陈某、肖X百万定金合同纠纷

杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2021）浙0109民初7568号

原告：夏XX，公民身份号码XXX，女，1990年6月20日出生，汉族，住浙江省杭州市

下城区东新路155号。

委托诉讼代理人：王XX、汪XX，浙江XX律师。

被告：陈XX，公民身份号码XXX，男，1981年4月6日出生，汉族，住浙江省杭州市

滨江区风雅钱塘世纪花园14幢1单元504室。

被告：肖XX，公民身份号码XXX，女，1981年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市

滨江区风雅钱

塘世纪花园14幢1单元504室。

被告陈XX、肖XX委托诉讼代理人：程杰，浙江XX律师。

原告夏XX诉被告陈XX、肖XX定金合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后依法由审判员

娜适用简易程序审理。审理过程中，本院依原告申请作出财产保全裁定并采取了相应保全措施。本案于

2021年6月3日公开开庭进行审理，原告夏XX及其委托诉讼代理人王XX、汪XX，被告陈XX、

肖XX及其委托诉讼代理人程杰到庭参加诉讼。原、被告庭外和解1个月未果。本案现已审理终结。

原告夏XX向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2021

年2月28日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》、《个人房屋租赁合同》；2.被告陈XX、

肖XX返还原告定金XXX元；3.被告陈XX、肖XX支付原告违约金XXX元。

事实与理由：2021年2月28日，原告就购买位于杭州

市萧山区华奥XX代奥城11幢3单元302室的房屋（以下简称案涉房屋）与被告陈XX、肖XX签订

《房屋买卖定金协议》（以下简称《定金协议》）、《补充协议》，购房定金XXX

元，为减少双方的税费，双方沟通将定金中的500000元以租金形式支付并签订《个人房屋租赁合同》。

协议签订后，原告于2021年2月28日、2021年3月1日分三笔共向被告肖XX转账定金XXX元。

根据协议被告陈XX、肖XX应于查档前且在2021年4月8日前办理完毕抵押注销手续，但被告陈XX、肖XX一直拖延且拒绝

办理抵押注销手续，在原告的督促下，中介浙江XX公司（以下简称XX公司）于2021

年4月2日向被告陈XX、肖XX发送《履约提示函》要求被告陈XX、肖XX于2021年4月2日24时

前办理解押手续并向中介公司交付房屋权属证书，被告陈XX、肖XX依然拒不履行，经原告和中介多次催促，截至起诉日，被告陈XX、肖XX仍未办理解押手续并明确不履行，原告因此无法进行购房网签流程，致使无法实现购房目的。根据《补充协议》约定，因被告陈XX、肖XX原因导致房屋无法过户到原告名下，被告陈XX、肖XX须在违约之日起三个工作日并且在2021年4月30日前退

还XXX元并且赔偿违约金XXX元。被告陈XX、肖XX拒不配合办理解押手续构成违约，致使原告

购买房屋的目的不能实现。

被告陈XX、肖XX辩称：1.被告陈XX、肖XX不存在任何违约行为，被告陈XX、肖XX依然愿意通过

合法形式继续履行合同，从未主张不继续履行合同。双方于2021年3月1日签署案涉合同，案涉房屋实际交易金额为XXX0元，合同约定由原告承担所有过户税费，因此原告

及中介提出将房屋价格拆分为房款XXX元、装修款XXX元、租金500000元来减少税费。被告陈XX、肖云

凤于2021年2月28日、3月1日收到200000元、800000元款项。3月2日，被告陈XX、肖XX因上网查询了解到房屋价格做低涉及逃税罪等刑事问题，即向原告表示期望在合法的形式下交易。同时被告陈XX、肖XX也通过将另外的房产证交付原告、归还案涉房屋贷款等行为积极履行配合合法过户；2.原告为避税做低房屋价款的行为系虚假意思表示，该部分条款无效，被告陈XX、肖XX有权要求原告继续按照XXX0元履行案涉合同。案涉房屋购买时装修价

格为351240元，案涉合同将价格确定为XXX元，明显虚假，本案也不存在租赁事宜，租赁合同上也明确签署正式合同后转为房款；3.被告陈XX、肖XX不存在违约，原告拒绝支付XXX元房屋款项，及其履约提示函、律师函的内容，均表明原告不愿意合法履行房屋买卖合同，合同未能在约定的网签日期即2021年4月8日签订，系因被告陈XX、肖XX拒绝配合原告做低房价避税；案涉合同约定被告陈XX、肖XX在查档且4月8日前解除抵押，未约定被告

陈XX、肖XX在4月2日前解除抵押。且合同虽未约定XXX元付款时间和被告陈XX、肖XX解除抵押时间，但根据房产交易惯例，购房者首付款用于卖房者解除抵押，但原告未按约支付XXX元，导致4月8日无法正常交易。

原告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料：1.《定金协议》、《补充协议》、《个人房屋租赁合同》，证明原被告就案涉房屋买卖达成一致并签订协议；2.付款凭证，证明原告向被告陈XX、肖XX支付XXX元；3.履约提示

函，证明中介XX公司于2021年4月2日向被告陈XX、肖XX发送履约提示函，限期被告陈XX、肖XX履行义务；4.不动产权属证明打印件，证明案涉房屋有抵押，被告陈XX、肖XX负有办理注销抵押的义务；5.微信聊天记录，证明XX公司通知原告被告陈XX、肖XX违约；6.通话录音3份，证明XX公司工作人员分析案涉争议的真实原因是被告陈XX、肖XX认为房屋涨价故违约，XX公司工作人员约被告陈XX、肖XX协商其拒绝；庭后原告向本院补充提供了下列证据材料：7.浙财农税字【2007】12号文件等法律法规，证明浙江省关于房屋交易规定最低计税价格，定金合同不存在因违反法律规定导致无效的情形；8.司法拍卖成交截图、杭州二手房交易监管服务平台，证明双方约定的房屋交易价格XXX元、装修价格XXX元，总价XXX0元属于合理交易价格。

经质证，被告陈XX、肖XX对证据1真实性无异议，但三份协议是原告为避税所作，故对其合法性和证明目的有异议；对证据2真实性无异议，但定金为五十万；对证据3

真实性无异议，但该函内容不符合双方合同约定；对证据4真实性无异议，案涉房屋抵押权注销时间为2021年6月2

日；对证据5形式真实性无异议，但其内容真实性有异议，XX公司不能代表被告陈XX、肖XX作出意思表示；对证据6三性均有异议，即使录音真实，也提到作低价格事宜；

对证据7不予质证；对证据8真实性无异议，但认为无法证明案涉房屋交易的市场价格，与本案无关。

经审查，本院认为上述证据1-5真实、合法且与本案有关联性，本院予以确认；被告陈XX、肖XX对证据6的真实性有异议，且该证据内容系案外人对本案事实的主观评价，形成于案涉纠纷发生之后，无法证明原告待证事实，故本院不予认定；对证据7，系法律法规，不属于证明争议事实的证据，本院不予认定；对证据8，与本案争议无关，不予认定。

被告陈XX、肖XX为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》，证明被告陈XX、肖XX购买案涉房屋时装修款为351240元，案涉合同

约定装修款XXX元系虚假价格；2.贷款还款凭证，证明被告陈XX、肖XX收到原告前期款项后提前还贷，积极履行解除抵押手续；3.原告收取被告陈XX、肖XX其他房屋土地证件收据，证明被告陈XX、肖XX履行案涉合同，将其他房屋产权凭证交付原告；4.同小区近期成交房价，证明案涉房屋同小区房价并未上涨；5.律师函及微信送达记录，证明被告陈XX、肖XX愿意履行合同，但要求原告合法按房屋总价1000万进行网签；6.原被告聊天记录、7.原被告与XX公司工作人员微信群聊天记录，共同证明被告陈XX、肖XX在签署合同次日即通知原告和XX公司避税行为违法，要求按合法价格网签。庭后被告陈XX、肖XX向本院补充提交下列证据：8.录音、图片、通话记录，证明限购查档是查询房屋买家的购房资格，与出售的房屋是否有抵押无

关；9.离婚登记申请回执、原告离婚证、户口本个人页、杭州市住房情况查询记录，证明被告陈XX、肖XX收到的原告购房资质材料不足以证明原告通过限购查档，其未提供离婚协议；10.通话录音，证明中介XX公司认为定金合同仅是双方对交易的初步磋商，具体细节在网签合同时双方另行约定，中介认为XXX元为房款，其余为装修款，装修款会在网签合同中体现。

经质证，原告认为，对证据1真实性、合法性无异议，证明对象有异议，案涉交易价格双方均同意；对证据2真实性无异议，证明对象有异议，无法确认归还案涉房屋贷款，被告陈XX、肖XX自认实际解除抵押日为2021年6月2

日，其未按期履行义务；对证据3三性无异议，证明对象有异议，仅有收据无法证明被告陈XX、肖XX按约履行；对证据4无法确认对话人身份，原告自行查询案涉房屋周边房

价有上涨；证据5形式真实性无异议，律师函发送于4月6日后，被告陈XX、肖XX的违约行为已经发生；证据6、7，对其中2021年4月10日前形成的聊天记录三性无异议，证明对象有异议，系被告陈XX、肖XX未按照《定金协议》提交产证和查档资料，构成根本违约。其中2021年4月10日后形成的聊天记录系事后补救，对其证明效力不予认可。对证据8三性均有异议，经向房管信息科核实，其对接开发商与中介，如通过中介购房，只需按照中介要求提供限购查档资料即可，无需买家和卖家联系。原告已按中介要求提供限购查档资料，但被告未按中介要求提供相应材料，属于违约；对证据9中回执单等真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。根据合同约定，原告无义务向被告提供限购查档资料，只需向中介提供，中介亦未提示或告知原告

缺少限购查档资料，故不能证明原告违约。对证据10，对证据的形式真实性无异议，内容真实性有异议，收到录音后经与XX地产中介总监王XX(被告肖XX电话录音相对方)确认，没有想到被告肖XX会录音，拖中介下水、诱导取证，通话录音文字翻译不完整，很多对话内容在录音文字翻译中没有体现，被告肖XX筛选自认为对其有力的语句，很多内容不是本人真实意思。通话录音中，被告肖XX开篇即提出“我们现在找到证据，我们要告他们违约，我们要没收他100万”的诉求和“为了买家省税”，存在诱导中介、套取信息的情形，但中介并未确认原告为了避税、没有购房资格等事实，录音中王XX反复强调网签合同会对交易金额等内容再做确认；退一步说，如网签合同中会将房款XXX元和装修款分别约定，被告陈XX、肖XX在开庭前一天才完成解除

抵押手续和拒绝签订网签合同的行为，已违反定金合同约定。录音中中介谈到原、被告商谈房价及装修款时，两个价格系经双方确认同意才签订。但被告陈XX、肖XX在收取定金后随即以“避税”不合法为由反悔，且拒绝协商。被告陈XX、肖XX未按约履行解除抵押及查档义务，亦无证据证明原告未提供限购资料，以此为由抗辩其在庭审前一天才完成解除抵押、拒不到场签订网签合同的行为不构成违约，没有依据。

经审查，本院认为，对证据1三性予以确认；对证据2真实性予以确认；对证据3三性予以确认；对证据4微信聊天记录及其所发送图片对房屋价格涨跌情况不具有全面性、客观性，本院不予认定；证据5-7真实、合法且与本案具有关联，本院予以认定；对证据8、证据10，被告肖XX与案外人事后的对话与本案原、被告之间的争议事实无关，本院不予认定；对证据9的真实性予以认定。

根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：

2021年2月28日，被告陈XX、肖XX（甲方）与原告（乙方）、XX公司（丙方）签订《定金协议》，约定甲方出售房屋给乙方，房屋坐落于杭州市萧山区华奥XX代奥城11

幢3单元302室，房屋所有权证号为浙（2020）萧山区不动

产权第XXX号，交易房屋规划用途为住宅；乙方承诺以家庭为单位，该房屋为目前名下首套购房；乙方已了解清楚现行的限购政策，并承诺家庭名下符合购房条件；乙方应于本协议签署时向甲方支付定金500000元；甲乙双方确认以

XXX元的房屋转让价购买该房屋。此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。乙方的房款支付方式为全款；乙方于签订《杭州市房屋转让合同》2个工作日内一次性支付房款XXX元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；

甲方于查档前且在2021年4月8日前办理完毕抵押注销手续；本次房屋交易涉及的税费由乙方承担全部税费；甲乙双方同意过户前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲乙双方应在协议签订后37日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后2日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。

同日，被告陈XX、肖XX（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，对案涉《定金协议》交易细节进一步补充约定：除房屋转让价XXX元外，另计装修价款XXX

元。该款乙方于网签且2021年4月8日前支付给甲方。本房屋交易总计转让价为XXX0元，其中房屋转让价XXX元，装修价款XXX元，房屋租金500000元；甲、

乙双方应当根据《定金协议》的要求提供限购查档相关材料，甲、乙双方均同意在限购查档通过后，甲乙双方授权房地产经纪机构参照《定金协议》及本协议条款约定，在杭州市住房保障和房产管理局网签系统拟定《杭州市房屋转让合同》；乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付款按银行同期活期利率向乙方追究违约利息。逾期付款超过5天，甲方有

权没收乙方已支付XXX元款项，协议终止，乙方将房屋退还甲方；甲方未按约定时间交房的，乙方有权按照累计已付款按银行同期活期利率向甲方追究违约利息。逾期交付超过5天，甲方向乙方支付违约金XXX元，协议终止；甲乙双方共同委托XX公司办理房地产权属转移手续。其他补充约定事项：1.因甲方个人原因导致本房屋无法过户到乙方名下，甲方须在违约之日起三个工作日并且在2021年4月

30日前退还XXX元的定金和预付租金给乙方，并且赔偿乙方XXX元作为违约金；如果甲方解押的情况下，因为乙方的个人原因，导致房屋无法正常查档，导致无法进行后续买卖交易，导致甲方无法按照约定拿到房款，则乙方己支付XXX元定金预付租金将不予退还；乙方须在2021年4

月6日前通过限购查档，由于乙方购房资格问题导致本合同和定金合同无法履约，乙方须赔付甲方50000元。

同日，被告陈XX、肖XX（甲方）与原告（乙方）签订《个人房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2021年3月1日至2025年11月30日止，

租金为每年125000元，4年租金合计500000元，在本协议签订之日5日内支付给甲方；甲方应于2021年12月1日前将出租房屋交付乙方使用。自本房屋交易的物业交割之日起

（定金编码D100XXXX6357）至2021年11月30日止，乙方同意甲方免费居住房屋；本房屋同意转让给乙方，在双方过户当场时，本协议约定的租金500000元自动转为房屋的装修款，甲乙双方同意本协议自动解除。

2021年2月28日、3月1日，原告向被告肖XX分别转账支付200000元、600000元、200000元，其中两笔200000

元转账附言时代奥城11幢3单元302租金加定金，600000元转账附言华奥XX代奥城11幢3单元302室。

2021年3月2日起，被告肖XX通过微信向原告表示，作低房屋价款存在税务风险；3月26日，被告肖XX通过微信向原告表示，不配合价格作低，按照XXX0元的交易走，作低有风险。

2021年4月2日，浙江XX公司向被告陈XX、肖XX发送履约提示函，针对案涉房屋交易，提示被告陈XX、肖XX于2021年4月2日24时前提交办理交易房屋评估手续的相关材料，并配合办理评估手续；就交易房屋已设立的抵押，办理还款解押手续；将案涉房屋权属证书交予XX公司保管，直至完成房屋交易。

2021年3月1日至2021年4月8日期间，原、被告及XX公司工作人员于“时代奥城11-3-302售后交流微信群”中就案涉交易细节协商未果。

另查明，被告陈XX、肖XX将权证号为杭滨国用（2014）第001478号的国有土地使用证交付原告。

本院认为：本案的争议焦点为原被告双方未签订正式房屋买卖合同的实际原因与责任归属。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。审理过程中，原、被告均确认《定金协议》、《补充协议》、《个人房屋租赁合同》系为规

避税收监管所作资金安排，双方真实意思表示为被告陈XX、肖XX以XXX0元总价款将案涉房屋售予原告。双方当事人就案涉房屋买卖合同的价款进行拆分，将真实的交易价格拆分为XXX元房屋价款、XXX元房屋装修款及500000元房屋租金，再结合原、被告庭审陈述，该拆分行为实质上作低房价、规避国家税收监管、降低交易税费成本。双方当事人就案涉房屋交易价格作出的约定因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，但其他合同条款涉及房屋买卖双方的权利义务，系双方当事人真实意思表示，价款拆分条款无效并不当然导致其他条款无效，亦不影响买卖双方以XXX0元的房价达成交易的真实意思。根据双方约定，案涉交易产生的税费由原告负担，庭审中原告主张如按XXX0元签订买卖合同多余税费应由被告陈XX、肖XX负担。双方签署合同时的预期为拆分后的价款所对应的税费，如按双方真实意思表示进行交易并合法纳税，相应增加的税费如何负担双方尚未有明确约定，双方可进行进一步磋商。但被告陈XX、肖XX于2021年3月2日提出合同履行问题后，双方亦未能就税费负担达成有效补充协议，导致后续正式买卖合同未能签订，合同目的不能实现，故对于原告要求解除《定金协议》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，《定金协议》、《补充协议》解除之日为诉状副本送达被告陈XX、肖XX之日即2021年5月8日，根据双方陈述可以认定《个人房屋租赁合同》并非双方当事人真实意思表示，双方以虚假的意思表示签订的合同无效，无效合同自始不发生效力，亦无解除之必要，被告陈XX、肖XX据此收取的500000元租金应予以返还；《定金协议》、《补充协议》

解除后，原告有权要求被告陈XX、肖XX返还定金500000元，故对该部分诉讼请求本院予以支持，同时原告因该协议收取的国有土地使用证亦应予以返还。原、被告双方在《定金协议》、《补充协议》、《个人房屋租赁合同》拆分房屋总价款XXX0元致使《定金协议》约定的原价格条款无效，双方对此均负有过错，本院综合合同约定的定金条款及合同实际履行情况、当事人的过错程度、重新缔约的成本等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告陈XX、肖XX应支付违约金150000元。故对原告合理部分诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、第一百五十六条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认陈XX、肖XX与夏XX在2021年2月28日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》于2021年5月8

日解除；

二、陈XX、肖XX于本判决生效之日起十日内返还夏XX款项XXX元，并支付夏XX违约金150000元；

三、夏XX于本判决生效之日起十日内返还陈XX、肖XX权证号为杭滨国用（2014）第001478号的国有土地使用证；

四、驳回夏XX的其余诉讼请求。

如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22800元，减半收取11400元，由夏XX负担3825元，由陈XX、肖XX负担7575元。

原告夏XX于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈XX、肖XX于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员来亚娜

二○二一年八月二十三日

法官助理管毅X

书记员富XX