以租赁权变更为由成功帮助承租人将租金支付义务转移给实际使用人

    广东省深圳市龙岗区人民法院

    民事判决书

    原告：深圳市XX公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道盛平社区盛平新龙岗商业中XX，统一社会信用代码xx。

    法定代表人：曾xx，董事长。

    委托诉讼代理人：钟xx，广东xx律师事务所律师。

    被告：xx，男，1979年1月11日出生，汉族，住所地：xx，公民身份号码：xx。

    委托诉讼代理人：xx，广东xx律师事务所律师。

    委托诉讼代理人：周炳艳，广东xx律师。

    被告：吕XX，女，1981年6月20日出生，汉族，住所地：xx，公民身份号码：xx。

    委托诉讼代理人：彭XX，广东xx律师事务所律师。

    原告xx与被告xx租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告xx有限公司的诉讼代理人xx、被告xx的诉讼代理人xx、

    周炳艳、被告xx及其诉讼代理人xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告xx向本院提出诉讼请求：

    1.请求判令两被告向原告支付2019年12月份至2020年8月份期间的租金（占用费）、管理费、电费合计171300元（人民币，下同）；

    2.请求判令两被告向原告支付因拖欠费用而产生的滞纳金（违约金）34260元（以拖欠费用总额171300元的20%计算违约金）；

    3.请求判令两被告向原告支付因本案而产生的律师500元；

    4.本案的诉讼费由两被告承担。

    以上合计210560元。

    事实和理由：

    原告与被告xx于2016年6月28日签订《合作经营合同书》，就被告租用原告位于深圳市龙岗区中心城xx号建筑面积为170.36平方米的区域设置专区用于销售原告供应的商品（XXX）事宜进行约定，双方在合同中对每月保底金、管理费、费用支付方式、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。双方在合同中约定的期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。合同签订后，被告xx随即对铺位进行装修运营。基于信任关系，上述合同期限届满后两被告仍使用原告场地，也向原告缴交费用，双方未另行签订书面合同，仅月保底金有微调，其他事项仍按原合同条款处理。

    在这期间，两被告能按时缴交月保底金及管理费等费用。然而自2019年12月起两被告就拖欠月保底金、管理费、电费等，截至被告搬离铺位之日（2020年8月18日），两被告拖欠费用达人民币171300元，原告经多次催缴，截至起诉日，两被告仍未缴清相关费用。

    原告提交合作经营合同书、海尔综合专卖店装修方案、申请书、承诺书、2018年12月份至2019年11月份费用缴交凭证、再催款通知书、律师函及邮寄凭证、委托代理合同及律师费发票、委托书、产权证、新龙岗商业中XX一层商铺办证房号示意图、新龙岗商业中XX建筑面积分层平面图、微信聊天记录、公司营业执照、缴费通知书等作为证据。

    被告xx辩称，一、原告未提交涉案商铺已取得合法产权

    或建设工程规划许可证的证据材料，《合作经营合同书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，《合作经营合同书》无效，原告根据《合作经营合同书》的约定主张支付滞纳金(违约金)及律师费没有法律依据。二、从原告提供的《申请书》《承诺书》《证明》可知，原告知悉并认可被告xx为案涉商铺的实际承租人，故其应直接向被告xx主张权利。《合作经营合同书》签订后，被告xx与被告xx协商将承租人变更为xx，由吕XX自行经营，原告知悉并认可被告吕XX作为实际承租人独立经营。在履行《合作经营合同书》期间，原告直接向被告吕XX行使收取租金等权利，被告吕XX作为实际承租人直接向原告履行合同义务。被告吕XX出具的《承诺书》也进一步明确，案涉商铺的法律责任概由其承担，与被告xx无关。三、正因为被告吕XX才是案涉商铺的实际承租人，故是否存在拖欠租金等费用以及具体拖欠金额等情况，俱由原告与被告吕XX之间进行结算，被告雷XX概不知情。有关“头约定月保底金上调”的约定，被告雷XX概不知情，且也根本不具有事实根据。鉴于此，即便由被告雷XX承担了以上费用后，被告雷XX也可依法向被告吕XX行使追偿权，故为避免诉累，应判决由吕XX直接承担责任。

    被告雷XX提交合同的相片、视频文字资料、被告雷XX与

    陈x微信记录、陈x微信名片、深圳市XX公司工商信息等作为证据。

    被告吕XX辩称，1.被告吕XX不是本案的适格被告，本案

    以租赁合同起诉，合同的相对方为本案的被告雷XX，被告吕XX与原告不存在租赁合同关系；2.就主合同，原告与被告雷XX的租赁合同已于2019年6月份到期，根据合同的约定，合同到期前三个月双方商定是否继续履行合同，在合同到期以后，双方并没有确定继续履行该租赁合同，因此该租赁行为根据法律的规定，应当属于不定期的租赁合同关系。不定期的合同关系，甲乙双方可以随时解除；3.根据众所周知的2019年底和2020年初的新冠肺炎疫情，被告吕XX根本就没有开门经营，应当减免相应的租金。综上所述，请求法院查明本案事实以后，驳回原告对被告吕XX的诉讼请求。

    本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

    关于被告雷XX、被告吕XX是否为承租方的认定。被告吕

    xx辩称，承租人为被告雷XX，但在庭审时又称实际使用人并

    非被告吕XX，经营XXX的是深圳市XX公司。被告雷XX与原告签订的《合作经营合同》于2019年6月30日

    期限届满。且根据庭审查明，合同履行期限内和合同期限届满后，商铺的装修、租金、退租等事由均由被告吕XX处理。该商铺实际使用人和《合作经营合同》实际履行方均为被告吕XX。故被告雷XX并非商铺的承租方。被告吕XX与原告之间存在不定期租赁合同。被告吕XX未能举证证明深圳市XX公司为承租方，其应承担举证不利的后果。对被告吕XX的前述辩解，本院不予采纳。

    关于租金及违约金的认定。合同到期后，原告向被告吕XX所在商铺发出了缴费通知书，载明的月保底金为14481元，被告吕XX按照该款项向原告交纳租金。该月保底金与原告当庭陈述一致。2020年8月10日，被告吕XX出具的承诺书载明2月至7月电费合计6722元与原告提交的缴费通知书载明2月至7月的水电费相吻合。被告吕XX辩称2020年过完年就没怎么经营，因为经常被原告锁门。但被告吕XX于2020年8月1日出具的《申请书》中却载明从2020年1月15日放假到2020年3月底没有开门营业，从4月初开门营业至7月31日。2020年8月18日，被告吕XX出具《证明》载明一楼海尔店遗留物品由管理层处置。原告亦确认，被告吕XX于2020年8月18日撤场。经查，因受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日起调整为二级响应，于2020年5月9日起再次调整为三级响应。被告吕XX欠租期间正值新冠肺炎疫情爆发，疫情防控措施确实会对企业的生产经营产生一定影响，故本院综合本案实际情况，根据公平原则，酌情予以扣减一个月租金。故2019年12月至2020年7月（合计8个月）的月保底金扣减一个月后，为101367元（14481元×7个月），管理费34072（4259元×8个月），水电费合计10301元，2020年8月的月保底金为8408.32元（14481×18天÷31天）、管理费2472.97（4259×18天÷31天）；以上合计为156621.29元。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。

    关于违约金的认定。2020年8月10日，吕XX出具的《承诺书》载明如若逾期未能归还欠款，本人愿意按合同承担违约金和滞纳金。原告发出的《缴费通知书》亦备注：逾期付款将按《合作经营合同》规定加收滞纳金和取消保底金优惠折扣。《合作经营合同》载明的滞纳金为每日0.5%。原告诉请违约金按20%的标准计算，违反双方约定，本院依法调整违约金按年利率15.4%的标准自逾期付款之日起计算至被告吕XX清偿之日止，但总计应付违约金不得超出31324.26元（156621.29元×20%）。

    关于律师费的认定。原告与被告二并未约定律师费的负担，

    对原告该项诉请，本院不予支持。

    依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干问题》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

    一、被告吕XX应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市XX月保底金、管理费、水电费合计156621.29元；

    二、被告吕XX应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市XX公司支付违约金（以20595元为基数，按年利率15.4%的标准，自2019年12月6日起计算至款项清偿之日

    止；以20464元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年1月6日起计算至款项清偿之日止；以4259元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年2月6日起计算至款项清偿之日止；以19965元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年3月6日起计算至款项清偿之日止；以18978元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年4月6日起计算至款项清偿之日止；以19811元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年5月6日起计算至款项清偿之日止；以19962元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年6月6日起计算至款项清偿之日止；以20184元为基数，按年利率

    15.4%的标准，自2020年7月6日起计算至款项清偿之日止；以12403.29元为基数，按年利率15.4%的标准，自2020年8月6日起计算至款项清偿之日止；本项下违约金以31324.26元为限）；

    三、驳回原告深圳市XX公司的其他诉讼请求。

    上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费2229元，由原告深圳市XX材料有限公司负担239.4元，被告吕XX负担1989.6元，原告深圳市XX公司已预交2229元。被告吕XX于本判决生效之日起十日内径付原告深圳市XX公司案件受理费1989.6元。

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

    审判员陈XX

    二〇二一年五月六日

    本件与原本核对无异

    书记员吴XX