为内容的合同。那么只要被上诉人交付的商铺不是涉案的标的物，即可构成根本违约。根据《民法总则》第一百四十二条确立的意思表示的解释规则为温和的表示主义解释规则，对意思表示确立的原则为保护理性受领人合理的信赖利益和交易安全，不管被上诉人主观上是否知道该涉案商铺是否擅自租赁他人之物，均应该保护保护理性受领人的信赖利益和交易安全。从此种意义上来讲，在本案中，被上诉人发出要约，上诉人予以承诺，在上诉人和被上诉人之间既成立了该涉案商铺的租赁合同，上诉人对被上诉人已经产生了信赖利益，上诉人为理性受领人，而涉案的标的物即为实用面积为6O多平方米的密闭空间的商铺。
被上诉人也应当交付实用面积为60多平米的商铺。只要被上诉人交付的商铺不是60多平米的涉案商铺，与约定的标的物内容不符，即可构成根本违约。无需审核被上诉人的主观状态。而在本案中，被上诉人交付的商铺的确与约定不符，所以构成根本违约。一审法院的判决，明显违背了《民法总则》的规定，损害了上诉人作为理性受领人的合理的信赖利益和交易安全。
其次，一审法院涉案的转让费40000元并未做处理，对合同约定的内容明显理解不到位，适用法律错误。
本案中，上诉人与被上诉人订立了《租赁合同》之后，上诉人向被上诉人支付了40000元转让费。被上诉人也予以确认该事实。该转让费40000元虽未体现在涉案的《租赁合同》中，但根据《合同法》第十条之规定，当事人订立合同，可以采用口头、书面以及其他形式订立，法律、行政法规采用书面形式的，应当采用书面形式。该《租赁合同》并非法律、行政法法规强制性规定的必须采用书面形式的合同，上诉人与被上诉人的订立合同的内容明显超过了书面的合同约定的内容，应当视为以口头的形式订立了补充协议，与书面合同效力相同。合同解除之后，被上诉人应当返还该押金，但一审法院在判决中对该转让费只字未提，明显是适用法律错误。
综上所述，一审法院的判决事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。
被上诉人何XX答辩称:希望维持一审判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：郑XX称其接手涉案的商铺时是一个毛坯房，直到物业公司通知才知道使用面积只有30多平方米；而在合同签署时，何XX说是全部给我方使用。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：何XX向郑XX转让的商铺是否包含了引起本案争议的部分面积。根据民事诉讼的基本规则，郑XX作为主张权利的原告，其应当提交合同约定的商铺是实际使用面积为62.37平方米的证据，或者是存在足以导致其误认为涉案的商铺实际使用面积是62.37平方米的证据。
首先，郑XX提交的证据中，《租赁合同》中明确写明了涉案的商铺“建筑面积为62.37平方米”，并不是使用面积为62.37平方米。郑XX认可的其在签署合同时看到了房产证前两页，上述复印件中已经明确记载建筑面积62.37平方米、其中套内建筑面积36.69平方米。此外，也没有任何证据证明何XX向其承诺过涉案的商铺使用面积就是62.37平方米。
其次，郑XX在承租涉案商铺前应当对涉案的商铺情况作过详细的调查，弄清楚该商铺的面积是否符合其准备开设的面馆营业的要求。尽管郑XX不能对商铺的实用面积进行精确的测量，但是了解该商铺面积大约是多少并非十分专业的问题，而且最迟在装修该商铺时就应当知道涉案商铺的实际实用面积。
再次，郑XX作为一个心智健全的成年人，应当知道商铺作为经营用途的房屋，是由专有面积和公摊面积共同组成的。也就是说，不可能存在一个建筑面积62.37平方米实际使用面积也为62.37平方米的商铺存在。
综上，上诉人郑XX在本案二审中所称，何XX以涉案商铺实用面积为60多平方米发出邀约并签约而交付商铺并不符合约定的上诉理由，没有任何证据予以支持。
关于郑XX上诉的40000元的转让费的问题，一审已经在裁判文书中明确写明，“关于原告诉讼被告退还房屋押金（即履约保证金）11000元及另行支付的40000元的问题”，“原告因己方原因导致涉案合同提前解除，作为合同相对方的被告何XX有权按照合同的约定对已收取的各种款项不予退还”，即一审法院已经就该部分费用进行论述和实体处理，并非上诉人所称的“未作处理”。
综上所述，上诉人郑XX的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6003元，由上诉人郑XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　郑　杰
审判员　寇　倩
审判员　黄宇乐
二〇一八年五月十七日
法官助理赵X
书记员彭XX
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。