租赁商铺被指合同无效？律师助力挽回损失

    湖北省武汉市中级人民法院

    民事判决书

    （2018）鄂01民终7018号

    上诉人（原审被告）：武汉****XX茶馆文化发展有限公司，

    法定代表人：胡**，系该公司总经理。

    上诉人（原审被告）：胡**，系武汉****XX茶馆文化发展有限公司总经理

    上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘X、曲X，均系北京XX律师。

    被上诉人（原审原告）：彭X

    被上诉人（原审原告）：程X

    上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：沙XX、陈玲，均系湖北XX律师。

    原审第三人：武汉****建设发展有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区解放大道XX。

    法定代表人：吴**，系该公司董事长。

    委托诉讼代理人：程X*、王**，均系该公司职员。

    上诉人武汉****XX茶馆文化发展有限公司（以下简称****公司）、胡**因与被上诉人彭X、程X、原审第三人武汉****建设发展有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

    ****公司、胡**上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定****公司与被上诉人签订《租赁经营合同》无效，是对事实认定不清。首先，从2015年9月份XX公司因涉案商铺装修风格与园博园整体规划不符采取停水停电的措施直到被上诉人向法院起诉前，上诉人从来没有收到XX公司关于上诉人无权擅自转租涉案商铺的任何书面通知，对涉案商铺采取停水停电不是由于上诉人的转租行为，这与XX公司招商部门当时许可上诉人转租一致，而直到XX公司涉及本案诉讼为了撇除一切责任，而编造谎言隐瞒事实真相。其次，被上诉人在庭审中也多次承认以及在多种场合中陈述，作为承租人是知晓涉案商铺是转租过来的，也表明了XX公司在之前是允许上诉人将涉案商铺转租给自己的。其单纯依靠XX公司一面之词其诉讼之后不同意上诉人的转租行为，完全不是真实且缺乏说服力。进而确认合同无效，要求上诉人返还租金是缺乏事实依据和法律依据。2、被上诉人交纳的费用中含有物业费，该费用最终由XX公司的物业公司收取，上诉人不应承担返还责任。另外，被上诉人已经使用了相应的水费和电费，应当从中予以扣除。3、被上诉人诉讼请求是解除合同，但一审法院在被上诉人没有要求认定合同是否无效的前提下，而确认合同无效明显超过了诉讼请求。

    彭X、程X辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人明知与第三人签订的租赁合同约定不能转租、分租前提下未经第三人同意擅自转租给被上诉人，该行为也没有经过第三人追认，第三人以实际行为对转租行为表示不认可，上诉人擅自转租的行为无效，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，取得的财产应予返还。请求驳回上诉，维持原判。

    XX公司述称，上诉人未经XX公司同意将所涉房屋转租、分租，违反了上诉人与XX公司签订的合同，上诉人的行为属于无权处分，事后也未经XX公司追认，因此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。

    彭X、程X向一审法院起诉请求：1、解除彭X、程X与****公司之间签订的租赁经营合同；2、****公司返还彭X、程X合同款198827元；3、胡**与****公司承担连带返还、赔偿责任；4、本案诉讼费用由****公司、胡**共同承担。

    一审法院查明：****公司的注册资本为XXX元，其中胡**的认缴出资额为XXX元、出资方式为货币，缴付日期为2022年10月30日。

    XX公司是第十届中国（武汉）国际园林博览会的建设单位。20l5年元月，****公司与XX公司签订《第十届中国（武汉）国际园林博览会东部服务区·汉口里租赁合同》，约定：XX公司将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号商铺出租给****公司使用；租赁期限自2015年9月25日起至2025年9月24日止；****公司在该房屋内经营品牌为田庆堂三蒸馆；****公司违反合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的，XX公司、物业服务公司有权通知****公司改正；****公司自XX公司、物业服务公司发出通知之日起超过5日仍未改正的，则XX公司、物业服务公司有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正，因此而发生的一切损失和费用均由****公司承担；未经XX公司、物业服务公司书面批准，****公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、赠与、合作经营、承包经营或联营等给第三方经营或者变相给第三方经营，否则视为严重违约，XX公司有权提前解除本合同，****公司应承担导致合同提前终止的违约责任。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，XX公司将上述房屋交付给****公司使用。

    彭X与****公司分别于2015年8月19日签订两份《租赁经营合同》、于2015年9月1日签订一份《租赁经营合同》。上述合同约定：****公司将湖北省武汉市园博园东XX里1-2栋的田庆堂XX茶馆1-2-7号（面积约为32.4平方米）、1-2-8号（面积约为31平方米）、1-2-11号（面积约为66平方米）商铺租赁给彭X，租赁期限自2015年9月25日起至2018年9月30日止；****公司同意给予彭X自2016年9月1日起至2016年9月30日止、自2017年9月1日起至2017年9月30日止、自2018年9月1日起至2018年9月30日止为免租期限；彭X的开业时间为2015年10月1日，该日为计租日；如因****公司的原因造成彭X免租期延后的，延后的实际计租日以双方正式计租的开业时间确认函为准；彭X在免租期内免付房租租金，但需按合同的规定支付物业管理费以及实际使用及损耗的能源费，并履行合同约定的相关义务；彭X必须按照合同约定的开业时间（计租日）正式履行经营活动；彭X应从计租日起支付租赁商铺的租金及物业管理费，先付后用；每季度自然月的租金按每平方米220元的标准计算，物业费用按18元/平方米/月核算；彭X应在合同签约之日起7天内支付首期（包括第一期不足月和第一期自然季）的租金及物业管理费，每延迟一天应支付应付款项3%的违约金；彭X在每季度最后一个月20号前支付下一个季度的租金及物业管理费；彭X必须在合同签订之日起7天内向****公司分别一次性缴纳履约保证金14256元、13640元、29040元；彭X必须在合同签订之日起当天内一次性向****公司缴纳销售商品质量、售后服务及公共设施设备使用保证金共30000元。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，****公司于2015年7月将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号中的1-2-7、1-2-8、1-2-11号商铺交付给彭X。2015年8月28日，程X向****公司共支付了96163元。2015年9月2日，程X向****公司共支付了92664元。XX公司于2015年9月对该房屋采取停水、停电的措施后，彭X未能在2015年10月1日开业。该房屋至今仍无法经营。因当事人一直协商未果，彭X、程X于2018年1月31日起诉来院。诉讼中，彭X、程X陈述其系共同经营，其向一审法院提交了胡**以其个人账户收取了其他租户向****公司支付相关款项的证据。因当事人各持己见，调解未达成协议。

    一审法院认为：XX公司依法享有将其建设的第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号商铺出租给****公司的权利。XX公司与****公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同是合法有效的。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。故未经XX公司、物业服务公司书面批准，****公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租等。****公司将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号中的1-2-7、1-2-8、1-2-11号商铺转租给彭X、程X后，XX公司不仅于2015年9月采取停水、停电的措施，并且在诉讼中认为彭X与****公司签订的《租赁经营合同》属无效合同，XX公司以其行为明确表示了其不同意****公司的转租行为。虽然****公司、胡**辩称XX公司允许其转租，但其无法提交证据予以证明，故对其主张不予采信。彭X与****公司签订的《租赁经营合同》虽系当事人的真实意思表示，但由于****公司无权擅自转租该商铺，故该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”XX、程X共向****公司支付了188827元，但其在租赁期限内无法在该商铺内经营，现其请求****公司将上述款项予以返还，有理，予以支持。但其请求返还198827元的金额有误。胡**系****公司的股东，彭X、程X提交了胡**以其个人账户收取了****公司的相关款项的证据，虽然****公司、胡**辩称胡**未将上述款项占为己有，但其未提交证据予以证明，故对****公司、胡**的辩称不予采信。现彭X、程X请求胡**与****公司承担连带返还、赔偿责任，有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、武汉****XX茶馆文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向彭X、程X返还188827元；二、胡**对上述债务承担连带责任；三、驳回彭X、程X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4276元，减半收取计2138元，由武汉****XX茶馆文化发展有限公司负担。（此款已由彭X、程X预交，武汉****XX茶馆文化发展有限公司在本判决生效之日起十日内向彭X、程X支付2138元）。

    二审中，各方当事人均未提交新证据。

    本院经审查查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。

    本院认为，****公司与XX公司租赁合同明确约定如对外转租、分租、赠与、合作经营、承包经营或联营等给第三方经营或变相给第三方经营，应经XX公司、物业服务公司书面批准。****公司在本案一、二审诉讼过程中，均未提交证据证明其将涉案房屋转租给被上诉人经营经过XX公司书面批准，且XX公司在知晓****公司的转租行为后，不仅于2015年9月采取停水、停电的措施，并且在诉讼中认为彭X、程X与****公司签订的《租赁经营合同》属无效合同，XX公司以其行为明确表示其不同意****公司的转租行为。故一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效正确。****公司认为其转租行为经过XX公司同意，缺乏事实依据，本院不予采纳。因上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人应当向被上诉人返还因合同取得的财产，且上诉人未提交证据证明被上诉人在签订合同时存在过错，故上诉人认为被上诉人应承担物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人基于其与上诉人签订的《租赁经营合同》有效而提出解除合同的诉讼请求，一审法院经过审理直接认定上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效欠妥，但一审判决结果正确，本院予以维持。

    综上，****公司、胡**上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

    驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费4276元，由武汉****XX茶馆文化发展有限公司、胡**负担。

    本判决为终审判决。

    审判长　丰　伟

    审判员　申　斌

    审判员　张XX

    二〇一八年十月十一日

    法官助理严洁

    书记员陈XX