杨XX与李XX、王X房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：杨XX，男，1981年2月11日出生，汉族，住长春市宽城区。

委托代理人：赵天启，吉林XX律师。

委托代理人：周X，女，1981年7月20日出生，汉族，系杨XX妻子，住长春市宽城区。

被上诉人（原审被告）：李XX，男，1979年10月17日出生，汉族，现羁押于长春兴业XX。

委托代理人：葛家园，吉林XX律师。

被上诉人（原审被告）：王X，女，1979年3月24日出生，汉族，住长春市绿园区。

上诉人杨XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2012）长高开民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：2011年7月30日，李XX和王X向杨XX借款20万元，因未还款，2011年11月25日双方签订《买卖协议》，对借款事实予以确认，并约定用李XX和王X夫妻共有的融创上城四期第59／99幢1单元201号房屋作抵押，如2011年12月20日前未还款，房屋原价卖与杨XX。该房屋系王X于2010年10月22日与开发商签订的《商品房买卖合同》，房屋价款为512716元，没有产权证，双方未办理抵押登记。2012年1月3日，杨XX与李XX、王X又签订一份《购房协议》，约定二人将其所有的位于长春高新技术产业开XX上城四期第59／99幢1单元201号，建筑面积102.99平方米的私有产权住宅房屋出卖给杨XX，价款为512716元，杨XX分两次给付价款，2011年6月28日前支付30万元（杨XX已实际给付完毕），余款在房屋更名过户后10日内支付，杨万夫和王X必须在2012年4月5日将房屋更名过户到杨XX名下，逾期需支付违约金10万元。协议签订当日，李XX和王X将房屋实际交付给了杨XX，但李XX和王X在约定期限内未将房屋更名过户到杨XX名下。另查，2011年3月30日，李XX、王X与案外人签订《个人借款合同》和《个人借款保证合同》及《反担保合同》，将本案争议房屋作为反担保抵押财产。《反担保合同》中约定：担保期限两年，担保期间，李XX和王X对担保财产不享有独立处分权，未经案外人书面同意，李XX和王X不得以任何方式处分担保财产，含出售、转让、再担保等处分方式。2011年3月31日，案外人申请执行，长春汽车产业开发区人民法院作出（2011）长汽开执字第119号民事裁定书，查封了本案争议房屋，查封期限为两年，并注明查封期间不得更名过户。

2012年4月28日，杨XX起诉至一审法院，请求判令：1.被告李XX和王X继续履行合同，将其转让给原告的房屋更名过户到原告名下；2.被告李XX和王X向原告支付违约金10万元；3.案件受理费由被告李XX和王X承担。

李XX、王X一审答辩称：购房协议是依据2011年11月25日双方签订的买卖协议中的抵押条款签订的，该条款属流质抵押，违法无效，此协议亦为无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求。

一审法院审理后认为：2011年3月30日，被告李XX、王X将本案争议房屋作为反担保财产抵押给案外人，约定担保期限两年，担保期间，二被告对担保财产不享有独立处分权，不得以任何方式处分担保财产，含出售、转让、再担保等处分方式，并且在2011年3月31日，案外人申请执行，长春汽车产业开发区人民法院作出（2011）长汽开执字第119号民事裁定书，查封了本案争议房屋，查封期限两年，并注明查封期间不得更名过户，因此在担保和查封的期限内，被告李XX、王X又与原告杨XX于2011年11月25日签订《买卖协议》及2012年1月3日签订《购房协议》，以担保和查封的房屋作抵押及出售转让，并约定在该房屋尚在查封的期间进行更名过户，违反了二被告与案外人的合同约定及法律的强制性规定，损害了案外人的利益，并导致二被告与原告双方所签订的协议实际无法履行，因此双方所签订的《买卖协议》及《购房协议》无效，故原告要求二被告继续履行合同、将房屋更名过户到原告名下及支付违约金10万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告杨XX的诉讼请求。案件受理费9927元、财产保全费3584元，由原告杨XX负担。

宣判后，杨XX不服，向本院上诉称：1.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议》无效属认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人于2011年11月25日签订的《买卖协议》与2012年1月3日签订的《购房协议》没有任何关联，2012年1月3日的《购房协议》约定被上诉人将房屋转让给上诉人，双方确立了新的房屋买卖关系，该协议成立后，2011年11月25日的《买卖协议》已失去效力；其次，一审认定《购房协议》违反法律强制规定错误。上诉人受让该房屋是善意，并且是以合理价格交易，上诉人并不知道被上诉人转让的房屋被查封的事实。上诉人在与被上诉人交易前多次查看房屋，交易后对房屋进行了装修并已搬入使用，此期间上诉人没有看到查封公示，也没有人告知房屋被查封，亦没有人来主张权利。双方签订《购房协议》时房屋尚不能办理产权登记，所以双方约定分两次付款。根据法律规定双方签订的《购房协议》应当认定为有效合同；第三，一审认定《购房协议》损害案外人利益错误。上诉人与被上诉人不存在恶意串通，该房屋也不具备抵押条件，反担保无效，至于《购房协议》违反被上诉人与案外人约定一节，上诉人不是该合同当事人，不知道该合同的存在，也没有遵守该合同的义务。因此一审认定上诉人与被上诉人签订的《购房协议》无效是错误的；2.一审判决适用法律错误。《购房协议》没有违反合同法第52条规定的情形，一审判决认定该合同无效适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

李XX二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。

王X二审未出庭，亦未提交书面答辩意见。

本院二审查明的案件事实与一审相同。

本院认为：1.被上诉人李XX、王X因向上诉人杨XX借款20万元，双方于2011年11月25日签订《买卖协议》，约定李XX和王X夫妻以共有的涉诉房屋作为抵押担保，在债务履行期限届满后，因李XX和王X无力偿还杨XX借款，双方又于2012年1月3日签订《购房协议》，约定二人将涉诉房屋以512716元的价格转给杨XX，应当认定该房屋买卖合同属于当事双方以协议方式处分抵押财产的行为，并不违反担保法强制性规定，故李XX和王X以“流质抵押”为由主张该买卖合同无效，本院不予支持；2.在李XX和王X与杨XX买卖涉诉房屋时，该房屋虽然已被李X二人抵押他人并由法院予以查封，处分权受限，李XX和王X构成无权处分，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，李XX和王X在无权处分情况下与杨XX签订的涉诉房屋买卖合同仍属有效合同，故一审判决仅以李X二人转让已被法院查封房屋为由认定该房屋买卖合同无效不当，应予纠正；3.虽然李XX和王X与杨XX签订的涉诉房屋买卖合同有效，但因李XX和王X转给杨XX的涉诉房屋系被法院查封房屋，李X二人已经丧失对该房屋的处分权，涉诉房屋买卖合同不能继续履行，故杨XX依据该房屋买卖合同主张李X二人继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于因合同履行不能而给杨XX造成的损失，杨XX可以另行主张权利。

综上，一审判决虽然对合同效力认定不当，但判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9927.00元，由上诉人杨XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　郭　智

代理审判员　李　迪

代理审判员　张XX

书　记　员　周XX