郑XX、杨XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

郑XX、杨XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终7022号
上诉人（原审被告）：郑XX，男，1984年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：廖柳生，广东XX律师。
被上诉人（原审原告）：杨XX，男，1984年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：郑XX，广东XX律师。
委托诉讼代理人：周XX，广东XX实习律师。
上诉人郑XX因与被上诉人杨XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郑XX提出如下上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判郑XX不承担水电费53770.1元；判令杨XX承担本案一审和二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在杨XX没有提供任何关于郑XX拖欠水电费53770.1元证据的情况下，判决郑XX支付该水电费，属于事实认定错误。53770.1元的水电费是如何计算的，杨XX也未作出任何说明。杨XX诉请郑XX支付水电费，应提供相应证据，否则应承担举证不能的不利后果。二、一审法院认为郑XX对水电费53770.1元没有异议，属于事实认定错误。郑XX之所以同意折抵房屋占用费及水电费系以杨XX向郑XX赔偿上述搬迁费用以及装修补偿损失并退还押金为前提，是郑XX提出的一种调解方案。郑XX在庭审中从未承认过拖欠水电费53770.10元。
郑XX在二审法庭调查中补充以下上诉意见：一、在杨XX与刘XX案件中，刘XX厂房面积是992平方米，用于不锈钢加工，杨XX主张的水电费是17210.5元。郑XX厂房面积是1050平方米，同用于不锈钢加工，向郑XX主张的水电费是53770元。杨XX主张的水电费跟刘XX、郑XX的期间相同，差额有30000多元，杨XX对此没有作出合理解释。二、郑XX提交的新证据表明，2015年1月郑XX的水电费仅为2218.5元，因此，按照杨XX的计算，郑XX的水电费平均每月1万多元与事实不符。
被上诉人杨XX辩称：一、郑XX已经当庭确认存在拖欠杨XX水电费的事实，已构成自认，一审法院认定事实清楚，应予维持。郑XX在上诉状中称其一审答辩意见所述只是设定了支付占有使用费及水电费的大前提，是其提出的一个调解方案，并没有承认拖欠水电费53770.10元。然而，如果确实没有拖欠水电费，或者认为杨XX主张的水电费数额不真实，郑XX应当在答辩意见中明确提出异议，但郑XX却陈述如果杨XX向郑XX赔偿搬迁费用以及装修补偿损失并退还押金，郑XX同意折抵房屋占用费72720.97元及水电费53770.10元，该陈述明显构成对其拖欠杨XX水电费53770.10元事实的自认，故杨XX无需再提供郑XX拖欠水电费的证据。郑XX所谓的支付前提，仅仅针对其个人情况单方作出，不应对杨XX有约束力。郑XX若要提出调解方案应当在法庭调解阶段进行，在法庭调查阶段发表的答辩意见应当围绕是否认可杨XX的诉讼请求展开。因此，郑XX的上诉请求是没有事实和法理依据。二、郑XX确认占用厂房进行正常经营活动，而占用期间必然产生水电费。既然郑XX已在一审确认占用厂房正常进行生产经营的事实，根据诚实信用原则以及日常生活经验可知，占有使用厂房期间内必然会产生水电费，而且郑XX也没有对杨XX主张的水电费数额明确表示异议，故一审判决正确，郑XX应当向杨XX支付2015年5月1日至2015年8月20日期间的水电费53770.10元。
杨XX向一审法院起诉请求：1.确认杨XX与郑XX于2014年11月10日签订的《租赁合同》无效；2.郑XX向杨XX支付2015年5月1日至2015年8月20日期间的房屋占有使用费72720.97元；3.郑XX向杨XX支付2015年3月至2015年8月期间的水电费53770.10元；4.本案全部诉讼费由郑XX承担。
一审法院经审理查明：2014年11月8日，郑XX交纳厂房押金70000元。同年11月10日，杨XX（出租方、甲方）与郑XX（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定如下：1.甲方将其位于湾华XX*街南侧*号*厂房，建筑面积1050平方米的厂房使用权租给乙方作工业使用；2.租赁期限为2年4个月，从2014年1月1日起至2016年4月14日止；3.2014年1月1日至2016年4月14日每月合计交纳19950元；4.乙方向甲方支付保证金70000元，当合同期满或合同终止，如乙方没有违约，甲方必须退还。
2015年9月22日，佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司出具的编号为佛诚资估字（2015）第159号《资产评估报告书》，对郑XX厂房搬迁户建构筑物及设备设施搬迁费用补偿价值进行评估。经评估，搬迁补偿价值为465252元。
另查明一，2015年12月29日，XXX以杨XX及案外人佛山市XX公司（以下简称XX公司）擅自转租为由诉请至一审法院，要求杨XX及案外人XX公司支付占有使用费、租金差额等费用【（2015）佛城法民一初字第2433号】。2016年11月24日，一审法院作出一审民事判决，其中审理查明如下事实：2013年3月20日，XXX（出租方）与杨XX（承租方）签订《租赁合同》，约定由杨XX向XXX承租涉案物业，XXX将其位于湾华南××南侧××号厂房（商铺）及空地9995平方米的使用权租给杨XX作场地使用，租赁期限从2013年4月1日起至2014年11月30日止。2013年3月至2014年11月，杨XX将涉案物业分别转租李X、吕XX、唐XX、杜XX、李XX、何XX、韦XX、梁XX、刘XX、廖XX、唐XX、郭XX、郑XX等作厂房、工业用途，并分别签订《租赁合同》。另查明，XXX确认其位于湾华南××南侧××号厂房（商铺）及空地9995平方米上盖建筑物未报批报建。判决认为，XXX作为出租人陈述涉案上盖建筑物未完成报建手续，佛山市禅城区发展规划和统计局与佛山市规划城建档案馆亦向一审法院回函证实无该上盖建筑物的报建手续资料，故依据上述法律规定，XXX与杨XX于2013年3月20日签订的《租赁合同》为无效合同。判决杨XX向XXX支付2015年3月1日至2015年8月20日占有使用费合计275580.25元。后杨XX不服，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年6月5日作出驳回上诉，维持原判的判决【（2017）粤06民终2017号】。2017年9月25日，一审法院出具《结案通知书》，依据（2015）佛城法民一初字第2433号案，以被执行人与申请执行人双方达成执行和解协议并履行完毕为由，对（2017）粤0604执5109号案作结案处理。
另查明二，2017年5月3日，XXX以杨XX及XX公司作为承租人擅自转租导致次承租人郑XX造成搬迁费的损失，而XXX已代杨XX及XX公司垫付该搬迁费为由，诉请杨XX及XX公司支付搬迁费用【（2017）粤0604民初6093号】。在审理过程中，一审法院依法追加郑XX、刘XX作为第三人参与诉讼。2017年8月29日，一审法院作出一审民事判决，其中审理查明如下事实：杨XX在合同到期后，未履行将租赁场地返还给XXX的义务。此后，XXX为收回租赁场地积极与郑XX协商搬迁及搬迁补偿事宜。2015年9月2日，XXX（协议甲方）与郑XX（协议乙方）签订《协议书》，其中协议约定：杨XX在租赁期间未经甲方同意，擅自将部分厂房场地转租给乙方，并故意隐瞒和欺骗乙方其在租赁物实际租赁期限。杨XX原租赁期限届满后，甲方通过公开招标方式将租赁物及旁边场地整体出租给新承租方。现甲方希望乙方能配合其工作，将租赁物交还甲方，甲乙协议如下，一、甲乙双方确认，造成乙方此次退场搬迁的责任均在于原承租方杨XX，因此造成甲方对新承租方迟延交付厂房的违约责任以及乙方退场搬迁及经营投入等一切损失应由杨XX负责承担；二、为明确乙方因本次退场搬迁造成的实际损失情况，甲乙双方同意共同委托佛山大诚房地产土地估价与资产评估公司对乙方的损失情况进行评估；三、为促使乙方能积极配合甲方完成租赁物交接手续，甲方同意先行向乙方支付补偿款23万元。该补偿款是甲方为保证租赁物的顺利交接而先行代垫的费用，乙方承诺在退场后积极配合甲方向责任人杨XX予以追讨。同时甲方也承诺，在乙方向杨XX追讨违约责任及损失赔偿时将积极提供相关事实证明及资料予以协助。经XXX委托佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司对搬迁户建构筑物及设备设施搬迁费用补偿价值进行评估。郑XX的搬迁补偿价值为465252元、刘XX的搬迁补偿价值为52430元。2015年9月2日，XXX向郑XX及刘XX分别支付上述《协议书》约定的补偿款20万元、3万元，郑XX、刘XX对此予以确认。判决杨XX、XX公司向XXX支付230000元。另据同系列案（2018）粤0604民初4645号案件查明，杨XX不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年11月29日作出驳回上诉，维持原判的判决【（2017）粤06民终10600号】。2018年4月9日，一审法院出具《结案通知书》，依据（2017）粤0604民初6093号案，以被执行人与申请执行人双方达成执行和解协议并履行完毕为由，对（2018）粤0604执897号案结案处理。
杨XX陈述，杨XX同意郑XX已支付杨XX的押金可用于折抵杨XX主张的费用。
郑XX陈述，郑XX于2015年8月20日搬离涉案厂房，郑XX没有支付2015年5月1日至2015年8月20日期间的租金，确认杨XX主张的租金数额，郑XX没有支付过杨XX主张的水电费。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。据前查明，XXX为出租人，杨XX为承租人，杨XX承租后又将物业分租给包含郑XX在内的其他人，故郑XX为次承租人。
关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据生效裁判文书确定，涉案租赁物无报建手续资料，故依据上述法律规定，杨XX与郑XX于2014年11月10日签订的《租赁合同》为无效合同。
关于杨XX诉请的占有使用费。据前查明，杨XX已向出租人XXX支付该期间的占有使用费，郑XX确认于2015年8月20日才搬离租赁厂房，故根据合同相对性的原则，杨XX诉请该期间的占有使用费于法有据，因郑XX对诉请的金额无异议，一审法院对杨XX诉请的占有使用费72720.97元予以支持。因郑XX抗辩要求杨XX返还押金70000元，杨XX亦同意折抵，为免讼累，一审法院将上述占有使用费予以折抵，经折抵后，郑XX仍需支付占有使用费2720.97元。
关于杨XX诉请的水电费。因郑XX对杨XX诉请水电费数额无异议，一审法院对杨XX主张的水电费予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、杨XX与郑XX于2014年11月10日签订的《租赁合同》无效；二、郑XX于判决发生法律效力之日起十日内，向杨XX支付2015年5月1日至2015年8月20日期间的房屋占有使用费2720.97元；三、郑XX于判决发生法律效力之日起十日内，向杨XX支付2015年3月至2015年8月期间的水电费53770.10元；四、驳回杨XX的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1415元，由杨XX负担779元，郑XX负担636元。
本案二审期间，上诉人郑XX向本院提交了以下证据：广东XX签购单、收据2份、记账凭证、表格，拟证明郑XX向XX公司支付2015年1月份的水电费为2218.5元。经质证，被上诉人杨XX对广东XX签购单和收据的真实性予以确认，但认为2015年1月正值春节前，工作量小，水电费较少，不能以该月的水电费来考量日常的水电费；对于记账凭证、表格则不予确认。
被上诉人杨XX向本院提交了表格1份，拟证明郑XX欠付水电费情况。经质证，郑XX对该表格不予确认。
经审查，本院对双方当事人二审中提交的上述证据认证如下：对于郑XX所提交的广东XX签购单和收据，杨XX对其真实性予以确认，且该两份证据互相印证，足以证明杨XX在2015年1月份向杨XX支付水电费2218.5元，郑XX提交的记账凭证和表格与广东XX签购单、收据的数据是相印证的，故本院对郑XX提交的证据予以采信。杨XX所提交的表格系其单方制作，郑XX不予确认，且无其他证据予以佐证其真实性，故本院对其不予确认。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，郑XX在一审答辩中称，郑XX因杨XX与XXX合同无效导致的搬迁费用以及装修补偿合计损失442369元，且杨XX尚未向郑XX返还押金7万元；如果杨XX向郑XX赔偿损失和返还押金，郑XX同意折抵房屋占用费72720.97元以及水电费53770.1元。
郑XX在2015年1月向杨XX支付水电费2218.5元。双方当事人在二审法庭调查中确认以往双方当事人支付水电费的方式为每月由郑XX向杨XX支付，再由杨XX以XX公司的户名向南方电网交纳，郑XX从2015年3月开始未向杨XX支付水电费。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审围绕郑XX的上诉请求进行审理。根据郑XX的上诉请求，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为郑XX是否应当向杨XX支付水电费以及水电费的数额是多少。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担证明责任。本案中，杨XX主张郑XX欠付水电费53770.10元，其应当承担相应的举证证明责任。同时，上述司法解释第九十二条第一款的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本院二审期间双方当事人均确认郑XX从2015年3月开始未向杨XX支付水电费，根据上述司法解释第九十二条第一款的规定，杨XX对于郑XX从2015年3月开始欠付水电费的事实无需举证证明，本院亦对该事实予以确认。因发生水电费的期间，杨XX与郑XX之间存在租赁合同关系，双方当事人在诉讼中也确认了以往交纳水电费的方式为郑XX向杨XX支付，再由杨XX通过案外人向供水供电公司支付，故郑XX应当按照双方约定的支付水电费的方式向杨XX欠付的水电费。至于欠付水电费的具体数额，虽然郑XX在一审庭审中答辩时表示如果杨XX向郑XX赔偿损失和返还押金，郑XX同意折抵房屋占用费72720.97元以及水电费53770.1元，但根据上述司法解释第九十二条第一款的规定，一方当事人必须是对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人才无需举证证明，而郑XX的上述表示附带了相应的条件，在之后的庭审中也并未对其欠付水电费的具体数额作出明确的承认，故一审法院直接以此认定郑XX欠付水电费53770.1元不妥，本院予以纠正。虽然杨XX未能提交证据证明郑XX具体欠付水电费数额的证据，但是在确定郑XX欠付水电费事实的基础之上，可结合本案中其他证据和当事人陈述予以确定。郑XX提交了2015年1月份的水电费具体数额，本院参考郑XX提交的2015年1月份的水电费数额，综合考量1月份临近春节，水电费与往常相比可能存在下降等因素适当上调本案可计算每月水电费的基数，并结合双方所确认的郑XX欠付水电费的期间，确定郑XX应向杨XX支付的水电费为17000元。
综上所述，郑XX的上诉请求部分成立，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4644号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4644号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初4644号民事判决第三项为：郑XX于本判决发生法律效力之日起十日内向杨XX支付2015年3月至2018年8月期间的水电费17000元；
四、驳回杨XX的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1415元，由杨XX负担790元，郑XX负担625元；二审案件受理费1144元，由杨XX负担782元，郑XX负担362元。
本判决为终审判决。
审判长　刘XX
审判员　欧XX
审判员　欧阳凤霞
二〇一八年八月十五日
书记员　朱XX