业主被开发商起诉巨额违约金，开庭后达成和解避免了巨额违约金

    业主被开发商起诉巨额违约金，开庭后达成和解避免了巨额违约金

    要：一、基本案情索X某于2018年10月与开发商签订了分别以成都市温江区的918号、4222号、4223号房屋为标的物的三份《商品房预售合同》及其《补充协议》，约定918号房屋首付款206000元、余款1...

    律师观点分析

    一、基本案情

    索X某于2018年10月与开发商签订了分别以成都市温江区的918号、4222号、4223号房屋为标的物的三份《商品房预售合同》及其《补充协议》，约定918号房屋首付款206000元、余款190000元以按揭贷款方式支付，4222号房屋首付款234000元、余款220000元以按揭贷款方式支付，4223号房屋首付款230000元、余款230000元以按揭贷款方式支付。

    合同签订后，索X某分别支付了918号房屋房款206000元、4222号房屋房款234000元、4223号房屋房款138000元。

    2020年3月31日，索X某自己以开发商存在种种欺诈销售、指使其涉嫌骗贷、虚假销售、多次毁约等种种行为由起诉请求法院判令开发商退还其已缴纳的所有房款等。

    2020年5月7日，开发商以索X某经多次发函催收至今仍未支付剩余房款且已于2019年10月28日向索X某发出《解除合同的通知》为由提起反诉请求法院确认三份合同及其补充协议已解除和判令索X某支付三份商品房买卖合同项下的逾期缴纳房款的违约金合计262000元。

    二、诉讼经过及律师工作

    2020年5月14日，索X某找到刘军锋律师并委托了本律师代理其本诉及反诉案件。接受委托后，根据案情修正索X某错误的起诉思路，变更了诉讼请求，并围绕开发商在4223号房屋出售过程中存在虚构房屋视野构成欺诈的建设工程规划总平面图及销售人员虚假陈述证据、索X某不存在“视为逾期支付贷款部分房款”的违约情形、索X某存在免除违约责任的事由、退一步违约责任即便成立及不免责开发商主张的违约金过高存在四大事实和理由应予酌减违约金等方面进行本诉和反诉的证据收集组织及举证、抗辩、辩论等。

    2020年5月20日下午开过庭后，开发商及索X某均表示同意调解，但当日未能调解下来。庭下，为了帮助索X某调解下来本案，本律师向开发商提供了我方拟定的开发商可能会同意的调解方案，并从开发商视角分析了本案调解方案和下判对开发商的利弊，并将该分析文章发给了开发商的代理律师，并和开发商代理律师进行了电话沟通，最终，开发商通过了调解方案接受了我方提出的调解方案，然后，对调解方案落实在双方欲签订的协议里，本律师起早了协议，开发商代理修改后，和索X某沟通和再次修订后，最终开发商和索X某达成了一致，并签署了和解协议，帮助当事人避免了承担开发商诉讼主张的巨额违约金，协议签署当日，索X某和开发商均向法院撤回了起诉。

    三、刘军锋律师评析

    法院对当事人之间约定的违约金可以予以司法酌减或者司法增额。根据我国《民法典》第585条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即违约金在造成损失的130%以上，属于“过分高于造成的损失”。司法酌减违约金的综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡X和酌减。

    四、刘军锋律师建议

    遇到巨额违约金不要慌，咨询律师分析下违约金责任成立与否、免责与否、能否司法酌减以及酌减程度如何。

    作者：刘军锋律师

    （本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）