房屋买卖纠纷，代理二审成功改判，避免支付违约金

广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤13民终7780号

上诉人（原审被告)：张XX，女，汉族，1988年12月24日出生，住湖南省耒阳市xxxxxxxxxxxxx，公民身份号码：430xxxxxxxxxxxxxxx163。

委托诉讼代理人：雍东霖，广东XX律师。

被上诉人（原审原告）：曾XX，女，汉族，1978年9月25日出生，住湖南省益阳市资阳区xxx民组，公民身份号码：432xxxxxxxx54X。

委托诉讼代理人：唐XX，广东XX律师。

被上诉人（原审被告）：惠州市XX公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城XX。

法定代表人：李X，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王XX，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：张XX，该公司工作人员。

上诉人张XX因与被上诉人曾XX、惠州市XX公司（下称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人张XX上诉请求：1.请求撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤l39l民初2184号民事判决第一、二、三项，依法改判为驳回被上诉人全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、本案《二手房买卖及居间服务合同》已经解除，一审法院判决解除该合同违反了《合同法》的规定和当事人的意思自治原则。2019年10月27日，上诉人张XX作为买方，被上诉人曾XX作为卖方，被上诉人惠州市XX公司作为居间方，三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议等相关附件，合同约定被上诉人曾XX将其所有的位于惠州大亚湾西区西南大道xxxxxxxx房转让给上诉人张XX，建筑面积89.78平方米，转让总价款为XXX元，双方约定按揭方式支付房款。2019年12月9日，被上诉人曾XX房产证出证，依据《补充协议》第二款第一条，被上诉人曾XX应无条件配合上诉人在七个工作日内申请贷款，但被上诉人曾XX无故拖延，经上诉人及居间方多次催告，被上诉人曾XX仍然无法提供有效、规范的材料，导致上诉人无法办理按揭手续，在无法沟通的情况下，上诉人于2020年2月20日明确向居间方工作人员李X传达解除合同的意思表示，后上诉人知悉，居间方工作人员于2020年2月22日向被上诉人曾XX传达上诉人要求解除合同的意思表示，为避免发生纠纷，上诉人又于2020年3月29日委托律师向被上诉人曾XX发函解除合同，邮寄地址为《二手房买卖及居间服务合同》被上诉人曾XX的地址。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，上诉人已经明确发出解除的意思表示，并且被上诉人曾XX收到该通知，此时，合同已经解除，原审法院继续判决解除合同，违法了《合同法》的规定和当事人意思自治原则。二、上诉人并未违约行为，合同的解除系被上诉人曾XX违约所致，因此，其无权要求上诉人支付违约金及律师费。本案，上诉人已经按照合同、居间方、银行的要求，向按揭银行的账户汇入首付款，并提供办理贷款的所有资料，因被上诉人曾XX无法提供按揭材料，导致上诉人无法办理贷款，因此，被上诉人无权要求上诉人支付违约金及律师费。综上，本案系被上诉人曾XX违约导致合同解除，一审法院作出的缺席判决不符合事实真相，请二审依法改判，驳回被上诉人曾XX全部诉讼请求。

被上诉人曾XX答辩称，原判查明事实清楚，判决解除双方的二手房买卖合同。由于上诉人违约，造成被上诉人曾XX不能得到首付款及房款，应当承担违约责任。原判适用法律得当，请求驳回上诉。

被上诉人惠州市XX公司答辩称，同意解除三方签署的二手房买卖合同。

原审原告曾XX向一审法院提出起诉请求：1、原告与被告一解除二手房买卖合同；2、被告一承担原告委托律师的律师费10000元；3、被告二返还监管定金50000元给原告。

一审法院审理查明：2019年10月27日，原告曾XX作为卖方，被告张XX作为买方，被告XX公司作为居间方三方签订一份《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号503XXXX6851），约定原告曾XX将其所有的位于惠州大亚湾西区西南大道xxxxxxxxx房转让给被告张XX，建筑面积8x平方米，转让总价款为XXX元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，买卖双方同意将定金交由居间方托管。买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款。第十条第二款约定如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。

同日，原告与被告张XX签订一份《补充协议》，约定第一条卖方于2019年12月10日前办出产权证并通知居间方和买方，卖方于出证后10个工作日内将权籍调查资料交给居间方并委托居间方办理权籍调查手续，买方须无条件配合。第二条第一款若合同约定按揭付款的，则将交易节点确认书约定的“买方申请按揭贷款”的时间变更为：买方于出证后七个工作日内申请贷款，提交按揭贷款所需资料，卖方须无条件配合。监管首期款的，买方于出证后七个工作日内将首期款520000元监管至银行监管账户或房管局或打入买方供楼账户。合同签订后，被告张XX向原告支付了定金50000元，该定金交由被告XX公司进行监管。原告按约定办理了涉案房产的不动产权证并交由被告XX公司监管。但被告张XX却未按约定支付首期款以及办理银行按揭贷款，原告遂提起诉讼，原告因本次诉讼花费律师费10000元。

一审法院认为，原告与被告张XX、XX公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，原告依约履行了合同义务，但被告张XX却未按约定履行支付房款的义务，已构成违约。根据合同第十条第二款约定“如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”，因此，原告请求解除《二手房买卖及居间服务合同》、被告张XX承担原告支出的律师费10000元以及被告XX公司返还监管的定金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告曾XX与被告张XX、惠州市XX公司于2019年10月27日签订的关于惠州大亚湾西区西南大道xxxxxxx房的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号503XXXX6851）；二、被告张XX于本判决发生法律效力后十日内支付原告曾XX支出的律师费10000元；三、被告惠州市XX公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告曾XX定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由被告张XX负担，此款已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。

本院二审审理期间，上诉人张XX提交了以下证据：1、《二手房买卖及居间服务合同》、补充协议、信息告知书、交易节点确认书、佣金变更确认书；2、交易明细；3、上诉人与居间方工作人员李X的微信聊天记录；4、上诉人与物业沟通群微信聊天记录；5、上诉人与兴业XX工作人员微信聊天记录；6、被上诉人与居间方工作人员微信聊天记录；7、居间方工作人员罗XX与兴业XX工作人员微信聊天记录；8、律师函、快递单、送达记录；9、电话录音及书面翻译。本院组织了当事人质证。

本院经审理查明：一审法院除认定张XX未按约定支付首期款以及办理银行按揭贷款错误外，一审认定事实基本清楚，本院予以确认。

本院二审另查明，2019年12月19日、12月20日，上诉人张XX分两笔将首付款520000元存入其在兴业XX的账户。

根据上诉人提交的微信聊天记录以及被上诉人惠州市XX公司的陈述，三方去银行办理按揭手续时，因被上诉人曾XX缺乏有效资料需要补充，后因疫情影响，直至2020年3月份被上诉人曾XX才补齐银行所需的资料。

本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人曾XX的诉讼请求能否支持。具体分析如下：

因双方均同意解除《房屋买卖合同》，本院对解除涉案房屋买卖合同予以确认。对于涉案合同解除后，被上诉人曾XX请求XX公司返还5万元定金及张XX支付律师费10000元的问题。根据涉案《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》约定，买方于出证后七个工作日内申请贷款，提交按揭贷款所需资料，卖方须无条件配合。监管首期款的，买方于出证后七个工作日内将首期款520000元监管至银行监管账户或房管局或打入买方供楼账户。现上诉人张XX已按照合同约定将首期款存入供楼账户，因被上诉人曾XX未能及时提供银行所需资料，造成未能及时办理按揭，双方未能协商一致并继续履行合同。可见，在合同履行过程中，上诉人张XX并未存在违约行为，一审法院认定张XX构成违约并承担违约责任有误，本院予以纠正。因此，曾XX要求XX公司返还5万元及张XX支付律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2184号民事判决第一项及诉讼费负担部分；

二、撤销广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2184号民事判决第二、三项；

三、驳回曾XX的其他诉讼请求。

本案二审案件受理费50元，由上诉人张XX负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　娟

审 判 员　　于海砚

审 判 员　　胡　江

二〇二一年三月十九日

法官助理　　马XX

书 记 员　　蒋XX