王XX与海口XX公司租赁合同民事一审判决书

原告王XX。

委托代理人李武平，海南XX律师。

被告海口XX公司。

法定代表人潘XX，董事长。

委托代理人王XX，海南XX律师。

原告王XX（以下简称原告）与被告海口XX公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理。依法由审判员夏XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李武平、被告的法定代表人潘XX及其委托代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年2月26日，原告与被告签订《海南新西XX场地租赁合同》约定：被告将新西XX部分场地出租给原告兴建休闲会馆。租赁场地位于海口市东沙XX新西XX。租赁场地面积2824平方米。租赁期限共16年6个月，即从2008年2月26日至2024年12月1日止，其中不包含三个月的免费建设期，租金共计900065.28元。合同还约定：合同生效后，双方必须认真严格履行合同的规定。如有违约的，违约方必须承担由于违约造成对方的全部经济损失。另外，违约方还应向守约方支付合同总价款的30%的违约金。合同生效后，承租方在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效，出租方需在三个月内退还定金叁拾万元和所收的租金等条款。

合同签订后，原告依照合同约定，共计向被告支付租金900065.28元（含定金）。因被告未取得报建批准文件，原告一直未能对场地进行经营利用。2012年10月15日，海口市规划局龙华分局作出市规龙函（2012）044号《关于申请加建新西源家具广场的函复》：“该项目已超过临时建筑使用期限，应自行拆除。因此，再次申报加层建设不符合相关规定。”不批准报建。原告得知该复函后，多次催促被告依照合同约定返还租金及支付利息，均未果，至今已经超过了三个月内退还定金和租金的约定。原告认为，原告在支付巨额租金后，一直未能对所承租的上述场地进行经营利用，已经给原告造成巨大的经济损失，投资未能得到回报。现已确定政府部门不批准报建，原告在新西XX兴建休闲会馆的合同目的已无法实现。因此，依照原被告双方签订的合同第十二条的约定及《合同法》第九十四条的规定，原告有权主张解除合同。另外，被告违反合同的约定，逾期未将所收取的租金返还给原告，其行为已经构成违约，原告有权依照合同第八条第1款的约定向被告主张全部经济损失以及合同总价款900065.28元的30%的违约金。为了维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2008年2月25日签订的《海南新西XX场地租赁合同》。2、被告立即一次性返还租金人民币900065.28元及自2008年2月26日起计算至实际还清本金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给原告。（自2008年2月26日起暂计算至2013年2月25日，利息为120000元）3、被告立即向原告支付合同总价款30%的违约金270019.6元。（以上2—3项金额共计XXX元）4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，一、租赁场地申请报建未获批的责任在原告，与被告无关，依法应由原告承担相应责任。新西XX由被告投资兴建，于2005年底竣工后投入使用。为活跃周边商业气氛增加人气和充分利用闲置场地资源，被告于2006年12月8日将家私广场三楼楼顶西南侧4346.7平方米出租给海南XX公司用于建设XXX。该球馆于2007年4月顺利完成报建手续，完工后于2008年对外正式营业。2008年2月25日，原告经与被告协商，被告另将家私广场三楼楼顶东北侧2824平方米出租给原告，双方签订一份《海南新西XX场地租赁合同》。合同签订后，原告开始着手经营利用，对外招租或招商合作，同时先后向被告支付全部租金90万元，但一直以来从没有向被告申请以被告名义报建。直至2012年9月20日，原告向被告申请提供报建所需材料，尔后自行报送海口市规划局龙华分局审批，未获批准。从龙华分局2012年10月15日作出的市规龙函（2012）044号《关于申请加建新西源家具广场的函复》来看，不批准原告项目报建的原因是XXX已超过临时建筑使用期限，再次申请建设不符合规定。究其原因，本次申请报建没有通过规划审批，主要是原告拖延并错过了报建时间。2006年12月8日，被告与海南XX公司签订一份《海南新西XX场地租赁合同》。2007年1月9日，该公司便向海口市规划局申请报建羽毛球馆项目，同年4月13日获得规划局批准并取得《临时建设工程规划许可证》（后延期至2007年8月13日，使用期限贰年），并在2007年8月20日取得《建筑工程施工许可证》，后在2008年完成建设并对外营业。在同一时期，XXX顺利完成报建和建设，但原告一直拖延，没有及时报建。而是在时隔4年多的时间才申请报建。根据龙华规划分局（2012）044号《函复》，原告报建不符合规定的原因是，XXX已超过临时建筑使用期限未作处理。据此，被告认为，如原告在XXX合法使用期限内（二年或延期后更长时间内）申请报建，且提供资料符合规定的情况下，规划局并无理由不予批准。然而，原告在2008年2月25日签订租赁合同后，没有及时向规划部门申请报建，而是在时隔4年7个月时间再申请，结果未获批准，这是原告自己行为所致，与被告并无关系。

二、原告诉称“合同签订后，原告依照合同约定，共计向被告支付租金900065.28元（含定金）。因被告未取得报建批准文件，原告一直未能对场地进行经营利用”与事实严重不符。事实上，原告签订租赁合同后，先后分六次向被告支付租金共计90万元，而非合同约定的900065.28元。其中最后一笔32万元是在2008年5月7日支付，已超过合同约定的60天内。原告与被告签订的是场地租赁合同，合同签订后，被告已收取全部合同租金，原告如何使用租赁场地由其自行决定，被告无权干涉，况且合同并没有约定场地需报建后才能使用。至于是否需要报建，应由原告根据实际经营项目决定，但原告租赁场地后如何经营利用，从未向被告反映，被告无从得知。特别值得一提的是，租赁合同履行至今，原告从未对场地的经营利用有过异议，原告是否经营利用租赁场地属其个人意愿，与被告无关。原告自2008年2月25日签订租赁合同至2012年9月20日申请报建期间，从未向被告申请或是请求协助办理报建手续，也从没有向政府规划部门申请办理报建，不可能取得报建批准文件。如需取得报建批准文件，首先必须由当事人向政府规划部门提出申请。虽然租赁合同第七条第一款第4项规定“出租方有义务以出租方名义代承租方在海口市规划部门办理休闲会馆报建手续”，但根据海口市规划局的《临时建设工程规划许可必备材料》来看，申请报建除提供申请表、申请人身份证明、土地使用证外，尚需提供临时建筑的设计方案文本（原件，图纸须加盖注册建筑师章及设计单位出图章）。原告作为租赁场地使用人，从没有向被告提供经营建设工程项目设计方案，也没有要求被告协助报建，被告根本无法备齐材料向规划部门申请报建，更不可能取得政府报建批准文件。如原告确需申请报建，需提供临时建筑项目的设计方案，由被告协助办理，被告不可能在没有设计方案的情况下自行决定报建。

三、原告诉称“原告得知该复函后，多次催促被告依照合同约定返还租金及支付利息，均未果，至今已经超过三个月内退还定金和租金的约定”不是事实。2012年9月20日，原告向被告申请提供有关报建所需材料后，自行报送龙华规划局申请报建，被告对于审批的结果一直不知情。直至本次诉讼，被告收取原告《起诉状》后，方才得悉原告提及的规划局《函复》，但至此被告仍没有看见《函复》正式文件。原告称“多次催促被告依照合同约定返还租金及支付利息未果”，根本无从谈起。此外，由于原告个人原因拖延四年多时间才办理报建且未获批准，原告负有不可推却的责任，原告租赁场地至今长达五年余时间的租金则理所当然应当支付，被告不可能全额返还租金。原告主张依据租赁合同约定支付合同总价款900065.28元的30%的违约金没有事实和法律根据。原告得悉规划局《函复》后，一直没有向被告出示和提交《函复》文件，被告对此并不知情。同时，原告也没有正式向被告提出返还租金事宜。因此，原告认为被告存在逾期返还租金构成违约的主张不能成立。同时在短短几个月的时间内请求按合同总价款30%标准支付违约金，也明显高于实际损失，依法不应支持。

四、原告诉请“依照合同第十二条约定及《合同法》第二百三十一条规定主张解除合同”不符合法律规定，属适用法律不当，依法不应支持。《合同法》第二百三十一条是关于在租赁期间租赁物发生毁损、灭失的承租人的请求权的规定，而涉案合同租赁场地并不存在发生毁损、灭失情形，不适用该条规定。租赁合同第十二条约定“合同生效后，承租方在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效，出租方需在三个月内退还定金叁拾万元和所收的租金”。这是附解除条件的合同。我国《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。根据原告的主张，认为“如今已经确定政府部门不批准报建”，则提出解除合同。但租赁合同约定“相关部门不批准报建”是由于原告一直拖延报建，错过报建时间所造成，这是原告不正当行为促成合同失效条件成就，依法视为条件不成就，合同应当继续履行，租金不予退还。因此，原告主张解除合同和退还租金依法不能支持。即便合同约定附解除条件成就，原告主张解除合同成立，但其请求返还全部租金并无法律依据。根据租赁合同第十一条规定“本合同自双方代表签字后生效”，租赁合同自签订后已发生效力，且双方已事实上履行合同权利义务，合同在解除之前已有效执行，不能相互返还。根据《合同法》第四十五条规定“附解除条件的合同，自条件成就时失效。”附解除条件的合同失效及于条件成就时，不具有溯及既往的效力，因此原告在提出解除合同之前，合同已有效履行，不能退还租金。被告认为，自2008年2月25日签订合同至2013年4月3日被告收到《起诉状》即解除合同通知，共计5年36天，期间产生的租赁场地租金计276526元（1.6×2824×12×5）＋1.6×2824÷30×36，已由原告支付完毕，依法不应退还。因此，原告诉请全额退还租金依法不能成立。综上所述，原告诉状所述与事实严重不符，所提诉讼请求无理，被告请求人民法院依法驳回原告的无理请求。

经审理查明，2004年8月2日，案外人海口市龙华区金宇办事处坡博村第五、十三生产组与本案被告签订一份《土地租赁合同》，约定海口市龙华区金宇办事处坡博村第五、十三生产组将其位于海口市东沙XX的企业留用地11044.9979平方米出租给被告，租赁期限自2004年1月3日起至2025年1月5日止，租赁期间，土地使用权属被告，被告租赁期投资建设的建筑物归被告所有。《土地租赁合同》签订后，被告根据《海口市建设用地规划许可证副本》（编号XXX）、《海口市建设工程规划临时许可证》［海市规证建（2004）AE-0003号］、《建筑工程施工许可证》（编号46010XXXXX），在上述出租土地上建成一栋新西XX（即西XX），该楼房共三层，建筑面积为20670.7平方米，该房产建成后，一直由被告使用。

2006年12月8日，被告与案外人海南XX公司签订了一份《海南新西XX场地租赁合同》，约定被告将新西XX三楼楼顶部分4346.7平方米场地出租给案外人海南XX公司，用于建设海南XX会馆。租赁合同签订后，在新西XX三楼楼顶兴建海南XX会馆项目于2007年4月13日获得了海市规证建（2007）AJ-0014号《海口市临时建设工程规划许可证》，该证许可加层兴建建设面积为3675.09平方米的临时羽毛球馆，同时于2007年8月20日取得编号为46010XXXXX的《建筑工程施工许可证》，临时羽毛球馆在2008年完成建设并对外营业。

2008年2月25日，被告与原告签订了一份《海南新西XX场地租赁合同》，合同约定：被告将位于海口市东沙XX新西XX三楼楼顶的部分场地出租给原告，租赁场地面积为2824平方米，用途为用于建设休闲会馆；租赁期限为十六年零六个月，即从2008年2月26日至2024年12月1日止，其中不包含三个月的免费建设期；租金按每月每平方米1.60元综合收费标准收取，共计人民币900065.28元，原告需先向被告交纳定金300000元，原告应在合同生效后60天内一次性将余额600065.28元付给被告。同时，该合同第七条第一款第4项约定：被告有义务以被告的名义代原告在海口市规划部门办理休闲会馆的报建手续，但费用由原告负责。第八条第1款约定：合同生效后，双方必须认真严格履行合同的规定。如有违约的，违约方必须承担由于违约造成对方的全部经济损失。另外，违约方还应向守约方支付合同总价款的30%的违约金。第十二条约定：合同生效后，原告在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效，被告需在三个月内退还定金300000元和所收的租金。

被告与原告之间的《海南新西XX场地租赁合同》签订后，原告于2008年2月29日支付5万元、2008年3月17日支付20万元、2008年4月10日支付5万元、2008年4月27日支付28万元、2008年5月7日支付32万元给被告，原告共计支付90万元给被告。2008年2月29日，被告与原告办理了租赁场地交接手续，被告将租赁场地的图纸移交给了原告。

2012年9月20日，原告向被告递交《申请书》，提出因原告需要报建四层，需要报建的有关手续复印件，被告法定代表人潘XX在《申请书》上批示同意，被告并于同日出具《关于建设项目报建的申请》交予原告，向海口市规划局龙华分局申请在新西XX加建第四层（面积约2500平方米）。原告将《关于建设项目报建的申请》等资料报送海口市规划局龙华分局审批，海口市规划局龙华分局于2012年10月15日作出《关于申请加建新西XX的函复》（市规龙函（2012）044号）认为，“市规划局于2007年4月批准同意加建新西XX第四层《海口市临时建设工程规划许可证》编号为海市规证建（2007）-0014号。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《海口市城乡规划条例》的规定，该项目已超过临时建筑使用期限，应自行拆除。因此，再次申报加层建设不符合相关规定。”因在租赁场地上修建休闲会馆的报建未获规划部门批准，原告为此诉诸法院。

在本案开庭审理时，原告当庭放弃其第二项诉讼请求中的租金65.28元，并明确其请求利息计算至2013年2月25日止，同时放弃第三项诉讼请求中的违约金19.6元。现原告的诉讼请求为：1、解除原告与被告于2008年2月25日签订的《海南新西XX场地租赁合同》。2、被告立即一次性返还租金人民币900000元及自2008年2月26日起计算至2013年2月25日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给原告。（自2008年2月26日起暂计算至2013年2月25日，利息为120000元）3、被告立即向原告支付合同总价款30%的违约金270000元。（以上2—3项金额共计XXX元）4、本案诉讼费用由被告承担。

以上事实有《土地租赁合同》、《坡博第五、十三队生产组出租本企业留用地协议书》、海口市发展计划局《关于兴建“西XX”项目立项的批复》、《海口市建设用地规划许可证副本》、《海口市建设工程规划临时许可证》、46010XXXXX号《建筑工程施工许可证》、案外人海南XX公司与被告于2006年12月8日签订的《海南新西XX场地租赁合同》、《关于临时加建羽毛球馆的报告》、《海口市临时建设工程规划许可证》、46010XXXXX号《建筑工程施工许可证》、原告与被告于2008年2月25日签订的《海南新西XX场地租赁合同》、收据5张、《申请书》、《关于建设项目报建的申请》、海口市规划局龙华分局作出市规划龙函（2012）044号《关于申请加建新西XX的函复》等证据以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。

本院认为，一、关于原告与被告2008年2月25日签订《海南新西XX场地租赁合同》是否应当解除的问题。新西XX已经取得了《海口市建设工程规划临时许可证》［海市规证建（2004）AE-0003号］，被告作为西源家私广场的合法使用权人，其有权将西XX楼顶的部分场地出租给原告，被告与原告于2008年2月25日签订《海南新西XX场地租赁合同》是双方真实意思表示，所约定的内容未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，依法应受保护。因此该租赁合同自2008年2月25日原、被告签字盖章后发生法律效力。同时，按照该租赁合同第十二条关于“合同生效后，承租方在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效。”的约定，该合同应认定为附解除条件合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，自海口市规划局龙华分局于2012年10月15日作出《关于申请加建新西XX的函复》（市规龙函（2012）044号）之日起，该合同所附解除条件成就，该合同自此失效。至于被告提出是由于原告一直拖延报建，错过报建时间所造成，这是原告不正当行为促成合同失效条件成就，依法视为条件不成就的抗辩，本院认为，基于案外人海南XX公司与被告于2006年12月8日签订的《海南新西XX场地租赁合同》，就兴建海南XX会馆项目于2007年4月13日获得的海市规证建（2007）AJ-0014号《海口市临时建设工程规划许可证》，所许可加层兴建建设的面积仅为3675.09平方米，该许可证的许可内容与本案原告所租用的租赁场地并不存在重合之处，也就说明，原告是否在海市规证建（2007）AJ-0014号《海口市临时建设工程规划许可证》的有效期内申请报建，并不是本案争议的租赁场地能否获得规划批准的条件，建筑工程报建的有权审批机构为规划部门，是否批准报建申请，应由规划部门根据法律法规的规定进行，不是原告所能左右，因此被告的该抗辩不成立，本院不予采纳。

二、关于被告是否应该返还租金给原告的问题。原告依据与被告于2008年2月25日签订《海南新西XX场地租赁合同》第十二条关于“合同生效后，承租方在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效，出租方需在三个月内退还定金300000元和所收的租金。”的约定，主张被告返还租金900000元。本院认为，第一，该租赁合同在2008年2月25日起至2012年10月15日止的有效期间内，原、被告已经实际履行合同。原告与被告签订的是场地租赁合同，被告与原告于2008年2月29日办理了租赁场地交接手续，被告将租赁场地的图纸移交给了原告，原告也陆续向被告支付了租金90万元，作为承租人，原告有权自行决定如何使用租赁场地，在合同有效期间内，原告从未向被告反映租赁场地的经营情况，更从未就场地的经营利用向被告提出过异议。而被告为了履行与原告的租赁合同，一直将出租场地交予原告使用，未对租赁场地做其他利用，时间长达4年233天。因此原、被告在租赁合同有效期间内已经实际履行合同。第二，未取得报建批准文件的责任不在被告。虽然租赁合同第七条第一款第4项约定：被告有义务以被告的名义代原告在海口市规划部门办理休闲会馆的报建手续，费用由原告负责。但该租赁合同第十二条同时约定：合同生效后，原告在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效……该两处约定存在矛盾，而从双方合同的实际履行情况来看，相关申请报建是由原告负责并承担相关费用的，被告承担的仅是协助义务，这从原告2012年9月20日向被告递交《申请》，要求被告提供报建的有关手续复印件，并由原告持被告出具的《关于建设项目报建的申请》向海口市规划局龙华分局申请报建的事实可以得到印证。原告自2008年2月25日签订租赁合同至2012年9月19日期间，原告未提交证据证明其向被告申请或是请求协助办理报建手续，也未提交证据证明其向政府规划部门申请办理报建，因此，未取得报建批准文件的责任不在被告。第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告在2008年2月25日至2012年10月15日期间，已经实际履行该租赁合同，故原告应按照租赁合同约定向被告支付自2008年2月25日起至2012年10月15日租赁合同失效之日止期间的租金，租金的数额具体计算为（1.6×2824×12×4）＋1.6×2824÷30×233=251976.1元。因此，原告诉请判令被告向其返还全部租金900000元理由不充分，其主张本院不予支持。合同失效后即2012年10月15日后的剩余部分租金648023.9元，被告应当返还给原告。

三、关于被告是否应当向原告支付利息及违约金的问题。虽然原告与被告签订的《海南新西XX场地租赁合同》第十二条约定“合同生效后，承租方在申请报建过程中，如相关部门不批准报建，本合同失效，出租方需在三个月内退还定金300000元和所收的租金。”但是，如上所述，相关申请报建是由原告负责并承担相关费用的，被告承担的仅是协助义务，在本案中，原告既未举证证明其已经将报建未获批准的结果通知被告，或者证明被告已经知道报建未获批准，也未举证证明其已经通知被告返还租金，而被告主张其在收到本案原告的《起诉状》之前，并不知道报建未获批准的情况，也未收到原告要求其返还租金的通知，因此，虽然租赁合同自2012年10月15日失效，但由于被告对此不知情，由此导致被告未返还原告租金，并非由于被告的违约造成，故被告无需向原告支付利息及违约金。对于原告主张被告支付利息和违约金的诉求应予驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第九十七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告王XX与被告海口XX公司于2008年2月25日签订的《海南新西XX场地租赁合同》自2012年10月15日起解除。

二、限被告海口XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王XX返还租金人民币648023.9元。

三、驳回原告王XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费16411元（因本案适用简易程序审理，应减半收取案件受理费8206元，原告王XX按普通程序预交受理费16411元，应予退还8205元），由原告王XX负担2298元，被告海口XX公司负担5908元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。

审判员　　夏XX

书记员　　林XX