以为口头协议没有效力？就敢不退保证金吗

原告：刘X，男，1982年9月15日出生，汉族，住河南省封丘县，

委托诉讼代理人：鲁X，湖北XX（东湖XX律师。

被告：武汉XX公司，住所地：武汉东湖新技术开XX******。

法定代表人：曾XX，系该公司执行董事。

委托诉讼代理人：程智华，湖北尊而XXX律师。

委托诉讼代理人：邓XX，湖北尊而XXX律师。

被告：赵XX，男，1976年3月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，

第三人：武汉XX公司，住，住所地：武汉东湖新技术开发区保利北XX**保利十二橡树庄园商业街**

法定代表人：刘X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：鲁X，湖北XX（东湖XX律师。

原告刘X与被告武汉XX公司（以下简称XX公司）、赵XX及第三人武汉XX公司（以下简称XX公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。由于本案不宜继续适用简易程序进行审理，转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中原告刘X申请追加赵XX为被告、申请追加陆军为第三人参加诉讼，后又申请撤回要求陆军作为第三人参加诉讼，本院均予准许。原告刘X及第三人XX公司的委托诉讼代理人鲁X、被告XX公司的委托诉讼代理人姚X到庭参加诉讼。被告赵XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘X向本院提出诉讼请求：1、判令解除刘X与XX公司签订的《保利十二橡树庄园运动中心委托管理协议》；2、判令XX公司退还刘X已经支付但未使用的房屋租金200288元；3、判令XX公司退还刘X保证金100000元；4、判令XX公司承担本案诉讼费用。后刘X增加诉讼请求：XX公司赔偿刘X直接损失（暂计算房屋差价300000元，以及欠付的租金和保证金为本金至实际退还之日期间的同期银行贷款利率的利息，期后损失待实际发生后另行主张）；判令赵XX对上述XX公司的全部给付义务承担连带责任；XX公司、赵XX承担本案的全部诉讼费用。

事实及理由：2017年3月20日，刘X与XX公司签订《保利十二橡树庄园运动中心委托管理协议》，约定刘X承租XX公司保利十二橡树庄园商业B区运动中心，租期自2017年4月1日至2027年5月1日，租金支付方式为2017年4月1日至2019年5月1日每年租金600000元，2019年5月1日至2021年5月1日每年租金630000元。合同签订当日，刘X向XX公司指定赵XX账户转账100000元。后刘X投入大量资金进行装修，如约支付2017年4月1日至2019年5月1日期间租金XXX元。但XX公司于2018年中旬起与业主XX公司产生纠纷，最终业主XX公司于2018年12月18日将租赁房屋收回，导致刘X无法使用租赁房屋。故起诉，要求判如所请。

XX公司辩称，1、刘X多次欠缴管理费构成根本违约；2、刘X违反委托管理协议第一条，XX公司有权不退租金、保证金；3、刘X反复表明自己另行租好了场所，主动要求退租；4、XX公司于2019年1月31日向原告转账31220元，应从诉讼请求中予以扣减；5、本案的合同关系是刘X与XX公司之间的权利义务关系，依据合同相对性，与赵XX无关，赵XX不应当承担任何责任；6、刘X主张的300000元直接损失属于纯粹的经济损失，于法无据，不应当予以支持。

赵XX未到庭，未发表答辩意见。

XX公司述称，同意刘X在本案中主张的事实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年3月20日。甲方XX公司与乙方刘X签订《保利十二橡树庄园运动中心委托管理协议》，内容为：XX公司与XX公司于2014年7月7日签订《保利十二橡树庄园会所、运动中心租赁及委托管理合同》（以下称原合同），原合同第二条约定保利十二橡树庄园运动中心由甲方负责管理，甲方将运动中心场地以委托管理的方式交给乙方经营。就具体事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理其运动中心，乙方委托管理的范围包括：1、羽毛球馆、网球场部分；2、乙方应选择包括健身房、羽毛球、网球、乒乓球、瑜伽房、舞蹈、跆拳道、游泳、健身、培训等一体的完善业主配套的项目；3、甲方不为乙方提供运动中心专用停车位，会员于小区外停车。委托经营期为10年（不含一个月的装修期），自2017年4月1日至2027年5月1日。管理费的缴纳期限及方式：1、首两年管理费和物业费为600000元。每年按年收取；2、之后交付管理费的时间为6月31日。第一年合同签订当日交纳100000元。4月1日交纳200000元。余款6月31日交纳；3、合同签订后，租赁期内管理费和物业费按照每两年5%的比例递增。乙方以向甲方提交履约保证金作为本合同履约的担保，合同签署之日，乙方即交纳100000元履约保证金；乙方对运动中心消费者实行会员制管理，会员须持卡进入非会员则不可单独进入中心。会员资料须每季度给与甲方，由甲方向物业管理处报备，以便于安防管理；小区业主具有享受运动中心优先消费权，其中与羽毛球、网球两片场地每周三、六早上8:00-17:00向业主免费开放，其他健身场所及其他时间段业主享有同期最低价；乙方向甲方全体员工或会所会员每年免费提供50人等有优先消费权的会员年卡等内容。

上述合同签订后，2018年4月2日XX公司出具收条一份，收到刘X转账170000元、现金50000元，合计220000元；2018年4月15日，XX公司出具收条一份，收到刘X于2017年3月20日收保证金100000元，2017年4月2日支付的100000元，2017年4月6日支付的100000元，2017年7月20日支付的100000元，2017年8月7日支付的100000元，合计500000元，并备注2017年押金100000元，租金600000元收齐；2018年7月31刘X支付租金150000元；2018年9月5日刘X支付XX公司50000元；2019年9月24日刘X支付租金400000元。刘X共向XX公司支付保证金100000元，支付租金共计XXX元。

刘X为设立XX公司，于2017年6月28日以XX公司的名义与XX公司签订与上述刘X与XX公司内容一致的合同在工商部门备案。案涉租赁场地由XX公司实际经营。

2018年12月28日，因XX公司与案外人XX公司的租赁合同纠纷，导致XX公司不能使用案涉场地经营。2019年1月，刘X与XX公司协商达成口头解约协议，XX公司退还刘X保证金100000元，剩余租金231220元，合计331220元。XX公司于2019年1月31日退还刘X31220元后，不愿意继续支付，遂酿成纠纷。

2019年9月1日，XX公司与案外人XX公司签订租赁合同，继续使用案涉场所地经营。租金约定为2019年3月1日至2020年2月29日期间每季度的租金为300000元。

本院认为：刘X与XX公司以及XX公司与XX公司签订的《保利十二橡树庄园运动中心委托管理协议》，均系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。因两份合同的内容具有同一性，且XX公司的法定代表人为刘X，刘X选择以自己的名义主张权利，并不违反法律强制性规定。

在履约过程中，因XX公司与案外人的纠纷导致合同不能继续履行，经双方协商达成口头解约协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，并不违反法律强制性规定。但XX公司仅支付部分退还款，即拒绝支付剩余退款，构成违约，应承担违约责任。鉴于双方未就违约责任进行约定，本院酌定从刘X起诉之日起按资金占用费计算违约金。刘X认为应按XX公司与案外人签订租赁合同的租金损失计算违约金的请求，不予支持。

关于刘X要求赵XX承担连带责任的请求，根据合同相对性，该请求缺乏合同依据，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：

一、解除刘X与武汉XX公司签订的《保利十二橡树庄园运动中心委托管理协议》；

二、武汉XX公司于本判决生效之日起十日内退还刘X退款300000元；

三、武汉XX公司于本判决生效之日起十日内支付刘X资金占有使用费，计算方式：以300000元为基数，从2019年5月5日起按中国人民银行中期贷款利率计算至退款退还之日。

四、驳回刘X其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费6104元，公告费260元，由武汉XX公司负担（此款刘X已垫付，武汉XX公司于本判决生效之日起十日内支付给刘X）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17********；开户行：XXX。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。