卖房人收到首付款后不履行过户义务，还起诉要解除合同；代理买房人提出反诉获胜。

    江西省赣州市中级人民法院

    民事判决书

    （2019）赣07民终10号

    上诉人(原审原告暨反诉被告)：邓某，男，1979年8月28日生，汉族，住定南县。

    委托诉讼代理人：廖XX，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。

    被上诉人（原审被告暨反诉原告）：郭XX，男，1964年3月5日生，汉族，住安远县。

    被上诉人（原审被告暨反诉原告）：徐XX，女，1975年11月19日生，汉族，住安远县。

    委托诉讼代理人：何运诚，江西XX律师。

    上诉人邓某因与被上诉人郭XX、徐XX房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2018）赣0728民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

    上诉人邓某上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人已经将案涉房屋交付给被上诉人，但被上诉人未按约定支付剩余房款，且被上诉人未支付的到期房款的金额达到全部房款的五分之一，依据《中华人民共和国合同法》第167条规定，上诉人可以要求被上诉人支付全部价款或解除合同。原审依据合同法第107条的规定判决双方继续履行合同，剥夺了上诉人的选择权。2.双方签订的《新房预订协议书》系合法有效的房屋买卖合同，被上诉人以实际行动表明拒绝支付剩余的房款，该行为表明被上诉人不仅没有基本履行合同的主要义务，且根本违约，致使上诉人订立该合同取得房款的基本目的无法实现。作为过错方的被上诉人不应该从违约行为中获得更大的利益，违背诚实信用、公平原则。3.《新房预订协议书》是附解除条件的房屋买卖合同，被上诉人未按时支付剩余购房款的违约行为，导致合同解除条件已成就，故上诉人依约定可以单方解除合同。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了当事人的合法权益。请二审法院对本案依法改判。

    被上诉人郭XX、徐XX答辩称，1.一审法院判决双方继续履行合同，认定事实清楚，适用法律正确，有利于维护市场交易稳定，平等保护双方的合法权益。一审法院查明上诉人与被上诉人签订《新房预订协议书》后，被上诉人作为买方，已经支付了183000元总房款中的130000元，履行了合同的大部分付款义务；上诉人作为卖方，已经接受了上述房款，并将交易标的房屋提前交付给被上诉人进行装修；由此可见买卖双方均已经履行了《新房预订协议书》的大部分义务，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，判决双方继续履行合同，有利于达成双方签订合同时的交易目的，维护市场交易的稳定性。2.上诉人依据《新房预订协议书》约定解除合同缺乏依据。首先，双方签订的《新房预订协议书》是由被上诉人提供的格式合同，关于合同解除的约定“乙方未按时付款，超过7天甲方单方有权收回转给他人，不用乙方同意”，此格式条款对买方付款要求过于苛刻，且赋予卖方解除合同的权力明显过度宽松，属于显失公平的格式条款，依法应认定为无效条款。其次，合同签订时被上诉人审阅上诉人提供的格式合同后，发现了上述付款要求和卖方解除合同的条款过于苛刻，经被上诉人特别要求，上诉人在格式合同后另外手书了补充条款“付款时间如差一点，特殊情况可延后不算违约”。根据格式合同特殊约定优于格式条款的原则，上诉人特别手书的条款应当视为对格式条款的变更。被上诉人延后付款不算违约。因此，上诉人根据合同约定要求解除合同缺乏依据。3.上诉人在2015年2月12日收到被上诉人共计10万元房款后，应被上诉人的要求，提前向被上诉人交付了标的房屋。双方协商一致后提前交付和接收房屋的行为，应视为买卖双方达成了新的合意，并以事实履行行为变更了原书面合同的约定，是双方的真实意思表示，由此产生的结果应认定合法有效。上诉人无权再根据原书面合同“乙方要付清总房款后才可以装门和装修”的约定要求被上诉人退还标的房屋或据此追究被上诉人的违约责任。4.被上诉人延后支付剩余房款是对上诉人能否完全履行合同的不安抗辩行为。首先，被上诉人从始至终都有完全履行合同义务，购买、使用标的房屋的意愿。被上诉人购买上诉人的房屋是基于在县城安家居住的刚性需求，前期均按合同约定的时间节点支付购房款；为装修房屋也支付了6万多元的装修费用；因为购买的房屋不能正常使用，被上诉人三年来租房居住，支出33000多元的租金。一审法院查明的以上种种事实都充分说明，被上诉人从居住需求和经济利益考量，都具有尽早完成交易入住房屋的迫切需求。其次，上诉人在履约过程中存在明显瑕疵，导致被上诉人对交易安全产生合理怀疑。合同中明确约定“应当将水、电材料和工资由甲方帮助乙方装好到门口”，被上诉人也已经支付2000元水电安装费用的情况下，在装修房屋时被上诉人发现水电没有安装到门，与上诉人交涉至今没有得到解决；因此被上诉人对交易安全性产生了合理怀疑；在支付了房屋价款130000元后，上诉人仍将标的房屋的产权证办在自己名下，由此更加重了被上诉人的不安，才导致后续款项延迟支付的结果。综上，一审法院判决原审原被告继续履行合同认定事实清楚、适用法律正确；有利于实现合同双方签订合同时的交易意图，维护市场交易稳定。请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

    邓某向一审法院起诉请求：1.判决解除原告邓某与被告郭XX、徐XX2014年8月17日订立的《新房预订协议书》，并搬离涉案房屋；2.判令被告在已付款130000元中扣除10000元违约金；3.判令被告应向原告邓某支付应付53000元的利息按月息1％计算，每月530元从2015年9月27日至2018年8月13日止计18285元；4.本案诉讼费由被告承担。

    郭XX、徐XX向一审法院反诉请求：1.由邓某与郭XX、徐XX继续履行合同，限期由邓某为郭XX、徐XX办理好房产过户手续；2.为郭XX、徐XX安装水电并装好水电表；3.支付郭XX、徐XX33000元租房损失费用；4.反诉费由邓某承担。

    一审法院认定事实：2014年8月17日，邓某与郭XX、徐XX签订《新房预订协议书》一份，协议书内容为：新房预订协议书甲方：邓某乙方：郭XX徐XX经双方友好协商，甲方正在定南县工业大道富XX左边第二排建新房，乙方提前预付定金给甲方，甲方转让图纸所标的第东边栋82.8户型第贰层给乙方，面积按实际计算，达成以下协议：1、这层楼房面积约捌拾贰点捌平方米，价格每平方米壹仟陆佰元，计壹拾叁万贰仟肆佰元整，杂间在图纸所标的第11号间，第一层的楼梯和通道面积分摊加进杂间面积共壹拾肆点壹平方米，每平方米叁仟陆佰元，计伍万零柒佰元。楼房和杂间总计壹拾捌万叁仟元整。如房管局测量出还有其他分摊面积每超过或少于一个平方米应付对方实际款项（以房产证面积为准），价格不包括装门，房间和杂间的所有门由乙方负责，但办房产证的相关费用由乙方负责。水、电材料和工资由甲方帮乙方装好到门口，里面分线、分管由乙方负责，水、电开户的费用由乙方出。…；3、付款方式：经签订合同之日付伍万元，然后到2014年12月31日前付伍万，2015年端午前付伍万，2015年中秋前付贰万捌仟元，最后伍仟元到办好房产证付清。付款以收据为准。甲方帮乙方去办房产证时，乙方就准备好办证费用和相关手续，不得拒绝，如果乙方不用这么快办证，那乙方剩余款项就马上一次性付清给甲方，不得拖欠，乙方未按时付款，超过7天甲方单方有权收回转给他人，不用乙方同意；扣除违约金壹万元，剩余退回给乙方。乙方中途不得退房，乙方要付清总房款后才可以装门和装修。……。邓某和郭XX、徐XX在该《新房预订协议书》的落款处签名捺印。签订协议后，被告分别于2014年8月17日付购房款50000元、2015年2月12日付购房款50000元、2015年6月15日付购房款20000元、2016年2月6日付购房款10000元。2015年4月，在房屋建好后，郭XX、徐XX接通他人水电对案涉房屋进行了装修。2018年7月，案涉房屋办理了不动产登记并取得了定南县不动产登记局颁发的不动产权证书｛编号为赣（2018）定南县不动产权第x号（房屋）、赣（2018）定南县不动产权第x号（杂间）｝。赣（2018）定南县不动产权第x号（房屋）不动产权证书登记的权利人为邓某；坐落定南县历市镇富XX（C栋1单元202室）；房屋建筑面积81.6㎡。赣（2018）定南县不动产权第x号（房屋）不动产权证书登记的权利人为邓某；坐落定南县历市镇富XX（C栋11号杂间）；房屋建筑面积12.61㎡。郭XX、徐XX所执的《新房预订协议书》中第3条付款方式中特注：付款时如差一点，特殊情况可延后不算违约（邓某）。

    一审法院认为，本案的主要争议焦点是：1.2014年8月17日签订的《新房预订协议书》是否符合解除条件；2.郭XX、徐XX是否应承担违约金10000元3.郭XX、徐XX是否应承担未付款利息18285元；4.邓某是否应当将案涉房屋过户给郭XX、徐XX及安装水电；5.邓某是否应承担郭XX、徐XX的租房费用33000元。本诉中，原、被告于2014年8月17日签订的《新房预订协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约定全面履行自己的义务。被告在订立合同后向原告支付了130000元房款，原告也将案涉房屋交付给了被告，原被告双方已基本履行合同的主要义务。后被告未按约定给付剩余房款，构成违约，应当承担违约责任。但鉴于被告对涉案房屋进行了装修并使用，以及前述原、被告双方已基本履行了合同的主要义务，根据我国合同法中关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，为更好保护双方当事人的合法权益，维护市场交易的稳定，原被告双方应当继续履行合同较为妥当。故对原告要求解除双方合同、要求被告搬离涉案房屋的诉求，一审法院不予支持。对被告以原告未办理好房产证而不履行付款义务的抗辩，理由不充分，一审法院亦不予采纳。但被告应当按合同约定继续支付剩余房款。案涉房屋的总房款为183000元，扣除被告已经支付的130000元，被告未付剩余房款为53000元。根据合同约定，被告郭XX、徐XX应在2014年12月31日前付50000元，2015年端午前（即2015年6月20日）付50000元，2015年中秋前（2015年9月27日）付28000元，但被告未按上述约定期限履行付款义务，存在违约，依照合同约定应承担违约责任。对于原告主张的违约金10000元。经审查，原、被告在协议中约定了逾期付款的违约金为10000元，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告主张的未付款利息18285元。经审查，原、被告在《新房预订协议书》中对逾期付款的利息未作约定，且原告亦未提交证据证明其主张，原告的该项诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。关于反诉部分，对于反诉原告郭XX、徐XX要求反诉被告办理产权过户及安装水电的问题。根据双方当事人签订的协议约定，邓某作为房屋出售方应当为买受方办理好房产证。因此，郭XX、徐XX反诉要求邓某办理过户手续，理据充分，一审法院予以支持；关于水、电安装问题。反诉被告否认收到反诉原告缴纳的水、电安装费用。经查，反诉原告提交了编号为XXX的《收据》中注明的系“收到郭XX水、电费用贰仟元邓先富。”对此，一审法院认为，根据合同约定：“应当将水、电材料和工资由甲方帮乙方装好到门口”，即反诉被告作为甲方应当将水、电安装至反诉原告所购房屋的入户门口。对于反诉原告主张的33000元租房损失。经审查，反诉原告虽然提供了租赁合同以及租金交纳收据，但反诉原告未提供证据证明系其租赁房屋与本案具有关联性，因此，反诉原告的该项诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、驳回原告邓某要求解除与被告郭XX、徐XX于2014年8月17日签订的《新房预订协议书》，并搬离涉案房屋的诉讼请求；二、被告郭XX、徐XX应在判决发生法律效力后30日内向原告邓某支付剩余房款53000元；三、被告郭XX、徐XX应在判决发生法律效力之日后30日内支付原告邓某逾期付款违约金10000元；四、反诉被告邓某应在判决发生法律效力后30日内将定南县历市镇富XXC栋1单元202室房屋（赣（2018）定南县不动产权第XXX号）及C栋11号杂间（赣（2018）定南县不动产权第XXX号）过户至反诉原告郭XX、徐XX名下，办理产权过户登记的费用由反诉原告郭XX、徐XX负担；五、反诉被告邓某应在判决发生法律效力后30日将水、电接通至定南县历市镇富XXC栋1单元202室房屋的入户门口，水、电开户费用由反诉原告郭XX、徐XX负担；六、驳回原告邓某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告郭XX、徐XX的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元（已减半收取），由被告郭XX、徐XX负担127元，由原告邓某负担127元。反诉案件受理费313元（已减半收取），由反诉被告邓某负担50元，由反诉原告郭XX、徐XX负担263元。

    二审期间，当事人均未向本院提交新证据。

    本院对一审查明的事实予以确认。

    本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《新房预订协议书》第3条中对“付款方式”的约定为“经签订合同之日付伍万元，然后到2014年12月31日前付伍万，2015年端午前付伍万，2015年中秋前付贰万捌仟元，最后伍仟元到办好房产证付清”，而对“办理房产证”的约定为“甲方帮乙方去办房产证时，乙方就准备好办证费用和相关手续，不得拒绝，如果乙方不用这么快办证，那乙方剩余款项就马上一次性付清给甲方，不得拖欠，乙方未按时付款，超过7天甲方单方有权收回转给他人，不用乙方同意”，由此可见邓某享有约定解除权的情形系针对在邓某帮助郭XX、徐XX办理房产证过程中的违约行为，但邓某于2018年7月将案涉房屋以其本人名义办理了不动产证，并未帮助郭XX、徐XX办理相关手续，故上诉人邓某以其享有约定解除权为由主张解除案涉协议，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中双方已基本履行了合同的主要义务，为维护双方合法权益及交易安全，原审判决双方应当继续履行合同且对上诉人要求解除合同的诉请不予支持，符合上述法律规定，本院予以支持。

    综上所述，上诉人邓某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费508元，由上诉人邓某负担。

    本判决为终审判决。

    审　判　长　　雷勉励

    审　判　员　　赖XX

    审　判　员　　王XX

    二〇一九年三月六日

    代理书记员　　钟　琳

    代理书记员　　欧XX