租赁合同纠纷

法定代表人：裘XX。

原告杨XX与被告苏州市XX（以下简称吴X小商品市场）、苏州XX公司（以下简称兴国XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员顾XX用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨XX及其委托诉讼代理人沈XX、李全统，被告吴X小商品市场投资人孙XX到庭参加诉讼。被告兴国XX公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告杨XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴X小商品市场、兴国XX公司签订的关于2128号商铺的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》；2、判令被告吴X小商品市场向原告支付合同约定租金444010元，违约金95144.7元(总租金的30%)，上述款项共计539154.7元及以539154.7元为本金自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止的利息；3、判令被告兴国XX公司对被告吴X小商品市场的上述付款义务承担连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原告与被告吴X小商品市场、兴国XX公司签订的关于2128号商铺的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》于2020年6月23日解除；2、判令被告吴X小商品市场向原告支付合同自2020年6月1日至2020年6月23日的租金1998.48元，返还投资款317149元，支付以348864元为基数自2019年7月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金；3、判令被告兴国XX公司对被告吴X小商品市场的上述付款义务承担连带责任。后，原告将上述第二项诉讼请求中的违约金基数变更为319147.48元。事实和理由：2011年6月1日，原告和被告吴X小商品市场签订《苏州市XX商铺摊位租赁合同》（2128号商铺）及《授权经营管理协议书》，明确原告承租涉案2128号商铺后再将商铺委托被告吴X小商品市场管理，被告吴X小商品市场按约支付年租金，被告兴国XX公司承担连带付款义务。2019年6月30日前被告应支付下一年度租金，但被告未能按约支付，故起诉至法院。

被告吴X小商品市场辩称，同意解除合同，现在运营困难，双方应共担风险，不同意承担诉讼费。

被告兴国XX公司未作答辩。

经审理认定事实如下：2011年6月1日，原告杨XX（乙方）与被告吴X小商品市场（甲方、管理方）签订《苏州市XX商铺摊位租赁合同》，主要内容为：基于甲方已与吴X小商品市场（苏州市XX）产权人签订了“授权委托二十年经营管理合同”并全权经营和管理该市场，收取市场内摊位的租金和各项费用，甲方同意将市场内2层2128号摊位（建筑面积约17.40平方米）租赁给乙方，租赁期限自2010年12月1日至2031年5月31日止，共计二十年零六个月，租金一次性交纳（其中2016年12月1日至2017年5月31日为市场升级及装修期，无租金），乙方支付的总租赁款计317149元。2010年12月1日至2013年11月30日的摊位年租金详见“授权委托管理经营协议书”。从第四年开始的摊位年租金详见“授权委托经营管理协议书”。在本合同所规定期限的前六年内乙方不得主张对该商铺直接占有、使用及经营管理权利，不得限制或影响管理方对该商铺正常的商业经营管理，不得妨碍和影响该商铺现有经营户之经营活动。甲方未按约向乙方支付预期摊位年租金，管理方构成违约，应向乙方承担当期应付摊位租金总额的每日千分之五的违约金；若超过一个月仍然未付清的，乙方有权解除合同，并要求管理方承担违约金及支付乙方按照本合同总租赁条款的200%。甲方得到产权人同意，产权人积极督促管理方履行本合同约定义务，为管理方对批发市场的经营提供一切便利。管理方得到产权人同意，就管理方在本合同项下所应向乙方承担的摊位租金，产权人承担连带责任。该合同落款处有原告签名并盖有被告吴X小商品市场公章。

同日，原告杨XX（甲方、委托方）与被告吴X小商品市场（乙方、受托方）就上述摊位签订《授权委托经营管理协议书》一份，主要内容为：甲方租赁乙方20年的吴X小商品市场2128号商铺摊位，甲方将该摊位委托给乙方全权经营管理，由乙方支付甲方预期摊位年租金及其他。2010年12月1日至2016年11月30日，乙方在每年12月底向甲方支付预期摊位年租金，其中2010年12月1日至2013年11月30日实际摊位租金共计76116元，乙方已将该款项从总租赁款中一次性结算给甲方。2017年6月1日至2031年5月31日，乙方在每年的6月底前向甲方支付预期摊位年租金。其中，2013年12月1日至2016年11月30日，乙方支付甲方预期摊位年租金25372元，2017年6月1日至2021年5月31日，乙方支付甲方预期摊位年租金31715元……本协议及租赁合同到期前三个月内，甲方如不再继续租赁原摊位，在乙方收到甲方书面确认后25个工作日内，由乙方支付甲方317149元作为甲方自愿放弃原摊位优先租赁权的确认金。甲方要求吴X小商品市场的产权人必须对乙方履行在本协议书及租赁合同中所委托的各项条款提供担保义务，盖章生效。该协议书甲方处由原告签名，乙方处由被告吴X小商品市场盖章，担保人处由被告兴国XX公司盖章。

庭审中，原、被告双方一致确认：原告实际应缴纳的摊位总租金为317149元，原告支付时抵扣被告吴X小商品市场应一次性支付原告的2010年12月1日至2013年11月30日的实际摊位租金76116元，原告于2011年6月1日实际缴纳241033元。涉案摊位的租金原告均已按约支付完毕。2011年8月8日，被告吴X小商品市场向原告出具2128号租赁凭证正、副本。2020年6月1日之前的租金被告已支付完毕。

另查，本案起诉状副本等诉讼材料于2020年5月27日送达被告吴X小商品市场。

审理中，原告表示，因涉案房屋一直由被告吴X小商品市场占有使用，且被告吴X小商品市场未明确是否支付租金以及是否同意协商解除合同，故其于2020年5月14日起诉主张解除合同并要求被告吴X小商品市场支付2020年6月1日至2020年6月23日的租金1998.48元。原告明确，其诉讼请求第二项违约金基数系上述1998.48元和投资款317149元共同构成。

上述事实，由原告提供的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》、收据、租赁凭证，当事人陈述及本院制作的庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，原告杨XX和被告吴X小商品市场自愿签订《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》，上述合同及协议不违反法律法规，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告兴国XX公司在《授权委托经营管理协议书》担保人处盖章，应视为其对被告吴X小商品市场与原告所签订的租赁合同及协议书予以认可。

根据《授权委托经营管理协议书》约定，被告吴X小商品市场应在2019年6月30日前支付原告2019年6月1日至2020年5月31日的商铺摊位租金31715元，被告吴X小商品市场至今未能支付，已属违约。《商铺摊位租赁合同》约定支付年租金逾期超过一个月的，乙方有权解除合同，原告据此主张解除双方之间的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》，符合双方约定且于法不悖，应予支持。根据本案起诉书副本送达被告吴X小商品市场的时间，本院确定原、被告之间的《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》于2020年5月27日解除。因《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》已于2020年5月27日解除，原告无权向被告吴X小商品市场主张2020年6月1日至2020年6月23日的租金1998.48元，故原告亦无权向被告吴X小商品市场主张该租金的迟延支付违约金。

合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。合同权利义务终止的，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《授权委托经营管理协议书》约定，合同期满后被告吴X小商品市场应将2128号商铺总租金317149元退还原告，现合同解除，双方权利义务提前终止，原告诉请被告吴X小商品市场退还总租金317149元，应予支持。另，原告主张该款自2019年7月1日起按年利率24%计算至实际支付之日止的延迟支付违约金，于法无据，本院不予支持。

关于保证责任，《授权委托经营管理协议书》约定，被告兴国XX公司为被告吴X小商品市场在协议书及租赁合同所履行的合同义务提供担保，该担保未约定保证方式，应按连带责任保证承担保证责任。故原告诉请被告兴国XX公司对被告吴X小商品市场的上述付款义务承担连带清偿责任，应予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告杨XX与被告苏州市XX签订的关于吴X小商品市场2层2128号《商铺摊位租赁合同》、《授权委托经营管理协议书》于2020年5月27日解除。

二、被告苏州市XX于本判决生效之日起十日内返还原告杨XX租金人民币317149元。

三、被告苏州XX公司对被告苏州市XX上述第二项付款义务承担连带清偿责任。

四、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计人民币3600元，由原告杨XX负担22元，由被告苏州市XX、苏州XX公司负担3578元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国XX，账号：10×××76。

审 判 员　顾霞

二〇二〇年七月三十日

法官助理　张X

书 记 员　于X