某女士购买XX后，成功撤销存量房买卖合同二审判决

某女士购买XX后，成功撤销存量房买卖合同二审判决

案件简介：

上诉人（原审被告）：柴X，女，1988年6月19日出生。

委托诉讼代理人：薛XX，北京XX律师。

被上诉人（原审原告）：袁XX，女，1958年5月9日出生。

委托诉讼代理人：张小英，北京XX律师。

原审第三人：李X，男，1980年1月9日出生。

上诉人柴X因与被上诉人袁XX、原审第三人李X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初22689号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。

柴X上诉请求：撤销一审判决，改判驳回袁XX一审诉讼请求。事实和理由：1．柴X从李X处购买了北京市丰台区×××层1505室房屋（以下简称案涉房屋）后居住了两年多，没有发生过任何异常，也没有听说过该房屋涉及XX之事，因另有住房需求，以正常价格对外出售，买卖程序合法有效；2．没有证据显示李X之母系从案涉房屋内坠出；3．死亡地点并不在案涉房屋内，即使从屋内坠出，也不能认定为XX，况且从坠落事件发生至今，期间柴X一家在此居住多年，孩子也在屋内出生生活，坠落对房屋的影响较小；4．柴X事先不知道坠落事件，主观没有隐瞒故意，客观亦属披露不能。

袁XX辩称，同意一审判决，不同意柴X上诉请求。房屋发生非正常死亡事件，通过公安的调查显示从案涉房屋内坠落死亡，袁XX构成重大误解。

李X述称，柴X所述李X与柴X之间的房屋买卖合同交易属实，但袁XX所述XX及跳楼事件并不存在，案涉房屋内并未发生过任何非正常死亡事件，袁XX诉求均是针对柴X，不同意袁XX的一审诉讼请求。

一审法院认定事实：

案涉房屋位于北京市丰台区×××层1505号，原系李X所有，后出售予柴X并办理了房屋过户登记手续。2018年11月8日，柴X（甲方）与袁XX（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，袁XX购买柴X所有的案涉房屋，成交总价为308万元。上述合同签订后，袁XX依约支付了全部购房款，并另行支付居间费66528元、契税及印花税13005元。2019年2月21日，柴X将案涉房屋所有权转移登记至袁XX名下。

在案件审理过程中，一审法院曾到北京市公安局丰台分局进行调查，调查结果显示，李X之母田XX确系于2015年8月14日自案涉房屋内坠落死亡。对此，北京市公安局丰台分局出具的《关于田XX死亡的调查结论》亦载明：该人系符合高坠致创伤性休克而死亡。

庭审中，袁XX称其在签订《北京市存量房屋买卖合同》购买案涉房屋时并不知晓田XX自案涉房屋内坠亡一事；柴X称其在购买及出售案涉房屋时对此亦不知情，故未告知袁XX上述事实；李X称其在将案涉房屋出售予柴X时亦不知田XX是否自案涉房屋内坠亡，故亦未向柴X提及上述事实。

一审法院认为，根据合同法的相关规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销；重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。田XX自案涉房屋内坠亡一事，符合社会普通民众所接受的意外死亡观念，案涉房屋亦因此成为一般俗称“XX”的房屋。无论社会公众对于XX的避讳心理是否合理，但该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁XX并未举证证明柴X对这一事实在缔约时即已知悉，柴X亦否认出售房屋时已知情，且袁XX亦自认对于该事实在缔约时并不知情，存在着认识上的显著缺陷，故袁XX在签订《北京市存量房屋买卖合同》时确系存在重大误解，现其要求撤销该合同，于法有据，法院应予支持。依照合同法的相关规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，上述合同被撤销后，袁XX应将案涉房屋返还柴X，并将该房屋的权属转移登记至柴X名下；柴X亦应将购房款308万元返还袁XX。但袁XX并未证明柴X存在过错，其亦自认系重大误解，故对于袁XX要求柴X赔偿居间服务费、税费及利息损失的诉讼请求，法院依法不予支持。因案涉房屋回转登记的相关税费尚未实际发生，法院对此不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年6月判决：

一、撤销袁XX与柴X于二○一八年十一月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、柴X于判决生效后七日内返还袁XX已付购房款XXX元；

三、袁XX于判决生效后七日内协助柴X将北京市丰台区×××层1505号房屋权属转移登记至柴X名下；

四、袁XX于判决生效后七日内将北京市丰台区×××层1505号房屋交付柴X；五、驳回袁XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。柴X对田XX是否从案涉房屋内坠落提出异议，对其他事实未提出异议。结合当事人陈述，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

关于田XX是否从案涉房屋内坠落，有《北京市公安局丰台分局东铁匠营派出所110接处警记录》、《关于田XX死亡的调查结论》、《丰台公安分局鉴定结论书》、2019年6月17日《调查笔录》等在案佐证。经询问，坠落地点位于案涉房屋窗户的下方位置。柴X主张田XX自案涉房屋所在楼栋五层以上的位置坠落都有可能。结合上述情况，本院认为，柴X亦不当然排斥田XX自案涉房屋内坠出的可能性，相比其他位置，案涉房屋应是最为可能的地点，在无其他证据推翻的情况下，一审法院认定田XX自案涉房屋内坠落死亡，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：案涉房屋是否为XX；袁XX是否对案涉房屋产生错误认识；袁XX是否基于重大误解订立合同。

首先，案涉房屋应认定为XX。XX并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对XX的认定标准已相对形成共识。是否认定为XX主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，田XX自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除案涉房屋为XX。另一方面，田XX之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认田XX为非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入XX认定的范围内。据此，案涉房屋应认定为XX。

其次，袁XX对案涉房屋产生错误认识。袁XX向柴X购买案涉房屋时，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。本案中，袁XX在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件，从田XX死亡之日到袁XX知晓之日相隔不足四年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对袁XX使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁XX知晓案涉房屋为XX后，应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识，且该错误认识不应归责于袁XX。

最后，袁XX基于重大误解订立合同。袁XX对房屋产生错误认识，并非轻微而未造成实际损失。一方面，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大，另一方面，房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁XX对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定袁XX系基于重大误解订立合同。进而，袁XX要求撤销合同理由正当。因没有证据显示柴X知道或者应当知道交易时案涉房屋系XX，一审法院未认定柴X应承担赔偿责任，亦为妥当。

综上所述，柴X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31440元，由柴X负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　王金龙

审判员　霍翠玲

审判员　杨志东

二〇一九年九月二十五日

法官助理　高XX

书记员　李XX