房屋租赁合同纠纷

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终5107号

上诉人（原审被告）：郝XX，男，1994年6月8日出生，汉族，现住河北省南宫市。

委托诉讼代理人：杨X，河北XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）：田XX，男，1980年8月10日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。

委托诉讼代理人：李树英，河北XX律师。

上诉人郝XX因与被上诉人田XX房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郝XX上诉请求：1．撤销一审判决，改判《京旺家园租赁合同书》应于2019年10月16日解除，郝XX支付2019年10月16日租金29200元，郝XX不承担违约赔偿责任；2．一、二审案件受理费由田XX承担。事实和理由：1、2019年10月16日微信聊天记录中，田XX提出“那要不你们退房吧”，郝XX同意，解除合同时间应为2019年10月16日，郝XX在2019年11月13日发出还款承诺，承诺书明确表示租赁合同在2019年10月31日解除并偿还租金29800元，田XX就合同解除时间未提出异议，田XX明知2019年10月16日合同合意解除且月底就将钥匙交还，田XX应当采取措施避免扩大损失，田XX房屋空置到2019年12月11日，租金损失应由田XX承担，一审法院认定2029年12月12日解除合同属于认定事实不清。2、郝XX承担违约金15000元无事实及法律依据。郝XX虽然逾期支付租金，但郝XX同意支付2019年10月31日前的租金29800元，完全弥补了租金损失，2019年10月底钥匙交还田XX，田XX实际控制房屋，田XX没有任何实际损失，田XX没有防止损失扩大导致租金损失，田XX也没有证据证明受到其他损失，一审法院对违约金的判决适用法律错误。

田XX辩称，不同意郝XX的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。

田XX向一审法院起诉请求：1．请求判令田XX、郝XX之间的房屋租赁合同于2019年12月11日解除；2．请求判令郝XX支付田XX拖欠房租73000元及以73000元为基数按照年利率24%的标准支付自2019年7月11日至实际付清之日止的滞纳金。

一审法院认定事实：

双方当事人没有争议的事实和证据有：2019年3月26日，田XX作为出租方（甲方）与郝XX作为承租方（乙方）签订《京旺家园租赁合同书》，约定：第一条，甲方将位于北京市朝阳区X底商租赁于乙方使用，面积120平方米。第二条，租赁期限3年，从2019年4月11日至2022年4月10日止。第三条，定金为5000元，租金为每平方米每天4元，年租金175200元；押金14600元，前两次付款方式为季付43800元，以后付款方式为半年付87600元。第四条，本合同签订之前，乙方向田XX支付定金5000元，合同签订之日定金自动转为押金，合同到期后经甲乙双方验房无异议，甲方退还乙方所交押金，乙方单方面毁约不退还押金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的5%。第十一条，乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，需提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，乙方可提前解约：a．向甲方交回租赁物；b．甲方不退还乙方租金；c．甲方不退换乙方交付的押金，乙方要赔偿给甲方剩余年限租金的30%。

2019年3月26日，郝XX支付田XX50**元；2019年5月20日，郝XX支付田XX100**元；2019年8月2日，郝XX支付田XX434**元。

诉讼中，田XX称该房屋系田XX从案外人处承租，后转租给郝XX。

双方当事人有争议的事实有：

一、关于租赁合同解除的时间，双方存在争议。田XX主张租赁合同于2019年12月11日解除，郝XX主张租赁合同于2019年10月31日解除。

对此，田XX提交《律师函》、快递单以及快递查询记录予以证明。2019年12月11日，田XX给郝XX出具《律师函》，载明郝XX拖欠2019年7月11日至今的租金，郝XX已欠交房租5个多月，田XX有权提前解除租赁合同并追究郝XX违约责任。田XX提交邮单证明该《律师函》于2019年12月11日交寄，物流查询显示于2019年12月12日签收。郝XX认可2019年12月13日收到《律师函》，但称对所载内容不认可。综合双方意见，一审法院对田XX提交上述证据的真实性予以采信，通过上述证据可以认定郝XX于2019年12月12日收到《律师函》。

郝XX提交微信聊天记录，称田XX于2019年10月16日先提出解除合同，郝XX同意，并将房屋返还给田XX，并称郝XX于2019年11月12日给田XX发送书面告知，载明截至2019年10月31日郝XX未付房租金额为29200元，租赁合同于2019年10月31日解除。田XX对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，田XX称其未认可郝XX提出的解除合同，对郝XX提出的欠付租金的数额也不认可，口头约定达不到合同解除的目的。

综合双方意见，一审法院对上述微信聊天记录的真实性予以采信，从上述证据可以看出双方就郝XX退房以及郝XX欠付租金数额进行协商，但双方未达成一致意见。此外，从上述微信聊天记录可以看出，双方最后协商租金数额事宜的时间为2019年11月13日，郝XX表示“这一两天先把房屋腾出来，你该租租，别耽误你往外出租”。因此，一审法院对郝XX关于双方合意解除合同的意见不予采信。

二、关于郝XX交还房屋的时间。田XX称郝XX于2019年12月11日之前已经将房屋钥匙交回。郝XX称其于2019年10月底将钥匙交还田XX。对此，双方均未提交证据予以证明。

三、关于郝XX欠付田XX租金数额，双方存在争议。田XX主张郝XX第一次支付的5000元系定金，前两次郝XX共支付了15000元，其中有14600元系押金；主张郝XX支付的43400元以及前述15000扣除押金后剩余400元共计43800元，系2019年4月11日至2019年7月10日的租金；主张郝XX欠付2019年7月11日至2019年12月11日期间的租金，共计73000元。

郝XX认可14600元为押金，但称因双方系合意解除合同，押金应抵作租金，实际租赁期限6个月，郝XX欠付田XX租金29200元。

经询，田XX称因郝XX未按期支付租金，构成违约，故田XX不同意退还郝XX押金14600元。郝XX称如果法院认定郝XX违约，郝XX认为押金不予退还的约定不合理，押金也有违约金的性质，同意由押金折抵欠付租金。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，田XX、郝XX之间签订的《京旺家园租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，根据双方《京旺家园租赁合同书》的约定以及郝XX于2019年12月12日收到田XX发送《律师函》的事实，一审法院认定双方之间的《京旺家园租赁合同书》于2019年12月12日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于郝XX欠付田XX的租金数额。第一，根据现有证据，郝XX于2019年11月13日表示“这一两天现把房屋腾出来”，一审法院认为田XX作为出租方、郝XX作为承租方，对房屋交付问题均应尽到应有的关注，但双方均未举证，导致双方均未完成房屋使用的证明责任。据此，一审法院认定双方对于2019年11月13日至2019年12月12日期间的房屋租金各负担一半，故郝XX支付田XX此期间的房屋租金7300元。第二，双方均认可郝XX支付田XX146**元的押金。除郝XX押金外，郝XX仅支付田XX房租43800元，根据合同约定，该租金系2019年4月11日至2019年7月10日期间的租金，故郝XX应支付田XX20**年7月11日至2019年11月12日期间的房屋租金共计58880元。

根据双方之间的《京旺家园租赁合同书》约定，郝XX未按期支付第二个季度的房租，郝XX迟延支付房租构成违约，应当承担违约责任。我国合同法约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，田XX未提交证据证明其损失情况，但根据郝XX欠付租金的期限以及田XX收回房屋时间，一审法院认为田XX存在相应的损失。结合审理查明的情况，一审法院认为田XX不同意退还押金并另行主张滞纳金，田XX主张的违约金标准过高，一审法院根据实际损失情况对此予以调整。郝XX同意用押金折抵租金，一审法院予以准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：

一、田XX与郝XX于2019年3月26日签订的《京旺家园租赁合同书》于2019年12月12日解除；

二、郝XX于判决生效之日起七日内支付田XX20**年7月11日至2019年12月12日的房屋租金51580元；

三、郝XX于判决生效之日起七日内支付田XX违约金15000元；

四、驳回田XX的其他诉讼请求。

如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1966元，由田XX负担466元（已交纳），由郝XX负担1500元（田XX已预交，郝XX于判决生效之日起七日内给付田XX）。

二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，郝XX与田XX签订房屋租赁合同后，郝XX按合同约定向田XX支付了押金和一个季度租金，田XX将租赁物交付郝XX，由此表明郝XX、田XX签订的租赁合同是双方真实意思表示，并已经按房屋租赁合同约定进行了实际履行。

本案争议焦点是：解除合同时间和违约责任承担。首先，现有证据表明，郝XX未按合同约定支付2019年7月11日以后的租金，郝XX的行为违反合同约定，应承担违约责任。在现有证据不能证明郝XX提前2个月书面通知田XX解除合同并交回租赁物的情形下，结合郝XX违约支付租金的情形，郝XX不享有合同约定的解除权。其次，我国法律规定，当事人协商一致可以解除合同。微信聊天记录不能证明双方就合同解除达成一致，解除合同时间应以田XX同意解除合同的意思表示到达郝XX的时间为准。根据郝XX在2019年11月13日在微信中“这一两天先把房屋腾出来”的意思表示，一审法院结合交纳押金及郝XX、田XX未办理房屋钥匙交接手续的情形，认定涉案租赁合同于2019年12月12日解除并酌定郝XX向田XX支付房屋租金51580元的意见并无不妥，本院对郝XX有关“《京旺家园租赁合同书》应于2019年10月16日解除，郝XX应支付2019年10月16日租金29200元”的上诉理由和请求不予采纳。再次，根据涉案租赁合同约定的履行期限，结合郝XX违约支付租金和未按合同约定解除合同的情形，一审法院酌定郝XX向田XX支付违约金15000元的处理意见并无不妥，故本院对郝XX有关不应当承担违约赔偿责任的上诉理由和请求不予采纳。

综上，郝XX上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1465元，由郝XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　张印龙

审 判 员　何XX

审 判 员　周艳雯

二〇二一年三月二十六日

法官助理　陈文文

书 记 员　任XX