租赁合同纠纷

河北省承德市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）冀08民终3524号

上诉人（原审被告）：黄XX

委托诉讼代理人：孙玉成，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）：承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会

委托诉讼代理人：魏XX，河北XX律师。

上诉人黄XX因与被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市鹰手营子矿区人民法院（2018）冀0804民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄XX的委托诉讼代理人孙玉成与被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会的委托诉讼代理人魏XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄XX上诉请求：一、请求依法撤销河北省承德市鹰手营子矿区人民法院(2018)冀0804民初232号民事判决书第二项，依法改判上诉人给付被上诉人2015年7月至2018年6月租金人民币72.000.00元；鉴于一审判定违约金过高，请求依法降低；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，所判违约金数额及其标准明显错误。一、上诉人在一审中，明确向法庭提出了上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》中违约金200元一天的约定，超过了法律规定，其标准过高。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，上诉人可以依法行使请求人民法院对约定的违约金进行调整的权利。二、一审判决违约金数额及计算标准违反法律规定。1、2008年8月18日，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》中的租金约定，为2.4万元每年。而按双方约定的违约金200元／天计算，每年违约金高达7.3万元，两者数额相差悬殊。按一审判决第二项，可以得出，上诉人给付被上诉人拖欠的租金仅为7.2万元，而需要支付的违约金却高达17万元。2、就本案合同性质来讲，本案所涉合同为租赁合同，而租赁合同的违约不同于一般合同，做为出租方的被上诉人，其实际损失只为租金拖欠期间的利息。3、依据《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、就本案而言，上诉人的情形完全符合依法调整违约金过高的法定情形，而一审法院无视法律规定，做出了错误的判决项。综上，一审判决认定事实不清，不公平的判决严重侵害了上诉人的正当合法权益。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会辩称，被上诉人认为该合同应当予以解除，但是一审法院判决后支持了上诉人在合同中约定的每天二百元的违约金，被上诉人服从了判决没有上诉。要求上诉人支付违约金是符合法律规定的。上诉人在租赁合同履行过程中存在重大过错，第一未按时交纳租金，第二擅自转租。因此结合法律规定一审法院判决是合理合法的，请求驳回上诉，维持原判。

承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2008年8月18日签订的场地租赁合同，并返还占用原告的厂房及场地；2.判令被告给付租赁费78000.00元；3.判令被告负担诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年8月18日，原告承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会（甲方）将村原有的白灰厂场地租赁给本村村民黄XX（乙方）使用，双方签订场地租赁合同一份。合同约定场地年租金为人民币24000.00元，合同签订之日交纳本年度的租赁费，以后各年度租赁费在每年的6月30日前一次性交清；租赁期限自2008年6月26日至2028年6月25日止；场地范围上的建筑物、构筑物及现有设备同时由乙方使用；违约责任：如因甲方原因致使合同不能履行时，甲方应赔偿给乙方造成的实际损失，同时乙方有权要求继续履行合同；由于乙方原因致使合同不能履行时，乙方应赔偿给甲方造成的实际损失，甲方有权要求继续履行合同；乙方不按时交纳租赁费的每延时一日应交纳违约金贰佰元，超过一个月仍不交纳，原告有权解除合同；其他约定：乙方有权决定承租场地的生产经营项目；合同期满，甲方应对乙方经甲方同意建设的其他项目的投入进行补偿，具体数额以双方共同认可或责成中介机构评估为准。合同签订后，被告对场地进行了修整维护，投入资金建设经营，期间交纳租金至2015年6月。因资金周转紧张，2015年7月以后的租金被告未及时交纳。原一审诉讼中，被告筹措资金将所欠租金交至本院，但原告不予领取，且要求解除合同，在本次诉讼中经本院主持调解，原告同意如不解除合同，被告应按每日200.00元交纳违约金，因违约金问题本院调解未能达成一致。

一审法院认为，2008年8月原、被告就村内原白灰厂场地由被告租赁经营签订场地租赁合同的事实存在，租赁经营期间，被告尚未交纳2015年7月至今的租金，上述事实经双方质证，本院予以确认。本案合同系定期性租赁经营合同，合同目的是承租人使用租赁物自主经营，出租人收取租金。实践中，此类合同承租方一般需要一定的经营预期和必要的经营投入，合同目的的实现需要双方的协调配合。本案因被告未能及时交纳租金致使双方产生争议，被告认可租赁期间因自身经营周转的原因而未能及时向原告交纳租金的事实，诉讼中被告积极交纳，但因未达成调解协议原告不予领取，现本案争议的实质在于双方履行合同的主观意愿，而本案的关键在于合同客观上能否继续履行。原告提出解除合同的理由与被告未及时交纳租金的事实有关，但合同是否解除或继续履行，应综合实际作整体评判。首先，承租人未及时交纳租金的违约事实是否造成了出租人利益严重受损且无以弥补，通过庭审，原告方没有相应的证据支持。被告未按约定时间交纳租金，直接法律后果是原告未能如期收取租金，而此种情形一般可以通过被告补交所欠租金并依法承担违约责任的方式予以弥补。现被告愿补交所欠租金并支付适当违约金，有积极履行合同义务的行为和意愿，应予肯定。由此，被告存在迟延付款的违约行为，但尚不足以使合同在客观上无法继续履行而致合同目的根本上不能实现。当前，租赁场地正在使用当中，未有新的涉及公共利益的发展利用规划，合同履行的客观环境未有重大情势变化，解除合同的必要性和急迫性并不存在。综上，上述情形不具合同解除的充分条件，执意解除不符合合同精神，不利于双方利益的维护。因此，原告要求解除租赁合同的主张本院依法不予支持，双方应继续履行租赁合同，被告更要严格遵守合同，积极、全面履行合同义务。

违约金是按照当事人的约定或者法律规定，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向对方支付一定数额的金钱。原告与被告订立的合同中约定不按时交纳租赁费每延时一日应交纳违约金200.00元，庭审中，被告主张该约定的违约金过高，请求适当减少，但被告未提供有关证据。结合本案件事实，原一审庭审过程中被告已将拖欠租金带至法院，因双方未达成协议原告亦未领取，故违约金应按每天200.00元从违约之日计算至原一审庭审时。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、驳回原告承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会解除场地租赁合同的诉讼请求，原、被告双方继续履行合同；二、被告黄XX于本判决生效之日起7日内给付原告2015年7月至2018年6月租金人民币72000.00元；并支付自2015年7月1日起至2017年10月30日止按每日200.00元计算的违约金。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人黄XX与被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会签订的《场地租赁合同》属合法有效。当事人应当按约定全面履行。被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会按照合同约定将租赁物白灰厂场地向上诉人黄XX交付使用，上诉人黄XX确未按合同约定支付租金，实属违约，应承担违约责任。通过法庭调查并结合本案证据及当事人陈述，综合本案事实可以认定，上诉人黄XX存在迟延付款的行为，但尚不足以使合同在客观上无法继续履行而导致双方当事人订立的合同的目的不能实现。且上诉人黄XX在一审诉讼中自愿补交所欠租金并支付适当违约金，有积极履行合同义务的行为和意愿，因此，一审法院判决驳回被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会解除《场地租赁合同》的诉讼请求、双方继续履行合同并由上诉人黄XX给付被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会2015年7月至2018年6月租金人民币72000.00元并无不当，应予支持。

关于上诉人黄XX主张双方在《场地租赁合同》中约定的违约金200元一天，超过了法律规定，其标准过高，请求依法降低的问题。被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会向一审法院提出的诉讼请求为：1.判令解除原告与被告于2008年8月18日签订的场地租赁合同，并返还占用原告的厂房及场地；2.判令被告给付租赁费78000.00元；3.判令被告负担诉讼费用。但在一审诉讼中经法院主持调解，被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会同意如不解除合同，同意上诉人黄XX按合同约定交纳违约金予以补偿；另据一审庭审笔录记载，被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会在一审庭审中对合议庭确定的争议焦点无异议，且上诉人黄XX未按合同约定及时支付租金，存在迟延付款的行为，构成违约，应承担相应违约责任。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。本案中，由于上诉人黄XX与被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会签订合同中对于违约金有明确约定为“每一天200元”，但其数额明显过高，且被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故应认定被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会的损失为合同相对方逾期给付租金造成的损失。经上诉人黄XX申请，本院依法予以调整，应当支持上诉人黄XX的调低要求。因合同对违约金约定过高，应以欠付租金的利息来弥补被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会的经济损失，并结合当事人对合同的履行情况，根据公平原则，本院综合考虑将违约金减至按年利率24%的标准计算为宜。从而有效保护各方当事人的合法权益，达到定纷止争、案结事了的目的。一审判决适用法律不当，应予纠正。

综上所述，黄XX的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河北省承德市鹰手营子矿区人民法院（2018）冀0804民初232号民事判决第一项（一、驳回原告承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会解除场地租赁合同的诉讼请求，原、被告双方继续履行合同）；

二、变更河北省承德市鹰手营子矿区人民法院（2018）冀0804民初232号民事判决第二项为：上诉人黄XX于本判决生效之日起7日内给付被上诉人承德市鹰手营子矿区鹰手营子镇跳沟村村民委员会2015年7月至2018年6月租金人民币72000.00元；并以24000.00元为基数，按年利率24%标准计算，

支付当期租金交纳期限届满次日起至履行完毕之日止的违约金。

如上诉人黄XX未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1750.00元，二审案件受理费1750.00，共计3500.00元，均由上诉人黄XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘XX

审判员　李XX

审判员　孙琳丽

二〇一八年十二月四日

书记员　付XX