昆明市XX厂与昆明XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市XX厂与昆明XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

(2019)云0129民初4217号

    原告：昆明市XX厂，经营场所：昆明市龙泉XX后大门。注册号：XXX。

    经营者：龙XX，男，1964年3月9日生，汉族，个体工商户，住云南省昆明市五华区。系该厂负责人。

    委托诉讼代理人：龙XX，男，1989年5月28日生，汉族，个体工商户，住云南省昆明市五华区。系经营者龙XX之子。特别授权代理。

    委托诉讼代理人：母德乘，云南XX律师，特别授权代理。

    被告：昆明XX公司，住所：云南省昆明市盘龙区金辰街道办事处金桥花园南区9幢4单XX。统一社会信用代码9153XXXX3851890E。

    法定代表人：代兴文，该公司总经理。

    委托诉讼代理人：李XX，云南XX律师，特别授权代理。

    原告昆明市XX厂与被告昆明XX公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告昆明市XX厂的委托诉讼代理人龙XX、母德乘，被告昆明XX公司的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

    原告昆明市XX厂向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2015年4月21日所签订的《补充协议书》；2、判决由被告向原告支付违约金150万元；3、判决被告向原告支付因协议解除给原告造成的损失XXX元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2011年1月19日,原被告双方签订《合作协议书》,被告将其位于云南省昆明市寻甸县东山XX地域内的部分场地厂房租赁给原告使用,后双方于2011年3月10日、2015年4月21日签订《补充协议》。2015年所签补充协议约定,合作期限为15年,自2015年4月1日起至2030年2月28日止。协议签订后,原告按约定履行了合同义务,但原告于2019年5月10日接到案外人通知:被告所租赁给原告的场地是被告未经场地实际所有权人同意而转租的,现场地的所有权人已终止了和被告的合作,要求原告搬离、腾退所使用的租赁场地。原告认为,因被告自身原因(非法转租),导致原被告双方于2015年4月21日所签订的补充协议已经不可能继续履行,被告的行为已经构成违约,应向原告承担违约责任。因原告在租赁期间投资新建了大量厂房、场地设施,现补充协议不能继续履行,原告剩余的租赁期也无法继续使用新建厂房、场地设施,对此给原告造成了大量损失,该损失理应由被告进行赔偿。另因原告需要搬离、腾退现在所使用的租赁场地,导致原告与案外人所签订的污泥处理合同不能继续履行,由此造成的损失也应由被告来承担。综上,为维护自身的合法权利,根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定,原告特向法院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。

    被告昆明XX公司辩称，请求法庭完全驳回原告诉讼请求。原告的诉状所述2011年所签的合作协议书及补充协议书的主体是昆明XX公司和昆明市XX厂,双方的合同已经通过2013年调解书予以解除，跟本案龙氏有机肥料加厂无关。本案签订的补充协议2被告方已经两次起诉原告，一次已经判决生效,起诉原因是原告方不主动履行支付租金,判决并申请执行后仍未履行,在2019年1月25日后原告方也未履行,被告再次起诉,今天已经审理。原被告之间基于2015年4月21日产生的场地租赁关系,均因为原告的违约不支付租金,法院判决生效后也不履行支付义务,法院判决以后也不按照协议约定支付2019年1月25日之后的租金的义务,一而再再而三的违约,被告要解除这个合同理所当然,原告的起诉无理由,依法应予驳回。

    原告为支持自己的主张，向法庭提交的证据有：1、合作协议书、补充协议书、补充协议书(2)各1份,欲证明原被告三次签订协议,约定被告将其使用的厂房及场地租赁给原告使用,协议约定违约方应向守约方支付违约金150万元整；;2、情况说明、照片、民事判决书复印件各1份,欲证明协议签订后被告未完全交付场地,构成违约;3、通话语音录音笔录、腾退通知各1份,欲证明被告未经场地所有权人同意,非法转租场地给原告,现场地所有权人通知原告搬离、腾退场地,因被告非法转租，现场地所有权人收回场地,原被告双方之间的协议无法继续履行,被告行为构成违约;4、情况说明、结算单、工程验收记录复印件各1份，欲证明原告在租赁地上新建厂房等设施支出费用929890元,因被告违约,原告对新建的厂房不能继续使用,该损失应当由被告承担;5、委托加工协议、污泥委托处置服务合同、发票清单复印件各1份,欲证明原告与案外人签订了污泥处理合同,现因被告原因,原告与案外人的合同不能继续履行,给原告造成损失100万元,该损失应由被告承担。

    被告对原告提交的证据1真实性、客观性无意见,认为2011年签订的两分协议主体是被告与昆明市XX厂,与本案无关,补充协议（2）的三性认可,明为补充协议,实际为独立协议,对本案的双方具有约束力;证据2情况说明三性认可,照片三性不认可,判决书三性认可,但证明目的不认可,这份判决书反过来可以说明被告的观点,第8页说清楚了昆明市XX厂与昆明市XX厂不是同一主体,不是被告违约,是原告违约;证据3通话录音三性不认可,腾退通知时间不认可,时间不是5月,是9月,内容未经允许非法转租也不认可;证据4情况说明和结算清单以及验收记录三性均不认可,2011年被告还没有跟今天的原告签订合同,被告是跟昆明市XX厂的纠纷已经通过2013年调解书解除了合同,跟本案原告没有关联性;证据5原告代理人龙XX是委托加工协议甲方的法人,又是本案原告的代理人,本案原告法人是龙XX父亲,现在被关押,因此这份委托协议是一个虚假协议,这组证据三性均不认可，龙XX掌握着其父亲龙XX的印章，协议是虚假协议，服务合同与被告没有关联性。

    本院认为，原告提交的证据1，证实双方自愿签订的《合作协议书》、《补充协议书》、《补充协议书》（2）是双方真实意思的表示，与双方有利害关系，《补充协议（2）》是对原《合作协议书》及《补充协议书》的补充，不属于独立的协议，对证据1本院均采信；对证据2，情况说明双方均签字，应予采信，对照片，被告拍照时间显示2019年12月9日，系单方制作，物品中含有原告物品标签，应予确认，501号判决书系生效判决书，应予确认。对证据3，通话记录及通知书的真实性均符合实际，应予认可。对证据4，情况说明和决算清单,系云南XX公司出具，证实原告的经营者龙XX2011年与该公司达成工程建筑协议，在羊街镇东山XX旁厂区内建设钢物架大棚，占地面积2160.8平方米，包含整体钢物架结构及地面硬化，工程总造价832000元的事实。工程验收记录证实工程已完工并交原告验收使用。证据4本院采信。对证据5，委托加工协议，属于原告内部协议，不予采信，服务合同系云南XX公司与昆明XX签订，以及发票清单与本案没有直接关系，不予采信。

    被告为支持自己的主张，向法庭提交的证据有：1、原告工商登记信息、被告营业执照复印件各1份，欲证实原、被告双方主体资格;2、合作协议书、补充协议书、原告工商登记信息、本院（2013）寻民初字第1522号《民事调解书》、被告向本院提交的强制执行申请书及（2019）云0129执272号受理案件通知书复印件各1份，欲证实被告与案外人昆明市XX厂(经营者龙XX)于2011年签订合作协议和补充协议，因案外人昆明市XX厂不按调解书约定支付场地使用费，被告诉至寻甸县人民法院，双方达成调解协议后，案外人昆明市XX厂不按调解书约定履行义务，被告依法申请强制执行，现该案尚未执行完毕，双方所签合作协议和补充协议已经根据调解书的约定解除；3、原被告双方于2015年4月21日签订《补充协议书（2）》，场地出租方范X树所写的同意被告对外合作租赁经营的证明、寻甸县人民法院(2019)云0129民初501号《民事判决书》、寻甸县人民法院02019)云0129执1808号《受理案件通知书》各1份，该组证据欲证实原被告双方于2015年4月21日签订协议，但协议签订后原告不按协议约定支付场地使用费，被告诉至人民法院，要求解除该协议和支付场地使用费，在开庭审理过程中，原告不愿解除合同，要求继续履行并且称有能力履行，法院判决不解除合同，判决原告支付场地使用费，该判决生效后，原告仍拒不履行支付场地使用费的义务，被告只得申请强制执行，现该强制执行案原告全部未履行:同时被告再次起诉要求解除合同并支付场地使用费。由于原告严重违约不支付场地使用费，导致无钱支付场地原出租人范X树租金，范X树强行收回了场地，原告无理起诉，完全是原告咎由自取，一手造成的。

    原告对被告提交的证据1无异议;证据2真实性、客观性予以认可，但证明内容不予认可,被告说的原告没有付款的原因是因为被告没有全部交付房屋给原告使用,执行款原告都已经付了,钱已经打给法院,法院打电话让被告去被告不去,这个钱应该还在法院账户上。证据3，补充协议、判决书三性认可,范X树出具的证明三性不认可,这份说明与范X树发给原告的腾退通知是矛盾的,发给原告的时间在后,受理案件通知书还是执行案子,原告一直是愿意付款的,说原告要付款被告不收,要申请强制执行,且申请执行以后原告法院付款被告不来领,被告一直说原告方违约,其实本案被告一直处于违约在先的情况,原告方未付租金的原因正是被告违约以及被告收租金懈怠。

    本院认为，被告提交的证据1、2、3，均符合证据三性，证实双方签订协议后，在履行协议中产生纠纷，2019年1月25日前的纠纷经本院审理并执结的事实。应予采信。

    本院经审理认定法律事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。被告作为甲方，代表人向柳典，昆明市XX厂作为乙方，代表人龙XX，于2011年1月19日签订合作协议书，对合作起止时间、地点、内容、费用支付及违约责任等均书面明确，地点为XX厂被告寻甸分公司厂内，占地面积约11亩，约定双方合作期限为19年，即自2011年3月1日至2030年2月28日，昆明市XX厂使用被告公司场地、厂房，昆明市XX厂于每年3月1日前向被告支付使用费40000元等内容。同年3月10日又签订补充协议书，对旧厂房的改造且经被告（甲方）与房主商议，对厂房、场地的改建等作了约定。2015年4月21日，被告仍然作为甲方，代表人陈XX，昆明市XX厂作为乙方，代表人龙XX，签订补充协议（2），载明：基于双方在2011年1月19日签约的《合作协议书》(以下简称:“基本协议”)内容,本着自愿、平等和友好合作的原则,现经双方慎重协商,形成以下补充协议条款。1、为便于生产场地的统一维护管理,甲方将位于XX厂(昆明XX公司)现使用的部分生产场地、生活办公用房及部分设施移交给乙方使用维护管理。主要有:2间大棚厂房约800平米,附属小库房(除甲方保留一年备用的9间外)；生活办公区房间5间(甲方保留1间备用);部分生活办公用具(办公桌椅一组4套、1.2-1.5米宽实木床各1张、高低钢架床1张、8人实木餐桌1张带7个餐椅、即时热电热水器1台、太阳能1套)及厂区内全部空地、自来水设施。2、乙方于每年3月25日前另向甲方支付前述场地使用费人民币肆万(40000)元。此费用不含2011年1月19日双方签订的“基本协议”中约定的乙方于每年3月1日前向甲方支付的场地使用费肆万(40000)元。若乙方未按时向甲方支付上述两笔场地使用费,则乙方构成违约,双方自动解除“基本协议”及后续的两次补充协议,并视为乙方自行退出。乙方在退出时,不得损坏或拆迁乙方前期在场地内投资增建的所有固定厂房、场地设施。甲方同意乙方首年场地使用费肆万元可延期至2015年5月31日前支付。3、在合作期内,若乙方在生产厂内以甲方寻甸分公司的名义组织实施有机肥料的生产活动,其生产环节乙方须按照当地政府有关职能管理部门(如:工商局、技术质量监督局、环保局、农业局等)的监管要求抓好落实工作。4、在合作期内,当甲方若有需要委托乙方代为加工有关肥料产品时,其加工方式、原料构成及加工成本,届时由双方另行协商确定。5、本补充协议的合作期限为15年,自2015年4月1日起至2030年2月28日止。5、本补充协议条款是“基本协议”的补充内容,自双方代表人签章之日起生效。本协议文本一式4份，双方各持2份。此补充协议签订的当天，双方又写情况说明，载明：昆明市XX厂未付完向昆明XX公司的地租用费。双方协商同意，基础合同已付￥30000未付￥10000，未付款项于2016年5日内由昆明市XX厂向昆明XX公司支付。补充合同的未付款于昆明XX公司把所有房间在2016年6月底前搬空清理后,由昆明市XX厂向昆明XX公司支付，逾期末付,昆明XX公司有权向昆明市XX厂额外收取￥1200/每月作为利息。延迟时间最晚到当年底，昆明XX公司留4间小房间。2019年5月10日，范X树以场地负责人身份书面通知原告，认为被告未经允许转租场地而终止与被告的相关合同，并责令原告30日内搬离腾退场地，归还相应场地。原告实际使用被告租赁场地自签订协议时至今。原告通过与被告签订的协议取得租赁权后，原告的经营者龙XX2011年与云南XX公司达成工程建筑协议，在羊街镇东山XX旁厂区（即向被告租赁地）内建设钢物架大棚，柱子高8米，整体高度约10米，占地面积2160.8平方米，包含整体钢物架结构及地面硬化，工程总造价832000元的事实。原告验收工程并使用至今。原告在生产中，由于涉及污泥处理问题，2019年1月28日，云南XX公司与昆明XX公司签订污泥委托处置服务合同，时间2019年1月29日至2020年1月28日，约定120元/吨。该合同没有明确即为原告在被告租赁地处置污泥，原告还提交8张劳务及污泥处置费发票。

    另查明，昆明市XX厂和本案原告昆明市XX厂的经营者均为龙XX。昆明市XX厂于2004年2月4日成立，现已注销。昆明市XX厂于2014年4月21日成立，现为存续状态。2013年10月30日，被告因龙XX未支付场地使用费起诉至本院，经本院审理，双方于2013年11月19日达成调解协议：“1、由被告龙XX于2013年11月29日前支付原告昆明XX公司2013年度的场地使用费40000元。2、2014年度之后每年3月1日前支付当年度的场地使用费40000元。如被告不能按时履行，则双方解除2011年1月19日签订的《合作协议书》及《补充协议书》。3、如双方解除合同，所产生的违约损失则由双方投资在羊街镇东山XX的财产优先折抵给受损方（损失费另定）”。因原告未支付被告2017年3月至2019年1月的租赁费用，被告于2019年向本院起诉，本院于2019年5月23日以（2019）云0129民初501号民事判决书判决由原告支付被告场地使用费73333元，判决生效后，经被告申请执行，原告已履行判决规定的义务。

    认定上述事实，有双方当事人的陈述，原、被告提交的相关证据在卷予以证实。

    本院认为，本案争议的焦点：1、原告名称与《补充协议书（2）》不同，协议是否属于独立协议？是否应当解除双方于2015年4月21日签订的《补充协议书（2）》？2、被告是否构成违约，是否应当向原告支付违约金？3、原告主张的损失，被告是否应该由被告补偿？针对争议焦点1，经查，原告名称与《补充协议书（2）》确实不同，协议中乙方名称为“昆明市XX厂”，本案原告为“昆明市XX厂”，根据民事诉讼谁主张谁举证的基本原则，被告没有提交证据证实原告与补充协议中乙方属不同的公司，庭审中法庭在核实当事人主体时，被告也确认到庭的原告是本案适格的原告，从本院过去已审理的（2013）寻民初字第1522号和（2019）云0129民初501号案，可以看出，原、被告签订的《合作协议书》、《补充协议书》及《补充协议书》（2）均是与原、被告双方有利害关系的合同而不是被告与其他公司的纠纷，合同中名称与原告名称不一致系当事人签订时未认真，缺乏严谨所致，以实际争议的法律事实确定原告主体是符合法律规定的。《补充协议书》（2）应视为是《合作协议书》的补充，2份合同文书有是原告诉讼请求的主要依据，因此，被告认为《补充协议书（2）》属于独立协议的意见，本院不予采信。对于《补充协议书（2）》应否解除的问题，根据合同法的相关规定，当事人可以协议解除也可以请求法院依法判决解除，被告同意解除，故，应准予双方解除《补充协议书（2）》。实际上，应视为双方终止履行所签订的全部合同，即《合作协议书》和《补充协议书》。焦点2，原告认为被告违约在先，本院生效（2019）云0129民初501号判决书认定双方均存在违约行为符合实际情况，被告违约行为表现在被告未完全交付场地的行为，原告违约行为表现在未按时履行判决规定的义务。由于双方均违约，原告自身存在过错责任，故原告要求被告支付违约金XXX元的主张，本院不予支持。焦点3，对于原告主张的损失是否应该支持的问题，原告认为租期还有15年，原告的损失确实存在，根据合同法公平原则也应该补偿；被告认为2011年建的厂房，依照2013年的调解书解除双方的合作，调解书已经解决的问题，不能再拿来本案中解决。经查，本院2013年11月19日作出的（2013）寻民初字第1522号民事调解书中双方达成的协议3规定：“如双方解除合同，所产生的违约损失则由双方投资在羊街镇东山XX的财产优先折抵给受损方（损失费另定）”，由此可以看出，双方并没有约定或者判决确定已经解除了合同。因此，被告的该辩解意见，不予采纳。原告的主张，应予支持。参照《合作协议书》合作内容2：“甲方提供和协助乙方所需场地及工房的改扩建(包括:现有工房、空地及生活区一半房屋等)，所需资金由乙方承担,今后若因业主,政府和其它因占用,所赔付的补偿款按双方所属地和实际投资改扩建评估价为准,按各自程属天系收取”的规定，原告的投资额视为原告建钢大棚及地面硬化产生的费用，由于被告没有提出评估，可根据原告与云南XX公司的建筑协议及决算清单确定的832000元确定。协议解除后，原告的建设物归被告，被告应予补偿。补偿的金额根据双方违约情况、租赁剩余年限、建设物投资及原告受损等情况综合酌定，由被告补偿原告钢棚损失费832000元的50%为宜。原告主张的其他费用，因原告提交的云南XX公司与昆明XX公司签订污泥委托处置服务合同，不能确定为与本案原告签订，云南XX公司与原告签订的委托加工协议没有确定原告损失费，故，原告的此部分补偿主张，均不予支持。

    综上，原告的诉讼请求，本院部分支持。原告代理人和被告的辩解意见及被告代理人的代理意见，本院部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第七十七条第一款、第九十一条（二）、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

    一、解除原告昆明市XX厂与被告昆明XX公司于2015年4月21日签订的《补充协议书》；

    二、由被告昆明XX公司于判决生效十日内支付原告昆明市XX厂因协议解除造成的损失832000元的50%即416000元；

    三、驳回原告昆明市XX厂的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

    案件受理费34230元，减半收取17115元，由被告昆明XX公司负担8557.5元，原告昆明市XX厂负担8557.5元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

    审判员：张XX

    二Ｏ一九年十二月十七日

    书记员：崔XX