房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    李xx与杭州上xxx有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

    基本信息

    审理法院：

    杭州市余杭区人民法院

    文书正文

    当事人信息

    原告：**程，男，1993年3月20日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。

    委托诉讼代理人：连润民，北京XX律师。

    被告：杭州XX公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中XX**709-1，统一社会信用代码：9133XXXX1842492H。

    法定代表人：徐X，该公司执行董事兼总经理。

    委托诉讼代理人：唐XX，该公司员工。

    审理经过

    原告**程为与被告杭州XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李XX用简易程序审理。本院于2020年8月3日公开开庭审理了本案，原告**程及其委托诉讼代理人连润民，被告XX公司的委托诉讼代理人唐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告诉称

    原告**程起诉称，2018年7月26日，原告**程与被告XX公司签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定被告XX公司将飞鸟客1幢310号房转让给原告**程，原告**程支付房屋价款XXX元。2018年7月26日，原告**程支付该房屋价款后，被告XX公司并没有按照本合同第十四条之约定将房屋过户给原告**程。原告**程多次跟被告XX公司交涉，被告XX公司均以种种理由拖延拒绝。2020年6月18日，原告**程前往杭州市规划和自然资源局调取信息，发现该房屋于2019年3月18日登记在被告XX公司员工顾XX名下，并于2020年5月29日连续办理了抵押手续，担保债权数额XXX元。

    原告**程认为，被告XX公司的行为已经严重背离诚信，为此，原告**程诉至法院，请求判令：一、被告XX公司依法为原告**程办理飞鸟客1幢310号房的相关权属登记手续，并将房屋所有权证交付给原告**程；二、被告XX公司支付违约金42824.262元（期间从2019年6月29日暂计至2020年3月24日，共计269天）；三、被告XX公司支付保全费及实现保全的费用；四、本案诉讼费由被告XX公司承担。因原诉请要求被告XX公司办理该房屋过户登记的目的已经不能实现，故原告**程变更诉讼请求为请求判令：一、确认原告**程与被告XX公司的《飞鸟客房屋预约转让合同》解除；二、被告XX公司退还原告**程已支付的房屋价款XXX元；三、被告XX公司支付违约金79599元、赔偿损失742924元；四、被告XX公司支付律师代理费18000元；五、被告XX公司支付原告**程实现保全的费用400元；六、本案诉讼费由被告XX公司承担。

    原告**程为支持其诉请主张，向本院提交如下证据材料：1、《飞鸟客房屋预约转让合同》一份，证明原告**程与被告XX公司达成房屋买卖的意思表示，双方明确权利义务关系以及合同成立并生效，双方应按照合同约定履行义务的事实；2、收款收据二份，证明原告**程已经按照约定将全部购房款XXX元打入被告XX公司指定账户，原告**程已履行合同义务的事实；3、收房通知书一份，证明交房时间以及违约金的计算依据的事实；4、杭州市不动产权属信息查询记录、《杭州市房屋转让合同》、《借款抵押合同》一组，证明涉案房屋于2019年3月18日登记在顾XX名下，并于2020年5月29日办理抵押登记，被告XX公司已经无法履行合同约定之义务的事实；5、律师费发票一份，证明涉案的律师代理费用的事实；6、担保费凭证一份，证明涉案保全担保的费用的事实。

    被告辩称

    被告XX公司答辩称，双方签订预约合同真实合法有效，被告XX公司已履行交付房屋的主要义务，办理房产证与原告**程积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约；原告**程实付房款XXX元，而非XXX元，差额400000元属于装修款非购房款，如法院判决解除合同仅在XXX元范围内承担责任，违约金按照合同约定自2019年6月30日起计算至2020年8月3日共计400天，按每日万分之一标准计算为47679元，原告**程提出的其他实际损失无事实和法律依据，鉴于原告**程对涉案房屋已实际占有、使用、收益，如判令合同无效有悖合同促进交易的目的。综上，请法庭驳回原告**程的诉讼请求。

    被告XX公司对其答辩意见，未向本院提交证据材料。

    本院查明

    本院认证：原告**程提交的证据1，被告XX公司无异议；证据2，对金额为XXX元的收款收据无异议，对金额为400000元的收款收据的证明目的有异议，系装修款；证据3，违约金应当自房屋交付第181日起计算，计算基数应为XXX元，其他证据无异议。经审查，原告**程提交的证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案事实的依据。

    本院经审理查明的事实如下：2018年7月26日，原告**程（乙方）与被告XX公司（甲方）签订《飞鸟客房屋预约转让合同》，约定乙方预约购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的第1幢310号房，建筑层数地上7层，地下**，该房屋位于第**，层高4.79米；该房屋土地使用权年限自2006年12月9日至2056年12月8日；该房屋的设计用途为综合用地；该房屋建筑面积共64.35平方米；该房屋预约转让单价为每平方米18523.38元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为65元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；房屋交付后，如产权登记面积不足合同约定面积，则甲方自面积差额确认之日起15日内按实退还乙方不足部分建筑面积的房款，如产权登记面积超过合同约定面积，则乙方自面积差额确认之日起15日内按实补足房款，因产权登记建筑面积与合同约定建筑面积的误差造成的应缴税费的增加或减少，乙方应据实缴付；付款方式及期限：乙方应于《飞鸟客房屋预约转让合同》签订同时一次性支付预约转让总价款的100%，即XXX元整；交付期限及条件：甲方应当在2018年2月15日前，将符合下列各项条件的房屋交付乙方使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电等，具备房屋正常使用的基本条件：但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规的改变等政府行为；（2）政府规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，以及其他如市政配套的批准与施工延误，或项目竣工验收等有关部门验收或审批滞后，或杭州市、余杭区有大型会议及活动的举办，统一要求暂停施工等上述非甲方可控因素；交接：房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。房屋交付使用时，乙方对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，甲方应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的质量检测机构就相关质量问题进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为由甲方先行垫付，乙方提供等额担保，最终由责任方承担。检测结果为合格的，甲方书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，甲方应当按要求返修，并承担赔偿责任；甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将该房屋的装饰、设备标准约定于本合同附件三，甲方交付的房屋，应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，甲方补偿装饰、设备差价；甲方或者甲方指定公司负责办理不动产权属登记，取得该房屋《不动产权证书》，取得上述规定的不动产权属证书后，应与乙方签订正式《杭州市房屋转让合同》（内容以本合同约定为准）将房屋产权过户至乙方，乙方需承担甲方向乙方过户时，乙方应承担的税费及房屋产权证代办费，并配合提供相关资料；甲方承诺在房屋交付后的180日内，将乙方所购房屋过户至乙方，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致迟延的除外。甲方逾期办证的，自逾期之日起按乙方已付款项的每日万分之一承担违约金至具备办证条件时止。逾期超过270日的，乙方有权选择退房但应当书面提出要求，则甲方应当退还已收款项并按收款期间的银行同期活期存款利息向乙方承担违约金。该合同附件之一为《飞鸟客房屋装修委托协议》，该协议约定工程总造价为400000元，合同签订后，原告**程立即支付400000元作为装修款。该协议末页委托方处有原告**程的签名，受托方处盖有上海巧贺建筑装饰设计中心合同专用章。该协议附件一为装修平面图，附件二为《装修用材标准》，装修平面图未体现装修功能分区设计及设备配置情况，《装修用材标准》中概括列明装修用材，未列明具体装修用材的品种、数量、规格、单价及尺寸。

    2018年7月26日，原告**程根据被告XX公司指示交纳400000元装修款及房款XXX元。2018年12月31日，被告XX公司向原告**程交付涉案房屋。

    另认定，2019年3月18日，涉案不动产登记权利人：顾XX，顾XX系被告XX公司员工。2020年5月29日，涉案不动产办理一般抵押，债权数额XXX元，抵押借款由被告XX公司使用。本案审理期间，经原告**程网上查询，西溪XX客房产参考单价为每平方米38000元。被告XX公司员工顾XX曾就包括涉案房屋在内的二套房屋与案外人签订《借款抵押合同》，约定抵押物坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室××幢××室，面积分别为64.35平方米、52.40平方米，该合同项下抵押物的协议价值XXX元，即抵押物单价为每平方米38115.63元。原告**程因本案诉讼支出律师代理费18000元，诉讼财产保全责任保险费400元。

    本院认为

    本院认为：原告**程与被告XX公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于原告**程是否享有合同解除权，首先，根据双方合同约定，被告XX公司承诺在房屋交付后的180日内，将涉案房屋过户至原告**程，逾期办证超过270日，原告**程有权选择退房即解除合同，本案被告XX公司于2018年12月31日交付涉案房屋，应当在2019年6月29日前将涉案房屋过户至原告**程，现被告XX公司未按合同约定办理不动产权属证书，并且至原告**程起诉之日逾期办证时间早已超过270天，故原告**程有权依据合同约定提出解除合同；再者，涉案房屋未能过户原因系由于被告XX公司与原告**程签订合同之后，涉案房产转移至被告XX公司员工名下以及存在抵押登记所致，即由于被告XX公司原因造成涉案房屋不能办理产权过户登记，无法实现原告**程与被告XX公司签订涉案房屋买卖合同的初衷，原告**程虽然已经占有涉案房屋，但不动产物权的设立经依法登记始发生效力，未经登记，不发生效力，对于涉案房屋买卖关系而言，买卖标的为不动产，出卖人转移标的物的所有权于买受人系出卖人的主要合同义务，故被告XX公司未将涉案房屋过户登记于原告**程，原告**程未取得涉案房屋所有权，其实质性利益受到损害，被告XX公司逾期办证行为并非瑕疵违约，已构成根本性违约，致使无法实现合同目的，故原告**程有权要求解除合同。原告**程在本案诉讼过程中书面提出解除合同并且本院已经向被告XX公司送达，故对原告**程要求确认涉案合同已解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

    关于被告XX公司退还款项的金额，根据双方合同约定，被告XX公司保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告XX公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告XX公司承担全部责任，涉案装修协议作为附件之一包括在《飞鸟客房屋预约转让合同》内，原告**程订立协议以及支付装修款均未与第三方联系，均根据被告XX公司指示完成，涉案装修协议仅约定装修款概括金额，但对具体装修项目、装修款的构成等具体的装修名目、标准均未作出明确约定，且双方在合同中明确约定涉案房屋达到交付使用条件后，由被告XX公司负责通知并交付原告**程，如有装修质量等问题需要返修的，由被告XX公司返修并承担赔偿责任，原告**程并未就第三方装修进行验收，被告XX公司亦未证明第三方向原告**程交付装修成果，故综合本案情况，涉案装修协议从其作为《飞鸟客房屋预约转让合同》附件之一、双方当事人在《飞鸟客房屋预约转让合同》中对于因不能办理产权登记及出现装修质量问题的违约责任承担主体均为被告XX公司而非第三方，涉案协议订立、履行及交付装修成果及违约责任的承担均实际发生于原告**程与被告XX公司之间，故装修款实际为购房款的一部分，涉案《飞鸟客房屋预约转让合同》解除，被告XX公司应当将包括房款XXX元以及装修款400000元在内的全部款项返还原告**程，故对原告**程要求被告XX公司返还房屋价款XXX元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

    关于违约金，根据双方合同约定，被告XX公司承诺在房屋交付后的180日内，将原告**程所购房屋过户至原告**程，但因不可抗力或政府原因及乙方自身原因导致迟延的除外，自逾期之日起按原告**程已付款项的每日万分之一承担违约金。本案不存在因不可抗力等正当理由无法办证的除外情形，故被告XX公司应当在2019年6月29日前办理涉案房屋过户手续，逾期违约金起算点应当从2019年6月29日按照日万分之一的标准计算，原告**程主张违约金的合理部分，本院予以支持。

    关于除违约金之外的损失，虽然双方在合同中约定对于被告XX公司的违约行为按照每日万分之一标准计算违约金，但众所周知，随着近些年杭州房价尤其是涉案房屋所在地段房价上涨趋势，双方约定的违约金远不足以弥补原告**程的实际损失，被告XX公司应当承担另行赔偿损失的违约责任，综合合同履行情况、被告XX公司过错程度及目前同地段房屋的参考价值，本院酌情支持720000元。

    原告**程的其他诉讼请求，依据不足，且本院对原告**程的实际损失在上述违约金及除违约金之外的损失中已经予以综合考量，足以弥补原告**程的实际损失，故本院不予支持。综上，原告**程的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告XX公司辩称涉案房产已经交付，办理房产证事宜与原告**程积极协商，属于瑕疵履行，不构成根本违约，原告**程实付房款XXX元，而非XXX元，差额400000元属于装修款非购房款，如法院判决解除合同仅在XXX元范围内承担责任，并以XXX元作为违约金的计算基数，本院认为，被告XX公司表示与原告**程积极协商，本院在本案审理过程中尊重被告XX公司希望通过办理过户解决本案纠纷的和解方案，给予充分时间多次催促被告XX公司积极办理过户以促成双方和解，但被告XX公司未有解决双方纠纷的实际行动，双方当事人均表示由法院依法判决，上述抗辩意见，被告XX公司未提供证据证明，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

    裁判结果

    一、确认原告**程与被告杭州XX公司签订的《飞鸟客房屋预约转让合同》已解除；

    二、被告杭州XX公司于本判决生效后十日内退还原告**程房屋价款XXX元；

    三、被告杭州XX公司于本判决生效后十日内支付原告**程违约金63838元；

    四、被告杭州XX公司于本判决生效后十日内赔偿原告**程损失720000元；

    五、驳回原告**程的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费26263元，减半收取13132元，由原告**程负担229元，被告杭州XX公司负担12903元；财产保全申请费5000元，由被告杭州XX公司负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。

    审判人员

    审判员李X

    裁判日期

    二〇二〇年八月十日

    书记员

    书记员汤XX