许X、何X等房屋租赁合同纠纷胜诉

广东省佛山市顺德区人民法院

民 事 判 决 书

原告：许XX，男，1985年9月12日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。

委托诉讼代理人：卢扬超，广东XX律师。

被告：何XX，男，1963年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。

第三人：吴XX，男，1986年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。

原告许XX与被告何XX、第三人吴XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月17日公开开庭进行了审理，许XX委托诉讼代理人卢扬超、被告何XX、第三人吴XX到庭参加诉讼。本院于2021年6月18日向佛山市顺德区杏坛镇村级工业园升级改造工作领导组办公室（以下简称杏坛村改办公室）发出《协查函》调取案涉租赁物的村改文件，该办公室于2021年7月15日向本院复函。前述调查取证依法不计入审限。本案现已审理终结。

许XX向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令何XX向许XX支付各项拆迁补偿款30万元（具体金额以评估机构作出的最终评估结果为准）；2.本案诉讼费用由何XX承担。

事实和理由：吴XX与何XX于2019年10月19日签订了《租赁合同》，何XX将位于顺德区厂房（该厂房）出租给吴XX，2019年10月28日吴XX将该厂房出租给许XX，许XX承租该厂房后注册佛山市XX公司，经营塑料颗粒加工等。2020年3月中旬，许XX接到杏坛村改办公室的书面通知，许XX所使用的厂房属于改造区域，需要拆迁。2020年3月下旬评估机构对许XX所使用厂房内的搬迁补偿做了评估；许XX于2020年4月初搬迁完毕，许XX于被告多次协商关于拆迁补偿的相关事宜，但何XX一直不与许XX协商，并不提供拆迁评估报告，导致双方一直未达成一致意见。综上，许XX认为何XX的行为严重侵害了原告的合法权益。据此，为了维护许XX的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。

庭审中，许XX变更其诉讼请求第一项的损失为332605元：1.设备搬迁费18205元；2.其他生产生活资料搬迁费57000元；3.安置补偿费128700元（即1650×13×6=128700）；4.停产停业损失128700元（即1650×13×6=128700）。

何XX辩称，其他生产生活资料搬迁费包含可搬迁设备补偿费，故原告不能重复计算；从被告提交的宗地图可以看出，原告实际租用厂房面积为1000平方米；安置补偿费是属于被告方。

吴XX陈述意见称，1.应该先确认厂里设备及其他生产生活资料才能确定应该计算的补偿费用；2.关于环评设备问题，原告将该环评设备拆走，应予以返还；3.厂里的电线在原告搬迁过程中原告自行拆走，该电线属于被告方所有；4.原告还未向第三人缴纳案涉厂房的营业税4766.44元。

吴XX同意就上述的营业税另徇途径处理。

许XX及何XX围绕其诉辩依法提交了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一方均对另一方所提交的证据的真实性无异议，故本院对该些证据的真实性予以确认，但证明内容及关联性则以本院查明为准。另，本院依照许XX的申请向杏坛村改办公室调取了案涉租赁物的《厂房搬迁补偿协议》及相应的评估文件，当事人均无异议。

根据当事人的陈述及本院采纳的证据，查明如下事实：

1.何XX、案外人何XX与顺德区杏坛镇北头股份合作社签订《使用土地协议书》，由该股份社提供位于杏坛镇××路北侧××工业区的13.78亩土地给该两人有偿使用，使用年限自2000年8月1日起至2050年8月1日止。何XX承租上述地块后修建了案涉厂房，截止至法庭辩论终结，涉案厂房未取得建设工程规划许可证；

2.吴XX于2019年10月19日承租案涉厂房后，另于2019年10月28日将案涉厂房出租给许XX使用，厂房地址位于佛山市顺德区，厂房面积约为1650平方米，租赁期限自2019年11月15日至2022年11月14日止，租期为三年；租金为每月28000元，其中2019年11月1日至2019年11月15日为免租装修期；于合同签订当日预付第一个月的租金28000元，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，双方均应服从，合同解除，不作任何一方违约金。许XX并于2019年10月28日向吴XX缴交保证金84000元；

3.上述租赁合同签订后，吴XX依约将厂房交付给许XX使用。许XX承租案涉厂房后注册了佛山市XX公司，法定代表人人为许XX。该公司出具《债权转让书》确认案涉厂房的拆迁补偿款转由许XX主张；

4.2021年5月7日，何XX、案外人何XX与杏坛村改办公室签订《厂房搬迁补偿协议》，约定：因杏坛镇中兴现代产业城项目建设需要，政府拟征（收）佛山市顺德区杏坛镇齐宁XX土地并已经与吕地等股份社就相应事项达成共识。何XX租赁的地块位于本次政府部门拟征收地块范围内，为满足杏坛镇中兴现代产业城建设需要，政府部门需对案涉《使用土地协议书》所涉土地及厂房进行征收并拆除，何XX、案外人何XX对此予以同意；根据相关村改文件，双方同意委托广州业勤资产评估土地房地产评估有限公司对本次厂房搬迁、拆除的相应损失进行评估，并以评估金额为基础结合《杏坛镇村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》，由合同双方依法协商确定本次搬迁、拆除补偿金额。根据广州业勤资产评估土地房地产评估有限公司出具的业评资字[2021]第0570号《资产评估报告》并结合《杏坛镇村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》，且经合同双方核对及平等、自愿、友好协商达成一致意见，确定本次厂房搬迁、拆除的全部补偿金额合共138XXXX6990.76元（其中何XX占XXX.99元、案外人何XX占XXX.77元）；在本协议生效后20个工作日内，向何XX支付约定补偿金额的80%即XXX.19元，何XX必须在收到上述款项后，于2021年5月15日前完成厂房搬迁工作，即将厂房内所有物品、设备、设施、原材料、成品等全部搬空，并将全部厂房、建构筑物按照现状移交给杏坛村改办公室，移交工作完成后，杏坛村改办公室有权对何XX移交的全部厂房、建构筑物及其内部遗留的全部物品、设备、材料等自主进行拆除、处理及清运等，无需另行告知何XX；4.移交厂房当日，双方应当签署《移交确认书》，此后20个工作日内向何XX支付补偿金额的20%即XXX.15元和按时搬迁交地补助XXX.19元；其中案涉厂房所在地块的实测建筑面积为8103.27平方米，临时安置费按每平方米78元计8103.27平方米为632055.06元；停产停业损失亦按前述公式计付，但由于超过土地、建筑物评估总额的5%，故按土地、建筑物评估总额的5%计付为582479.70元；

5.广州业勤资产评估土地房地产评估有限公司于2021年4月10日出具的《资产评估报告》（评估基准日为2021年1月25日）中“资产占有方10号-2”为案涉租赁物所涉物业，涉及争议的评估项目明细详见文末附表，其中可搬迁机器设备补偿费18205元，其他生产生活资产搬迁补偿费57000元：

6.许XX、何XX均确认《资产评估报告》中的建筑物的“（砖4）、（砖6）、（砖7）、（砖8）”均为许XX专用部分，该部分建筑面积为1079.17平方米；“（砖3）”中自西起算8米（“砖3”与“砖4”之间的线）的范围亦是许XX租用部分[约为梯形，长边为12.84米（54.56-49.72+8=12.84），短边为8米，高为16.23米]，该部分面积约为169.12平方米[(12.84+8)×16.23÷2=169.12]（详见何XX提交的《宗地平面图》）。许XX租用的厂房的建筑面积约为1248.29平方米；

7.许XX于2021年4月6日搬迁完毕；

8.何XX书面明确其已经于2021年9月1日收到涉村改的补偿款合计XXX元，该款项涉及三地块的拆迁补偿。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉合同效力的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，何XX出租的厂房系未取得建设工程规划许可证而建设的，根据前述法律规定，案涉租赁合同应属无效。

关于许XX主张的各项补偿款问题，具体如下：

1.可搬迁机器设备补偿费18205元。根据评估报告显示，该些设备均存放于“（砖4）”，而许XX与何XX均确认“（砖4）”属于许XX租用的专用部位，从机器设备的品类看，亦是符合许XX开办的佛山市XX公司经营生产塑料制品所需机器设备，故许XX主张享有该补偿款，理据充分，本院予以支持；

2.其他生产生活资产搬迁补偿57000元。评估报告显示为“其他生活资产2（砖4）”、“存货2、生产资料2（砖4）”，同上理，许XX的该主张，理据充分，本院予以支持。至于何XX辩称其他生产生活资产搬迁补偿已经包含可搬迁机器设备补偿费，根据评估报告显示，该两项是分别计补的，并未存在包含关系，故何XX的该抗辩，本院不予采信；

3.临时安置费128700元、停产停业损失补偿费128700元。许XX主张该两项补偿费用按其租用的建筑面积1650平方米乘以78元/平方米计算。但何XX对于许XX租用的建筑面积提出异议，认为实际租用建筑面积不到1000平方米。根据许XX、何XX双方在《宗地平面图》中指认的许XX租用部分为“（砖4）、（砖6）、（砖7）、（砖8）”及“（砖3）中自西起算8米（砖3与砖4之间的线）的范围”，根据核算，许XX租用的建筑面积应为1248.29平方米。根据杏坛村改办公室针对该两项补偿款的计补公式，许XX租用部位占比的临时安置费为97366.62元（1248.29平方米×632055.06元÷8103.27平方米=97366.62元）、停产停业损失补偿费为89729.65元（1248.29平方米×582479.70元÷8103.27平方米=89729.65元）（前述8103.27平方米为案涉厂房所在评估地块的实测建筑面积，载至应拆明细表）。根据杏坛村改办公室的相关工作指引可知，停产停业补偿费是指因搬迁造成的停产停业损失的补偿，临时安置补偿费是指因搬迁造成的临时安置的补偿。本案许XX是案涉厂房的实际使用人，因案涉厂房所在的村集改造导致许XX无法继续承租且需另找厂房才能继续正常生产经营，故许XX有权主张上述两项补偿款项，但何XX作为案涉厂房的出租人，在厂房被拆迁期间也无法出租获取租金收益，同样存在上述损失。虽然案涉租赁合同属于无效合同，但是当事人之间存在事实上的租赁合同关系，且何XX已经实际收取了案涉厂房的部分补偿费用，故许XX有权向何XX主张相应的权利。结合案涉合同的实际履行情况，本院根据公平合理原则，酌定何XX按照合同剩余租期（2021年4月6日至2022年11月14日约19个月）与总租期（36个月）之间的比例向许XX支付临时安置补偿费及停产停业损失补偿费，具体为：临时安置补偿费51397.94元[计算方式：97366.62元×19÷36=51397.94元]，停产停业损失补偿费47357.32元[计算方式：89729.65元×19÷36=47357.32元]。何XX辩称该两项费用由其享有、许XX租用面积不到1000平方米，理据不充分，本院不予采信。原告主张按合同约定的租用面积直接乘以每平方78元，该计收方式与事实不符，本院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条二款规定，判决如下：

一、被告何XX于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告许XX支付可搬迁机器设备补偿费18205元；

二、被告何XX于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告许XX支付其他生产生活资产搬迁补偿57000元；

三、被告何XX于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告许XX支付临时安置补偿费51397.94元、停产停业损失补偿费47357.32元；

四、驳回原告许XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取计3144.54元（原告许XX已预交），由原告许XX负担1254.93元，由被告何XX负担1889.61元。

如不服本判决，原告许XX、被告何XX可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　李彩萍

二〇二一年九月二十六日

书记员　　冯XX