房屋买卖合同纠纷

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京02民终16795号

上诉人（原审被告）：章X

委托诉讼代理人：何XX，浙江XX律师。

委托诉讼代理人：郑X，浙江XX律师。

被上诉人（原审原告）：刘X

委托诉讼代理人：吴中，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：辛XX，北京市XX律师。

原审被告：北京XX公司

委托诉讼代理人：高XX，女，该公司工作人员。

上诉人章X因与被上诉人刘X及原审被告北京XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初11704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

章X上诉请求：撤销原判，改判驳回刘X一审的全部诉讼请求。事实和理由：刘X的诉讼请求已经超过诉讼时效，双方的房产交易已经完成了5年，没有争议，章X对于房屋中的户口情况并不知晓，也不是章X造成的。且根据章X和XX公司关于户口保证金的补充协议，应由XX公司负责调查户口情况。

刘X辩称，同意一审判决，不同意章X的上诉请求。

XX公司述称，一审判决未涉及我公司，我公司没有异议。

刘X向一审法院起诉请求：1.章X将北京市丰台区705房屋（以下简称案涉房屋）上的原有户口迁出；2.章X支付违约金94500元；3.章X支付逾期违约金505500元；4.XX公司对上述请求承担连带责任；5.案件受理费由章X、XX公司负担。

一审法院认定事实：2016年7月1日，章X、刘X、XX公司签订《买卖定金协议书》。同年7月14日，章X（出卖人）与刘X（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出售705号房屋，房屋成交价格175万元，家具等作价14万元。该合同第九条第三款约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向我支付全部已付款万分之五的违约金。同日，章X（出卖人，甲方）、刘X（买受人，乙方）、XX公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》，合同第一条第2项约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第三条第2项约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。

2016年10月28日，案涉房屋产权登记至刘X名下。截至2021年3月17日刘X起诉，案涉房屋存在案外人赵XX、谢XX户口未迁出。刘X称，章X、XX公司在购房时表示房屋内没有户口，故户口保证金为0，在2018年准备卖房时，发现房屋上有前述两个户口。章X称，2009年从案外人购买，并未将己方户口迁入，没有查过此前户口，卖房时也不知道房屋上有户口，直到起诉才知道。XX公司称不清楚户口情况。

2021年3月13日，刘X为提起本案诉讼，与北京市XX签订民事委托代理人合同，并支付律师服务费2万元。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

刘X与章X签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。章X未按照合同约定将案涉房屋内户口迁出，构成违约，应承担违约责任。鉴于案涉户口未迁出处于持续状态，章X抗辩起诉超过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采纳。关于第一项诉讼请求，鉴于户口迁出属于户籍行政管理事项，不属于法院主管范围，相关当事人可另行按照相关规定反映解决，故法院对该项诉讼请求依法不予支持。关于第二项、三项诉讼请求，实质为违约金，合同中对逾期迁出户口进行了约定，章X对违约金的标准提出异议，认为数额过高。考虑到本案案情及现有证据，法院依法对违约金进行调整。法院结合本案的实际履行情况、章X的逾期时间及过错程度、刘X的实际损失及其预期利益等因素，酌情确定章X应向刘X支付违约金的具体数额。关于第四项诉讼请求，鉴于XX公司并非《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》当事人，现刘X要求XX公司对该合同约定章X的违约责任承担连带责任，缺乏事实及法律依据，且XX公司是否尽到居间职责，不属于本案审查范围，故法院对该项诉讼请求依法不予支持。

据此，原审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2021年9月判决：一、章X于判决生效之日起七日内支付刘X违约金70000元；二、驳回刘X的其他诉讼请求。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，刘X与章X签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。上述合同约定，章X应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。章X未能在约定的期限内将案涉房屋原有户口迁出，存在违约。关于违约金一节，章X主张违约金已过诉讼时效，应当指出，首先，未迁出户口的违约行为系持续发生的状态；其次，双方合同中就逾期迁户口约定了按日计算的继续性违约金，因此，对该部分应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。故章X主张违约金已超过诉讼时效缺乏依据，本院对该意见不予采纳。一审法院根据合同实际履行情况、违约情节、过错程度等因素，以实际损失为基础，酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。

综上所述，章X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费1550元，由章X负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　陈雨菡

审判员　　宋　猛

审判员　　陈　妍

二〇二二年一月二十七日

书记员　　张XX