房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

    西安市雁塔区XX

    民事判决书

    (2021)陕0113民初365号

    原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心

    经营者曹XX，男，汉族

    委托诉讼代理人王X，陕西XX律师。

    被告（反诉原告）李XX，女，汉族，1976年1月6日出生，住西安市雁塔区。

    委托诉讼代理人陈XX，男，系李XX之子。

    委托诉讼代理人井写，陕西XX律师。

    原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心（以下简称万科伟业服务中心）与被告（反诉原告）李XX房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告经营者曹XX及委托诉讼代理人王X，被告委托诉讼代理人陈XX、井写到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告万科伟业服务中心诉称，2019年5月5日，原告通过陕西XX公司居某某介绍承租了被告位于雁塔区XX的中国XX·万科翡翠国际44栋2单XX。双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，月租金1900元，按季支付。该合同第九条约定被告同意原告与原告合作公司XX签订租赁协议。同时被告向原告出具授权委托书，该委托书第2项约定授权原告在房屋租赁期间与合作公司人员签署租赁协议。2019年5月24日，原告在取得被告事先同意的情形下，将承租被告的房屋转租给合作公司XX徐XX。在房屋租赁过程中，原、被告至2019年11月6日前未发生争议。2019年11月7日，被告突然联系原告要求提前收回租赁房屋并告知往后不再收取原告租金。后双方数次协商未达成一致意见。2020年1月5日，被告在未与原告协商沟通的情况下在租赁房屋门上张贴《立即腾退房屋通知书》，要求解除房屋租赁合同并腾退归还租赁房屋。2020年1月13日，被告强行换锁并要求次承租人徐XX搬离该房屋，同时在未与原告清点屋内物品的情况下，擅自将原告购置的装饰装修物品随意处置并自行入住该房屋。原、被告租赁关系存续期间，被告强行提前收回租赁房屋，导致原告对租赁房屋无法正常使用。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁协议》；2、被告向原告双倍返还租赁押金3800元；3、被告支付购买原告购置的租赁房屋内装饰装修物品折价款23570元；4、被告承担原告可得利益损失37800元；5、案件受理费由被告承担。

    被告李XX辩称，原、被告签订《房屋租赁协议》，因原告违反合同约定未按期缴纳租金且私自转租，双方的合同已于2020年1月10日解除。根据合同约定被告无需返还原告押金及可得利益损失。对于原告诉请的装饰装修物品折价款，被告要求原告恢复原状。另徐XX并非合作公司XX，被告联系原告要求将房屋内物品搬离，原告拒不出面，被告系合法占用房屋。故请求驳回原告的诉请。同时被告提出反诉，请求依法判令：1、原告恢复西安市雁塔区XXXX栋XX单元XX室房屋原状；2、原告支付被告租金2470元（2019年12月1日至2020年1月10日）；3、原告支付被告保管原告财产管理费6000元；4、本案反诉受理费由原告承担。

    针对被告李XX提出的反诉请求，原告万科伟业服务中心辩称，房屋租赁合同并未约定到期后解除或恢复原貌的内容，恢复原状承担主体是违约方，原告并非违约方，故被告要求原告恢复原状不符合法律规定。原告并非故意拖欠租金，被告明确表示拒收租金。若被告认为原告逾期缴纳租金，被告应在合理的期限内催告原告缴纳租金，但被告并未催告通知，故因此产生的花费应由被告自行承担。

    经审理查明，被告李XX系中国XX·万科翡翠国际小区44幢2单元27层22702号房屋业主。2019年5月5日，原告的经营者曹XX与被告李XX在陕西XX公司的居某某下签订《房屋租赁合同》，约定被告李XX将位于中国XX万科翡翠国际44栋2单元2702室房屋出租给原告，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，租金每月1900元，含使用家电、家具、设备、设施，支付方式为按季支付，签订合同7个工作日内支付首次租金和押金，同时被告将房屋交付给原告使用，后期支付时间提前30天交付下期租金；为保证原告合理使用该房屋及其配套设施，原告向被告交纳押金1900元，合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金及原告应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给原告；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的；原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的，2、欠缴各项费用的金额相当于半个月房屋租金的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构尚未，5、保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；如被告违约或单方提前解除合同，应双倍返还原告租赁押金并赔偿原告损失；因原告违约合同终止，被告有权不经原告同意单方收回房屋，原告须无条件立即迁出，房屋内留置的一切物品被告在2日内自行处置，否则视为弃物；本合同约定前三年不涨房租，后两年递增按年租金的百分之五递增，被告同意原告与原告合作公司XX签订租赁协议。合同签订后，原告于2019年5月6日向被告支付押金1900元，后双方均同意由原告将封阳台费用6800元代被告支付给案外人折抵租金后，原告于2019年5月10日再向被告支付租金4600元，即原告共向被告支付租金11400元。另2019年5月5日，被告与原告的经营者曹XX签订《授权委托书》，委托授权事项包括受托人有权与受托人合作公司人员签署租赁协议，委托期限自2019年5月5日至2024年5月31日。2019年5月24日，原告的经营者曹XX在西安XX公司的居某某下与案外人徐XX签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给徐X乙，租期自2019年5月28日至2020年5月27日，月租金2600元。同时原告提交了其与陕西XX公司的《合作协议》及陕西XX公司的企业信用信息公示报告打印件，被告对该合作协议的真实性不予认可。2019年11月7日，被告告知原告经营者因其未经被告允许将该房屋转租给他人，要求终止原、被告的房屋租赁合同。2020年1月5日，被告向原告经营者曹XX发出《立即腾退房屋通知书》，要求在2020年1月10日前腾退并归还房屋。同时被告于2020年1月7日及1月10日在三秦都市报刊登公告，要求原告及现房屋居住人搬离房屋，解除房屋租赁合同。原告提交了与案外人徐XX的微信聊天记录截图，显示2020年1月11日徐XX已无法进入该房屋，对此被告表示其于2020年1月10日已将房屋收回。庭审中，原、被告均表示双方的房屋租赁合同于2020年1月11日解除。庭审中，原告提交了房屋照片、交房确认书、发票、收款收据、微信转账记录、家具家电配置明细等证据，证明其家具家电损失情况。对此被告表示其认可有两个卧室挂机空调、热水器、冰箱、电视、两个床、床垫、餐桌、四把椅子、茶几、电视柜、窗帘，并表示原告的这些东西均在仓库，要求原告将该公司拉走并拆除空调、热水器恢复原貌，不同意赔偿家具家电的价值。另被告提交了《地下储藏间使用权转让协议书》复印件、XXX网页截图、照片，证明因原告拒绝搬离，原告的东西产生一年的储藏间管理费6000元。原告对此不予认可。另被告提交了原告经营者曹XX与案外人签订的多份房屋租赁合同复印件，显示该多份房屋租赁合同的起租期相近，原告对此不予认可。庭后，原告提交了其与徐XX的微信聊天记录截图，证明原告与合作公司XX徐XX存在业务合作关系。被告对此不予认可，并表示该聊天内容不完整，且从该聊天记录可见徐XX无原告的电话，同时从双方的对话中可见双方根本没有业务合作关系，聊天记录的时间是2019年6月5日之后的记录，但案涉房屋在2019年5月28日由原告转租给徐XX，不能证明双方存在合作关系。另被告表示原告尚未支付2019年12月1日至2020年1月10日期间的租金2470元，且明确被告反诉要求原告恢复原状的具体要求是原告拆除空调、热水器并将仓库里的东西搬走。原告则表示双方租期共60个月，已履行了7个月，剩余53个月的预期收益系其主张的可得利益损失。

    以上事实，有房屋租赁合同、立即腾退房屋通知书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。

    本院认为，原告经营者曹XX与被告李XX签订《房屋租赁合同》，被告并未对原告的主体提出异议，可见曹XX履行的是职务行为，故本院对原告与被告之间存在房屋租赁关系予以采信。该《房屋租赁合同》系双方自愿签订，对双方均具有约束力。庭审中，双方均表示该《房屋租赁合同》已于2020年1月11日解除，故对于原告要求解除原、被告双方于2019年5月5日签订的《房屋租赁协议》的请求，本院不予支持。对于原告要求被告向原告双倍返还租赁押金3800元的请求，根据合同约定如被告李XX违约或单方提前解除合同，应双倍返还原告租赁押金并赔偿原告损失。庭审中，原告表示被告要求提前解除合同并收回租赁房屋存在违约，被告则表示原告未按约交纳租金且原告的经营者转租行为不合法存在违约。双方在合同中约定该房屋租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，租金每月1900元，支付方式为按季支付，签订合同7个工作日内支付首次租金和押金，后期支付时间提前30天交付下期租金。原告于2019年5月6日向被告支付押金1900元，后双方均同意由原告将封阳台费用6800元代被告支付给案外人折抵租金后，原告于2019年5月10日再向被告支付租金4600元，即原告共向被告支付租金11400元，该费用相当于6个月的租金，故原告应于2019年10月1日向被告支付下期租金，但原告并未按约支付租金。另原告表示其与案外人徐XX签订《房屋租赁合同》，原告表示徐XX系其合作公司陕西XX公司的XX，根据被告给原告经营者曹XX出具的《授权委托书》，原告经营者有权将该房屋转租给合作公司的人员。对此原告提交了其与该公司的《合作协议》及与徐XX的微信聊天记录截图，被告对该合作协议及微信聊天记录截图的真实性均不予认可。另被告提交了原告经营者曹XX与案外人签订的多份房屋租赁合同复印件，显示该多份房屋租赁合同的起租期相近，原告对此不予认可，但并未申请对该合同的签名进行鉴定。从原、被告提交的上述证据无法看出原告与陕西XX公司存在真实的合作关系，且原告经营者曹XX在相近的时间里与他人签订多份房屋租赁合同，明显与常理不符。故对于原告要求被告双倍返还租赁押金3800元的请求，本院不予以支持。对于原告要求被告返还或者折价购买原告购置的房屋内装饰装修物品的请求，原告提交了房屋照片、交房确认书、发票、收款收据、微信转账记录、家具家电配置明细等证据，被告认可有两个卧室挂机空调、热水器、冰箱、电视、两个床、床垫、餐桌、四把椅子、茶几、电视柜、窗帘，并表示原告的这些东西均在仓库，要求原告将该公司拉走并拆除空调、热水器恢复原貌，不同意赔偿家具家电的价值。从原告提交的上述证据可见除客厅空调柜机、洗衣机未在照片中体现外，其余家具家电均在原告提交的照片中有所体现。双方的合同已经解除，故被告应向原告返还原告购置的相关物品。同时对于被告要求原告恢复该房屋原状的请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担原告可得利益损失37800元，因原告存在违约行为，故本院对此不予支持。对于被告要求原告支付被告保管原告财产管理费6000元的请求，因证据不足，本院不予支持。对于被告要求原告支付2019年12月1日至2020年1月10日租金2470元的请求，因双方的合同于2020年1月11日解除，原告向被告支付了6个月租金及相当于一个月租金的押金，双方的租期自2019年6月1日起算，双方约定合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金及原告应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给原告，故原告应向被告支付房屋租金570元。综上，兹根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百二十一条之规定，判决如下：

    一、原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李XX支付房屋租金570元。

    二、被告（反诉原告）李XX应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心位于中国XX·万科翡翠国际小区44幢2单元27层22702号房屋中原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心购置的物品，同时原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心应将上述房屋恢复原状。

    如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    三、驳回原告（反诉被告）西安某企业信息咨询服务中心的其余诉讼请求。

    四、驳回被告（反诉原告）李XX的其余诉讼请求。

    本案案件受理费1670元，由原告承担。反诉案件受理费25元，由被告承担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。