左XX与余XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
重庆市渝北区人民法院
民事判决书
2018渝0112民初13549号
原告：左XX，男，汉族，1989年10月20日出生，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：翁XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：李X，重庆XX实习律师。
被告：余XX，女，汉族，1956年11月21日出生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：田XX，重庆XX律师。
第三人：重庆XX公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道XX盛景XX1-2，统一社会信用代码9150XXXXXXX7。
法定代表人：徐X，执行董事。
委托诉讼代理人：熊XX，女，系第三人公司员工。
委托诉讼代理人：冯XX，男，系第三人公司员工。
原告左XX诉被告余XX，第三人重庆XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，2018年7月24日、2018年10月31日依法由审判员陈XX用简易程序公开开庭进行了审理。原告左XX的委托诉讼代理人翁XX、李X，被告余XX及其委托诉讼代理人田XX，第三人XX公司委托诉讼代理人冯XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告左XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年4月22日签订买卖合同中的房屋买卖关系；2、判令被告返还定金10000元；3、判令被告支付原告违约金194400元；4、判令被告支付原告因购房造成的损失6000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月22日，原被告及第三人签订了房地产买卖居间合同，约定原告购买被告所有的房屋一套，价格64.8万元，按揭方式付款，违约方将承担房屋价款30%的违约金，同日原告按约定支付了1万元定金，且向第三人支付了6000元担保费，后原告申请银行按揭贷款，并在2018年5月16日通过了贷款审批，后被告表示不再出售房屋了，现起诉至法院要求判如所请。
被告余XX辩称：同意解除双方的合同，不同意其他诉讼请求。我方在2018年7月就重新协商好了在7月18日去进行过户手续办理，但是原告未能履行付款义务，也没有通知银行办理相关付款手续，故未能过户。在7月19日，我方上午就通知了原告和第三人在当天下午就去办理过户，但原告未理睬，在7月20日下午3点30分左右，距离合同履行的最后期限仅1.5小时，原告要求我们去办理过户，但时间明显来不及了。在合同中我方主动配合，原告未能取得贷款，我方保留主张损失的权利。如果认定我方存在违约，违约金过高，要求调低。
第三人述称：7月18日那天，原被告双方都到了房管局，被告说要先把银行的按揭款支付给被告才过户，但因为程序上要先过户之后银行才能放款，故未能过户。7月20日我又通知了原被告双方来过户，虽然银行按揭是通过审批了，但被告还是要求先支付按揭款才能过户，故7月20日也未能过户。
经审理查明：2018年4月22日，以余XX为卖方（甲方），左XX为买房（乙方），XX公司为居间方（丙方）签订了《房地产买卖居间合同》，约定甲方出售位于重庆市渝北区回兴街道XX××号房屋给乙方，房屋建筑面积83.54㎡，合同载明房屋设有抵押权。乙方应于签订居间合同之时向丙方支付居间费19440元，按揭手续费6000元，权证代办费3000元。对于付款方式的约定为：……2、人民币1万元，由乙方于签订居间合同之时支付甲方；3、人民币22.8万元，由乙方于过户当日支付给甲方；5、尾款人民币1万元，暂由丙方保管，待该物业全部手续办理完毕，由丙方与甲方结算；6、若乙方是按揭方式购房，则将乙方向银行所贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款金额40万元，由乙方委托丙方通过向银行申请商业按揭贷款，由银行直付给甲方。关于违约责任约定为：甲乙双方一方违约，应向对方按成交价格的30%支付违约金并赔偿相关损失。补充条款约定：1、甲乙双方约定于2018年7月21日之前办理完该房屋按揭贷款、过户相关手续；2、甲乙双方约定于甲方收齐全款当日交房于乙方；3、乙方于过户当日支付丙方中介费8000元，签按揭时支付按揭担保费6000元于担保公司。合同签订当日，左XX向余XX支付了1万元定金，左XX向XX公司支付了1万元购房尾款，2018年5月4日左XX向重庆XX公司支付了6000元关于××担保费。
2018年5月4日，左XX与中国XX签订了《个人住房（商业用房）借款合同》贷款金额37万元，约定贷款人将款项一次性划入余XX账户。庭审中左XX因自己找到朋友借了3万元，故申请的按揭贷款为37万。
庭审中，左XX举示了重庆XX网中关于涉案房屋所属小区的房屋价格信息截图，其中显示××小区的房屋价格分别为11730元平米、11765元平米、11445元平米、11019元平米，11485元平米。
庭审中余XX陈述，自己就这一套房子，故在要求左XX要将全部款项（除1万元尾款外），包括首付款和银行按揭款全部支付了之后，才能进行过户。
案件审理期间，左XX申请了对涉案房屋的当前价格进行评估，后经我院委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司于2018年8月29日做出《司法鉴定意见书》，载明余XX所属的位于重庆市渝北区回兴街道XX××号房屋2018年7月24日时的鉴定总价为79.12万元，鉴定单价为9470元平方米，该鉴定费用为7180元。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房地产买卖居间合同》、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、《司法鉴定意见书》、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为：原被告签订的《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定，履行各自的权利义务。原被告双方都同意解除合同，故该合同于2018年7月24日解除，现本案双方的争议在于违约方在于谁，左XX认为余XX未能按约定过户违反了合同约定，余XX认为左XX未能将全部款项予以支付违反了合同约定。本院认为就合同的约定，左XX应该在过户当日向余XX支付228000元，从内容上看该228000元款项的支付和过户时没有先后顺序的，应该同时进行，就庭审中双方的陈述，左XX是愿意支付该228000元的首付款，但余XX要求还要将建设银行按揭贷款的款项支付后才能过户。双方的合同中虽没有明确约定40万元按揭款项的支付时间，但合同中明确约定过户当日支付228000元，同时约定了甲方收齐全部款项当日交房于乙方，结合该两条约定，可认定，办理过户并不以按揭贷款的支付为前提，按揭贷款的支付是余XX交付房屋的条件，故在双方的合同履行过程中，余XX要求左XX将按揭贷款支付后才能过户的要求违约了合同约定，现双方的合同已经解除，故余XX应该承担合同的违约责任。关于违约责任，合同约定为房屋成交价格的30%，余XX虽主张该违约金过高，但双方的合同中房屋总价64.8万元，房屋建筑面积83.54㎡，折合建筑面积单价为7756.8元平米，就《司法鉴定意见书》载明的房屋2018年7月24日的总价79.12万元，单价9470平方米，与合同签订时约定的价格64.8万元的差价为14.32万元，原告主张的违约金19.44万元已经超过了房屋差价损失的30%，故本院将违约金调整为房屋差价损失的1.3倍即18.616万元，超出部分本院不予主张。双方的合同已经解除，左XX要求退还已经缴纳的1万元定金，本院予以支持，但关于左XX所主张的购房损失6000元，该损失通过违约金的支付已经足以弥补，故对此本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告左XX与被告余XX、第三人重庆XX公司签订的《房地产买卖居间合同》于2018年7月24日解除；
二、被告余XX判决生效后十日内支付原告左XX违约金186160元；
三、被告余XX判决生效后十日内退还原告左XX定金10000元；
四、驳回原告左XX其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10280元，依法减半收取5140元，保全费1572元，司法鉴定费7180元，共计13892元，由被告余XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员陈X
二〇一八年十一月八日
书记员莫密
