张XX与邢台市宏杰房地产开XX、邢台碧宇城中XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

张XX与邢台市宏杰房地产开XX、邢台碧宇城中XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
河北省邢台市XX西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0503民初2377号
原告：张XX，女，1955年7月12日出生，汉族，大学文化，河北省国有资产管理委员会退休干部，现住邢台市XX**。
委托诉讼代理人：赵强，河北XX律师。
被告：邢台市宏杰房地产开XX，住所地：邢台市XX**中兴东XX**，统一社会信用代码：9113XXXX58796206。
法定代表人：王XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：左XX、王XX，河北XX律师。
被告：邢台碧宇城中XX，住，住所地：邢台市XX**太行路富强写字楼**一社会信用代码：130XXXX008296。
法定代表人：徐XX，该公司执行董事。
被告：封XX，男，1957年1月1日出生，汉族，现住邢台市XX**，
原告张XX与被告邢台市宏杰房地产开XX、邢台市碧宇城中村改造有限公司、封XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人赵强到庭参加了诉讼；被告邢台市宏杰房地产开XX（以下简称：XX公司）的委托诉讼代理人左XX到庭参加了诉讼；被告邢台市碧宇城中村改造有限公司（以下简称：XX公司）和被告封XX经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告邢台市宏杰房地产开XX偿还原告剩余购房款20万元及违约金7万元，剩余不足部分由被告邢台碧宇城中XX、封XX共同承担；2、判令三被告承担本案诉讼费及因本案产生的一切相关费用。事实和理由：2012年9月3日原告与被告XX公司签订了《认购协议书》，约定原告购买XX公司开发建设的邢台县医院危旧房改造项目中的房屋一套，所购房屋房号为2号楼1单元1号，建筑面积约为95平方米，单价为3500元/平方米，储藏室面积约为12平方米，单价为2700元/平方米，合计人民币364，900元。因邢台县医院危旧房改造项目是XX公司和XX公司合作项目，故XX公司告知原告将300，000元购房款通过XX公司的代表封XX的账户，分两次缴纳到被告XX公司处。2015年原告听闻有部分购房户已陆续交房，在原告一再催促下得知，该房屋已经出售给他人，原告遂与三被告进行交涉，2015年11月10日向原告退还100，000元，并承诺剩余购房款于2015年11月30日前偿还完毕，至今三被告仍未偿还原告剩余购房款。
被告XX公司辩称，对原告所诉与我方签订了认购协议我方不知情，且原告也没有向我方交付购房款，我方也始终没有收到原告的购房款，因此我方不应承担返还责任。封XX和XX公司是本案适格被告，该二被告均是实际收款人，我方虽与XX公司签订过协议，但是根据协议约定我方既不负责项目投资也不负责经营管理，仅负责各种合同和票据，从XX公司的营业额中收取0.5%的管理费。我方从未指示过被告封XX代替我方收款。封XX的答辩状说：“答辩人只是代XX公司收款”可以看出收款人是XX公司和封XX，而且他们收款后也没有将上述款项交付我公司，所以我方不应承担返还责任
被告XX公司未提交书面及口头答辩。
被告封XX未到庭，提交书面答辩状辩称，一、答辩人不是适格的被告，本案系商品房买卖合同纠纷，原告是买受方，被告XX公司是出卖方，原告与被告XX公司形成了商品房买卖合同关系，而答辩人不是该合同的主体。二、答辩人与原告之间没有直接经济往来，答辩人系代XX公司收款。因XX公司与XX公司存在合作关系，答辩人系XX公司委派与XX公司开展项目合作的项目负责人，原告与答辩人之间没有直接经济往来，正如诉状中所述，原告之所以向答辩人账户转账300，000元，是基于其与XX公司的认购协议，基于XX公司的指令而发生，答辩人只是代XX公司收款，即使退购房款，也不应由答辩人来承担退款责任。
庭审前被告封XX在到庭领取相关法律文书时，口头表示其妻子徐XX即被告XX公司法定代表人现已去逝，该公司系自然人独资公司。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告XX公司（乙方：邢台市XX东房地产管理处即XX公司）与被告XX公司和邢台愉景房地产开发有限公司（共同甲方，以下简称：XX公司）于2009年12月22日签订合作开发协议，约定邢台县家属院片区危房改造项目位于达活泉南路斜街南XX，包括邢台县XX、4号楼北侧16户居民和南小汪部分土地三部分，约7.845亩，以乙方名义组织开发该项目，甲方负责项目全部投资。甲方负责提供办理前期手续各种资料，乙方负责向市住房保障和房产管理局、市政府申请报批危房改造项目。乙方负责提供合同和各种票据，甲方负责上缴的各种税费。开发中乙方从营业额中提取0.5%的管理费。工程进行中根据需要乙方所派的工作人员、技术人员工资由甲方负责，如需乙方拆迁甲方出劳务费。协议中有被告封XX代在XX公司合同专用章处签名，乙方由王XX签名并加盖XX公司和邢台市XX东房地产管理处公章。原告与被告XX公司于2012年9月3日签订认购协议书，协议约定：原告购买被告XX公司开发建设的邢台县医院危旧房屋房号2号楼1单元1号，建筑面积约95㎡，单价3，500元/㎡，储藏室面积约12㎡，单价2，700元/㎡，合计人民币364，900元。付款方式未明确。待被告XX公司完善房屋预售手续后，电话（或书面）通知原告办理正式购房手续，签订正式购房合同。若被告XX公司通知原告后10日内，原告未来办理相关手续，视为原告违约，被告XX公司有权处理该房。任何一方违约，则按合同总金额的20%支付另一方违约金。合同签订后，原告向被告封XX付款300，000元，其中200，000元于2014年2月23日通过银行汇款付到封XX个人银行账户内，被告封XX收款后，由被告封XX将编号为：XXX的收款收据交给原告，该收据内容为“入账日期：2014年2月23日交款单位：邢台碧宇城中XX收款方式：转账人民币：贰拾万元整收款事由：县医院片区危房改造项目购房首付款审核、经办人：封XX”该收据加盖有XX公司公章。后XX公司将本案争议房产卖予他人占有使用。2015年11月10日原告张XX与被告封XX共同书写了如下内容材料“今收到封XX退还县医院片区危旧房改造购房款壹拾万元整。剩余购房款贰拾万元整，双方协商定于2015年11月底之前退还。特此说明剩余贰拾万元整到11月30日若不能退还，每过期十天加伍万元整。”
本院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告XX公司签订的认购协议，协议双方对其真实性均无异议，故该协议系双方真实意思表示，依法成立。关于协议成立后，原告是否向被告XX公司缴纳了认购款的事实，从本案原告张XX和被告XX公司均提交的相同内容的合作开发协议来看，该协议约定：以被告XX公司名义组织开发项目，XX公司和被告XX公司负责项目全部投资。被告XX公司负责提供合同和各种票据，XX公司和被告XX公司负责上缴的各种税费。开发中被告XX公司从营业额中提取0.5%的管理费。工程进行中根据需要XX公司和被告XX公司所派的工作人员、技术人员工资由XX公司和被告XX公司负责，如需被告XX公司拆迁XX公司和被告XX公司出劳务费。结合该合作协议由被告封XX代表被告XX公司签字的行为，可见合作协议内容实质上是XX公司和被告XX公司出资并负责具体施工，此事实对照被告XX公司庭后提交的情况说明中“只有XX公司有权收取购房款”的陈述结合来看，显然被告XX公司的情况说明有悖常理，而与被告封XX答辩状中“项目负责人”和“代被告碧宇收款”的陈述内容结合来看，投资人不掌握资金，而由名义开发人掌握资金显然不符合社会常识，而由投资方掌握资金的收投，名义开发人出具手续更为符合客观常理。再者，本案各被告签订的合作开发协应属内部协议，对内产生约束各方的效力，对外则应由与认购人签订协议的合同相对方即XX公司承担相应民事权利。而被告XX公司在履行对外义务后，可依据与其他被告的合作协议依法主张其相关民事权利。综上所述，原告张XX已经向被告XX公司履行了付款义务，被告XX公司将原告张XX认购房产又卖予他人，致合同目的不能实现，原告主张返还认购款，系解除合同的意思表示，故被告XX公司应退还原告认购款200，000元。因原告与被告XX公司所签订的认购协议中约定违约金为合同总金额的20%，而原告未按协议约定的344，900元缴款，实际只缴纳了300，000元，且已由被告封XX退还100，000元，原告张XX亦未完全按协议履行缴款义务，故对原告违约金的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邢台市宏杰房地产开XX于本判决生效后十日内退还原告张XX认购房款200，000元整。
二、驳回原告张XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，350元，由被告邢台市宏杰房地产开XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审　判　长　　周　婧
审　判　员　　吴会峰
人民陪审员　　石树勋
二〇一六年十二月二十日
书　记　员　　马XX