饶X、黄XX与郑XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：饶X，女，1984年12月20日出生，汉族，身份证住址湖北省广水市，现住广东省中山市。

委托代理人：黄XX，男，1986年6月12日出生，汉族，住广东省中山市，系饶X的丈夫。

上诉人（原审被告）：黄XX，男，1986年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。

被上诉人（原审原告）：郑XX，男，1987年6月5日出生，汉族，住广东省中山市。

委托代理人：左X，广东XX律师。

委托代理人：李凯，广东XX律师。

原审第三人：谭XX，女，1974年5月24日出生，汉族，住广东省中山市。

委托代理人：左X，广东XX律师。

委托代理人：李凯，广东XX律师。

原审第三人：中国XX，住所地广东省中山市。

负责人：杜X，该分行行长。

委托代理人：熊X，系该分行员工。

委托代理人：赖XX，系该分行员工。

上诉人饶X、黄XX因与被上诉人郑XX、原审第三人谭XX、中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2011年11月30日，饶X作为甲方与郑XX作为乙方签订《房地产买卖合同》，约定：甲方自愿将座落于中山市南区城南一路5号万科城市风景XX的房地产转让给乙方；该房屋建筑面积为86.55平方米，套内面积为71.58平方米，中山市XX公司于2010年6月24日已向中山市房地产交易登记管理所申请产权登记备案，但未领取房地产权证”；甲、乙双方同意在上述房屋已办理产权证及注销房地产证、国有土地证抵押登记手续后再办理交易过户手续；上述房屋双方同意以人民币538233元成交；付款方法：第一期于2011年11月30日由甲方向乙方支付定金150000元，剩余房价款388233元在办妥乙方名下的房地产权证、国有土地使用证之日一次性支付给甲方；上述房地产交易价不包括交易所需税费，上述房地产交易税费、测图费、房屋维修基金及由此交易产生的一切费用双方同意由乙方承担；合同还对其他事项进行了约定。签订合同之后，郑XX于2012年12月1日根据饶X指示将上述150000元购房款划入黄XX帐户，履行了合同的义务。

根据2013年7月29日的中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示，涉案房产已于2012年3月7日取得房地产权证；该房产无查封记录，“房产抵押信息”一栏显示抵押权人为XXX，抵押金额376000元。因涉案房产存在抵押无法办理房产过户手续，郑XX经与饶X、黄XX多次协商无果，遂于2013年5月28日诉至原审法院，请求判令：1.继续履行郑XX与饶X于2011年11月30日签订的《房地产买卖合同》，将位于中山市南区城南一路5号万科城市风景XX友萌苑E座501房的房地产交付并过户到郑XX名下；2.本案诉讼费用由饶X、黄XX承担。

诉讼中，郑XX坚持继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，并同意在尚欠购房款388233元（538233元-150000元）范围内代饶X、黄XX偿还银行贷款注销抵押登记，剩余购房款于注销抵押登记一个月内向饶X、黄XX支付。

另查：饶X与黄XX于2011年12月12日登记结婚。庭审中，饶X、黄XX确认双方婚后共同支付按揭贷款，供楼款部分为夫妻共同财产。

原审法院审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房产由饶X于婚前购买，婚后登记于饶X名下并由夫妻共同支付按揭款的事实原审法院予以确认。从黄XX自认其本人需资金周转而以饶X名义与郑XX签订《房地产买卖合同》，以及郑XX根据饶X指示将首期购房款150000元划入黄XX帐户的事实，表明黄XX清楚并同意饶X出售涉案房地产。因此，郑XX与饶X签订的《房地产买卖合同》符合民事法律行为的构成要件，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。饶X、黄XX有关《房地产买卖合同》系无效合同的抗辩，无充分证据证明，原审法院不予采信。根据《房地产买卖合同》约定，剩余购房款388233元在办妥涉案房地产权属证书到郑XX名下，由郑XX一次性支付给饶X。现涉案房产存在抵押权，抵押权人系XXX，抵押金额为376000元。郑XX坚持继续履行合同，且同意在剩余购房款388233元范围内代饶X偿还银行贷款注销抵押登记，视其对自身权利的处分，没有违反法律规定，原审法院予以照准。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，郑XX代为清偿抵押贷款消灭抵押权后方可办理涉案房屋变更登记手续，饶X应于消灭抵押权后一个月内协助郑XX办理涉案房屋的产权变更登记手续。产权变更登记的费用根据约定由郑XX承担。

综上，郑XX诉求理据充分，原审法院予以支持；饶X、黄XX抗辩理据不足，原审法院不予采纳；第三人XXX经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证及陈述的权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、郑XX于本判决生效之日起十日内在剩余购房款388233元范围内代饶X偿还银行贷款，注销中山市南区城南一路5号万科城市风景XX房地产的抵押登记；二、饶X于郑XX代为还清银行贷款，银行解除上述房地产抵押登记后一个月内协助郑XX办理上述房地产产权变更登记手续，相关的变更登记费用由郑XX承担；三、饶X于办理完毕产权变更登记手续之日起一个月内将上述房地产交付郑XX。案件受理费9182元（郑XX已交纳），由郑XX负担。

上诉人饶X、黄XX不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回郑XX的全部诉讼请求，并由郑XX负担一、二审诉讼费用。理由如下：一、饶X与郑XX之间的《房地产买卖合同》是虚假合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同，属于无效合同。事实是黄XX因资金周转原因向郑XX借款，郑XX以房屋买卖合同的形式作为掩盖，并以饶X的房屋作为抵押。1.合同是格式合同，合同仅仅对房屋的面积、地址、金额、付款方式等基本情况进行约定，而交楼时间、水电费、物业管理费等条款都是空白条款，属于没有约定或约定不明，不符合一般房屋买卖交易习惯。2.购买房地产的目的应该是取得房地产的所有权，合同对注销抵押登记、银行提前还款并没有明确约定，可见订立合同的真正目的不是进行房地产买卖。3.合同是2011年11月30日签订，且在2012年3月7日已经取得房产证，合同履行期间，郑XX没有以任何形式要求饶X、黄XX履行过户及相关手续，仅仅在2013年1月才向饶X、黄XX发函要求履约，后于2013年5月28日提起诉讼，期间中断交易时间将近一年，与房屋交易习惯明显不符。二、黄XX以虚假合同的形式通过谭XX向郑XX借款150000元，黄XX于2011年12月至2012年6月通过转账或现金支付的形式共向谭XX偿还利息98020元，并附有银行转账记录等证据，原审判决对此没有认定。

被上诉人郑XX答辩称：双方签订合同时涉案房屋还没有办理好房产证，但郑XX与黄XX是认识的，所以没有约定交付时间，没有约定交付时间不能导致合同无效，只是表明合同有瑕疵；郑XX多次要求黄XX交付房屋，且也发律师函要求其履行，但黄XX没有理会，所以只能起诉，黄XX的行为已经违约，郑XX要求黄XX承担继续履行的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人谭XX答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人XXX没有发表答辩意见。

当事人在二审期间均没有提供新的证据。

本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于饶X、黄XX的上诉请求及理由，综合分析如下：

一、饶X、黄XX称涉案合同是以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，但饶X、黄XX并没有提交证据予以佐证，因此，其应承担举证不能的不利法律后果，本院对此不予支持。另外，涉案合同符合民事法律行为生效的条件，且内容没有违反法律效力性、禁止性规定，因此，涉案合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。至于饶X、黄XX称合同部分条款没有约定或约定不明确，本院认为，合同部分条款没有约定或约定不明确的，并不能成为认定合同无效或虚假合同的理由，在此情况下，双方当事人可以按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定予以确定没有约定或约定不明确的合同部分条款内容。

二、黄XX称其通过谭XX向郑XX借款150000元，事后黄XX向谭XX支付利息，经查，郑XX否认与黄XX之间存在借贷关系，而黄XX又没有提交其他证据证实其与郑XX之间存在借贷关系，并且黄XX也没有提交证据证实其向谭XX汇款是支付该150000元借款的利息，因此，黄XX应承担举证不能的不利法律后果，本院对此不予支持。

综上，上诉人饶X、黄XX的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9182元（饶X、黄XX各预交了9182元），由上诉人饶X、黄XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　梁XX

审　判　员　　官　琳

代理审判员　　赖XX

书　记　员　　易XX