上海XX公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

（2015）沪一中民二（民）终字第346号

上诉人（原审原告、反诉被告）上海XX公司。

委托代理人江X，上海市XX律师。

委托代理人黄彩虹，上海市XX律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）上海XX公司。

委托代理人王X，上海市XX律师。

上诉人上海XX公司（以下简称XX公司）与上诉人上海XX公司（以下简称佳钢XX）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审查明，2013年10月，XX公司（为签约甲方）与佳钢XX签订《独立厂区租赁合同》。双方约定，甲方将位于本市七莘路＊＊＊弄＊＊＊号（农南路）的1，100平方米建筑和2，500平方米场地出租给乙方，甲方对上述独立厂区拥有使用权，没有土地及房产证，但不影响使用；租赁期限5年，即自2013年11月20日至2018年11月19日止；租金第一年人民币（下同）40万元，第二年41万元，第三年42万元，第四年43万元，第五年44万元；按照先付后用原则，自起租开始的每季度的第一个月的5日前支付当季租金；乙方须一次性支付保证金5万元，该款待租期届满后退还。

同时，合同在双方的权利义务条款中约定，甲方承诺将不带任何纠纷和问题的完整独立厂区出租给乙方有偿使用，在租赁期间不干涉乙方依法的经营活动；乙方应按照约定按时交纳租金，决不拖欠。此外，双方还就违约责任及其他事项进行了约定。

签约后，XX公司交付了上述租赁物，佳钢XX在支付首期租金及5万元保证金后按约承租。

2014年4月25日，上海市闵行区七宝镇政府（规划建设和环境保护办公室）向XX公司送达《告知书》，认定涉案房屋为违章建设，要求在收到通知后7日内自行拆除，逾期不拆除，政府部门将依法强行拆除。

2014年7月4日，XX公司以诉称之理由向法院提起诉讼。

本案一审审理期间，关于涉案场所停水停电一节事实，佳钢XX认为系在进场后一个半月左右被停水停电。XX公司认为系在拆违过程中被停水停电的，当时要求佳钢XX配合搬离。

此外，法院为减少损失，同时又考虑到承租人搬离承租场所需要一定的时间，要求双方当事人于一审庭审后的2014年10月13日办理房屋交接手续，但佳钢XX以没有办法搬离为由予以拒绝。

原审认为，XX公司将未经合法批准的房屋出租给佳钢XX，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，XX公司与佳钢XX签订的《独立厂区租赁合同》应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因XX公司在出租时已告知涉案房屋无产证，而佳钢XX应该知道无产证房屋之性质，显然本案中双方均有过错，应当各自承担相应的民事责任。

关于房屋使用费的问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中，佳钢XX应参照租金标准向XX公司支付房屋使用费，但考虑到佳钢XX进入承租场所不久即被停水停电，法院根据本案的实际情况及双方当事人的过错责任，酌定自2014年2月20日起至2014年10月13日止共计236天的房屋使用费为258，630.04元（1，095.89＊236），由佳钢XX减半支付129，315.02元。此后，由于佳钢XX拒绝搬离，法院视为承租场所的停水停电对佳钢XX占有承租房屋没有实质的影响，即有没有搬离的场所，不能成立佳钢XX拒绝搬离的理由，故自2014年10月14日起，佳钢XX应参照约定的租金标准全额向XX公司支付房屋使用费至实际撤离日止（自2014年11月20日起使用费参照每年41万元的标准计付；其中，2014年10月14日至2014年11月19日共计37天的房屋使用费为40，547.93元）。

关于XX公司诉请的利息损失一节，根据本案的实际情况及双方当事人的过错程度，为平衡双方之利益，法院对XX公司主张的利息损失不再予以支持。

佳钢XX关于XX公司出租违章搭建厂房存在过错的辩称意见成立，法院予以采信。

关于佳钢XX反诉主张的赔偿金，其中，先前支付的50，000元租赁保证金，XX公司应予以返还；支付的租金应作为占有房屋使用费依法不予退还；向案外人支付的装修定金损失，由于仅凭佳钢XX与装修单位（系玻璃制品企业）的合同及对方开具的收据，无法确认佳钢XX实际是否已发生了150，000元的定金损失（双方用现金结算的方式明显违反财务制度，而以《收据》代替发票也系违反相关规定的）；主张的搬迁费损失没有法律依据，而无效合同不存在承担违约金。佳钢XX的反诉请求不能成立，法院不予支持。

XX公司要求驳回佳钢XX反诉请求的答辩意见成立，法院予以采信。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，于二〇一四年十二月十二日判决：一、上海XX公司与上海XX公司签订的《独立厂区租赁合同》无效；二、上海XX公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市七莘XX＊＊＊弄＊＊＊号（农南路）承租场所；三、上海XX公司在上海XX公司搬离承租场所之日起五日内返还其50，000元租赁保证金；四、上海XX公司于判决生效之日起十日内向上海XX公司支付房屋占有期间使用费计169，862.95元，并参照每年410，000元的租金标准，向上海XX公司支付自2014年11月20日至实际搬离日止的房屋使用费；五、驳回上海XX公司其余诉讼请求；六、驳回上海XX公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3，697.26元（XX公司预交了2，300元），减半收取计1，848.63元，由佳钢XX负担；反诉案件受理费5，050元，由XX公司负担400.79元，佳钢XX负担4，649.21元。

判决后，XX公司不服，上诉称，原审事实及认定错误，即租赁房屋停水、电未查清；即使存在该现象，因佳钢XX在原审法院要求双方办理房屋移交手续后仍然执意占有房屋堆放物品，实际停水、电对其并无影响；同时，XX公司并无过错，不应承担所谓过错责任。故上诉请求撤销原审判决第四项，改判佳钢XX于判决生效之日起十日内向XX公司支付房屋占有使用费299，177.97元以及相应利息，并按照每年41万元的租金标准向XX公司支付2014年11月20日至实际搬离日的房屋使用费等。

佳钢XX辩称，不同意XX公司上诉请求。其上诉称，原审认定事实、适用法律错误。所谓《告知书》原审未质证，XX公司实际是不想其分享标的房屋拆迁利益。另本案租赁包含场地、房屋两部分，房屋租赁无效不代表其它部分无效，原审认定错误。故上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回XX公司的原审诉请，支持其原审反诉请求等或发回重审。

XX公司不同意佳钢XX上诉请求，要求支持其上诉请求。

经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人XX公司与上诉人佳钢XX签订的《独立厂区租赁合同》系双方真实意思表示，但本案标的房屋、场地并无建设工程规划许可或合法批准建造手续，亦无任何合法权属登记，本案租赁标的物不属于房屋租赁法律关系项下合法标的物，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法无效。佳钢XX主张租赁部分合法缺乏基本事实及法律依据，本院不能采信。

查双方租约明确约定了标的房屋、场地“没有土地及房产证”，上诉人、被上诉人显属明知，双方对本案由此引起的租赁关系无效应各半承担过错责任。佳钢XX主张其无过错，显然缺乏基本事实及法律依据，本院不能采信。

关于2014年4月25日上海市闵行区七宝镇政府（规划建设和环境保护办公室）致XX公司《告知书》，经查该书证原审未经庭审质证，本院予以纠正并予补充质证。经审查，该书证之真实性属实，本院予以确认。

关于停水、电问题，XX公司上诉称原审法院查明事实不清。必须指出，依法当事人应就其主张事实举证证明，该部事实作为合同履行事实显属当事人举证范畴，上诉人依法应就其未能充分举证事实应自担举证不能责任。另其主张停水、电对佳钢XX未有影响，本案租赁合同租金（房屋使用费）系承租人对按约有效、正常使用租赁标的物的对价，存在上述出租瑕疵情况，由承租人支付正常状态下的租金标准即使在对价给付上也是不公平的。原审依据租约履行及审理阶段客观情况分段处理租金及使用费标准于法有据，本院应予维持。两上诉人其余主张，原审判决已阐述详细、有据，相关上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不能采信。

原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7，535.51元，由上诉人上海XX公司2，886.3元，上诉人上海XX公司负担4，649.21元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　叶振军

代理审判员　　许　京

代理审判员　　蒋XX

书　记　员　　周XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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