陈XX与郑XX租赁合同纠纷一审民事判决书

陈XX与郑XX租赁合同纠纷一审民事判决书 广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0803民初2149号 原告：陈XX，男，1980年2月17日出生，汉族，住湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：莫XX，广东XX律师。 被告：郑XX，男，1948年11月20日出生，汉族，住湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：唐小金，广东民赐律师事务所律师。 第三人：湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会，住所地：湛江市霞山区人民西XX**。 法定代表人：黄XX，主任。 委托诉讼代理人：刘X，广东XX律师。 委托诉讼代理人：黄XX，男，1991年8月23日出生，汉族，住湛江市,系湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会干部。 原告陈XX与被告郑XX及第三人湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会租赁合同纠纷一案。本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX及其委托诉讼代理人莫XX、被告郑XX及其委托诉讼代理人唐小金、第三人的委托诉讼代理人刘X、黄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还保证金30000元给原告；2、判令被告退还2017年8、9月份租金共27020元给原告；3、判令被告支付从起诉之日起至退清保证金、租金之日止以57020元为基数按月利率2%计算的利息给原告；四、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年3月16日签订了《租用铺面协议书》，由原告租用位于湛江市霞山区解放西XX之三的铺面大厅（含一间小房）建筑面积约73平方的房屋经营电动车，双方约定每季租金37881基础上递增7%，每期提前10天交下期三个月的租金，租赁期限自2017年3月26日至2022年3月25日止，签约当日原告已支付了保证金30000元给被告。 原告租用该铺面房屋依法经营电动车生意，并按约定支付租金给被告，最后一期于2017年6月15日预先支付7、8、9月份租金共40532元。 因涉案租赁房屋原归第三人所有，其于2009年12月份租给被告使用，2017年8月份第三人收回涉案租赁房屋进行管理，并于2017年8月份开始至今收取原告租金。为此，原告与被告交涉，要求被告退还保证金及预收的8、9月份租金，被告于2017年10月2日写下借据，同意双休（国庆节及中秋节）上班结清保证金及退还预收的租金给原告。但至今经原告多次催促，被告却以各种理由拒不退还保证金及租金。 原告认为，第三人已于2017年8月份收回涉案房屋，因此原告与被告于2017年3月16日签订的《租用铺面协议书》实际已于2017年8月份解除并终止履行，因此被告依法应退还保证金及退还8、9月份的租金给原告，外被告还应赔偿因此造成原告的装修损失及经营可得利益损失共计12万元。 被告辩称，一、根据第三人霞山村民委员会于2009年12月出具的《通知》可知，本案所涉铺面用地是郑XX从第三人霞山村民委员会处接租使用的，接租海哥大排档花费约20万。接租之后郑XX每月按时依约交纳租金（是指场地租金）给第三人霞山村委会。 2017年3月16日郑XX在获得第三人同意情况下与陈XX签订的《租用铺面协议书》，将解放西XX之三铺面大厅（含一间小房）建筑面积73平方米的房屋出租给陈XX经营电动自行车生意，双方为保证签订的合同能够顺利履行，陈XX交了30000元保证金给郑XX，郑XX当天出具了收据。 二、陈XX与第三人霞山村委会不存在任何合同关系，陈XX交铺面的租金给第三人或者第三人要求收取铺面租金的行为，均是违背了合同的相对性，没有事实根据。 根据《通知》，郑XX接租霞山XX厂内场地，并约定：如果国家建设征用或者本村村委统一改建必须无偿拆除所建档口并交回该厂用地。本案并不存在上述所述的情形，郑XX也没有收到第三人的任何通知要求拆除档口交回使用场地。陈XX只与郑XX存在租赁合同关系，而与第三人不存在任何合同关系。陈XX交纳铺面租金给第三人违背了合同的相对性。是没有任何事实依据。陈XX一直在使用租用来的铺面，在与第三人无任何合同关系情况下，重复交纳铺面租金给第三人的行为，是其个人行为，造成的损失应自行承担或者可请求第三人退还。 三、陈XX在没有解除与郑XX的租赁合同关系情况下，未依约交纳租金，严重违反合同约定，郑XX有权没收其保证金。 综上所述，陈XX的起诉是没有任何事实与法律依据，请求法院依法查明本案事实，驳回陈XX的全部诉讼请求。 第三人湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会述称，第三人与被告没有签订任何租赁合同，当时只出具一份《通知书》，该通知书没有约定任何租赁期限。原告与被告签订的租用铺面协议书，第三人毫不知情。且第三人收回店铺解除与被告之间的租赁关系，是由于政府的要求，因霞山区或整个湛江市都要求所有村委会要将村里的相关财产收归政府的三资平台统一管理。第三人一直也与被告进行协商，且2017年6月份，与被告及其妻子进行了一次面对面的协议，才将涉案的店铺收归第三人进行管理。 原告陈XX围绕诉讼请求依法提交《通知》、《租用铺面协议书》、《收据》、《转账凭证》、《汇款业务凭单》、《借据》，被告郑XX提交《个人活期账户交易明细》等证据证实，本院对上述证据予以确认。根据原、被告提供的证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2009年12月，湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会发出《通知》，内容是：我霞山村委下属霞山XX厂，该厂厂内场地原租给海哥大排档使用，现同意改由郑XX接租使用。如果国家建设征用或本村委统一改建必须无偿拆除所搭建档口并交回该厂使用场地。 郑XX接租后，于2017年6月15日将涉案房屋转租给陈XX。并签订了《租用铺面协议书》，约定：被告郑XX同意把霞山区解放西XX之三的铺面大厅（含一间小房）建筑面积约73平方米的房屋出租给原告陈XX经营电动自行车生意使用（屋外巷子不计在内）。议定本店租金的第一年至第三年价位相同，都是按近期2017年3月（每季租金包括仓库共为37881元）的标准为基数递增7%计收；每期提前10天交下期三个月的租金；租赁期限自2017年3月26日至2022年3月25日，暂定五年；双方签字同意后，原告预交保证金30000元给被告。 合同签订当日，陈XX支付保证金30000元给郑XX，后按双方约定支付租金。于2017年6月15日，陈XX预先支付7、8、9月份租金共40532元给郑XX。 因霞山区政府要求所有村委会将村里的相关财产收归政府的三资平台统一管理。第三人便将涉案的店铺收回自行管理，并要求陈XX向其缴交租金，陈XX则按其要求每月租金10300元支付了8月份、9月份、10月份的租金。 2017年10月2日，郑XX出具《借据》给陈XX，内容是：现收到陈XX交来霞山村委收8月份、9月份租金单（银行转账条子）各一张。在双休节假后上班三天结清保证金与9月份租金。后因郑XX未能结清保证金及租金而引起纠纷，原告陈XX诉至本院要求依法处理。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告陈XX与被告郑XX签订的《租用铺面协议书》，是当事人在平等自愿的前提下签订，意思表示真实，合同内容不违反国家法律、法规的规定，因而合法有效，应受法律保护。本案涉案铺面因第三人收回且接管了租赁物致使不能实现合同的目的，租用铺面协议书虽未解除，但履行条件已不存在，故原告请求退还保证金30000元，本院予以支持。但双方在协议中没有约定利息，利息可从起诉之日起按年利率6%计付。 对于原告请求退还8、9月的租金27020元的问题，因本案陈XX是次承租人，其只与承租人郑XX发生法律关系，在《租用铺面协议书》尚未解除的情况下，郑XX收取租金是基于将铺面出租给陈XX使用，而陈XX又一直在使用租用的铺面，故请求被告退还租金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、限被告郑XX在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈XX退还保证金30000元及支付从2017年12月8日起至欠款付清之日止以年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告要求被告退还租金的诉讼请求。 案件受理费1225.5元，由原告负担475.5元，由被告750元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审　判　长　何XX 人民陪审员　梁　裕 人民陪审员　王仕珠 二〇一八年五月二十九日 书　记　员　陈XX 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。