代理原告要求解除房屋租赁合同，并返还租金和装修损失等，获得法院支持

    江苏省南京市建邺区人民法院

    民事判决书

    (2022)苏0105民初10128号

    原告：A，女，1987年生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。

    委托诉讼代理人：杨成，江苏XX律师。

    被告：B，住所地在江苏省南京市建邺区。

    法定代表人：汪XX，该公司经理。

    被告：C，女，1971年生，汉族，住江苏省南京市。

    被告：D，女，1981年生，汉族，住江苏省南京市。

    原告A诉被告B（以下简称B）、C、D房屋租赁合同纠纷一案本院于2022年6月23日立案受理后，依法适用普通程序独任审，公开开庭进行了审理。原告A及其委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼，被告B、C、D经本院合法公告传唤，无正当理白拒不到庭参加诉讼，本

    案现已审理终结。

    原告A向本院提出诉讼请求：1、要求自起诉之日起解除双方的房屋租赁合同；2、判决被告一向原告返还房屋租金、进场费、保证金、物业费、基建费、天然气押金共计320666元；3、判决被告一承担原告的房屋装修损失费109651元；4、判决被告二和被告三承担第二项的连带返还和赔偿责任；5、判决三被告向原告支付相应利息（以第二项合计金额为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；6、本案诉讼费、保全费、律师费13000元由三被告共同承担。

    事实与理由：原告承租被告B的房屋，由于该房屋不具备开办餐饮的条件，被告公司故意隐瞒不能开办餐饮店的事实，属于根本违约，导致合同无法履行。被告二是大股东，被告实际收取了相关款项，依据法律规定被告二及被告三应承担连带赔偿责任。双方协商未果，故诉至法院。

    被告B、C、D经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见或证据。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

    原告A于2021午12月3日通过上海XXXXX（以下简称咨询公司）介绍，与B签订房屋租赁合同，B将位于南京市XX约80平米的商铺转租给原告A开设饭店使用（开设牛肉面馆），合同中载明：承租人（原告）已实地查看该商铺，确认该商铺能够满足其需求

    并能够实现其租赁目的。签约前咨询公司确认B具备办理营业执照和食品经营许可的资质，2021年12月7日原告与咨询公司、被告B、被告D（签约人及联系人）在XX科技园内签约并缴费。约定租期为2021年12月8日至2024年1月25日，其中2021年12月8日至2022年1月25日为免租期，2021年12月8日为房屋交付日，租金每12个月支付一次，首期租金为220000元。每年物业费24000元，履约保证金36666元以及基建费（进场费）30000元。且根据原被告双方签订的房屋租赁合同中违约责任部分约定，本合同约定的违约金数

    额不足以弥补守约方因违约方的行为而遭受的损失时，违约

    方应负责足额赔偿守约方遭受的损失，包括但不限于租金损

    失律师费、诉讼费、保全费、交通费、水电费等。

    原告A按照约定支付了房屋租金220000元，基建

    费（进场费）30000元，履约保证金36666元，物业费24000

    无，以及天然气押金10000元，共计320666元，其中，

    2021年12月7日，原告按照被告B的指示，将上述款项中的290666元支付至案外人曹XXX招商银行账户，并在付款摘要中注明：XX铺房租和押金。2021年12月3日原告通过支付宝电子转账支付给被告D30000元。被告B于2021年12月7日出具盖有被告B财务专用章的收据5张，合计金额为320666元。2021年12月8日起原告开始安排装修设计进场设计并开始装修，并产生装修实际损失109651元（其中现金支付63015元），装修期间，原告A与被告D丈夫汪XX（系被告C弟弟），联系装修事宜但汪XX与被告D明知店面无法接入天然气且没有餐饮必备的三项电和隔油池，却不及时告知原告导致原告订购的燃气设备以及装修新的店面都无法投入使用，同时导致原告签订合同的根本目的无法实现，原告的餐馆无法正常开业，原告租赁该房无法正常使用。据此，原告联系上述被告，但上述被告迟X不肯见面

    沟通此事。后原告委托江苏XX代为诉讼，于2022年4月21日签订《委托代理协议》，原告依据协议支付给江苏XX律师代理费13000元。

    本院还查明，被告C即是被告B的法定代表人，B类型为有限责任公司，成立日期为2020年12月11日，C为公司大股东，该公司不是一人公司类型。本案案涉房屋为被告B转租给原告，被告B曾

    于2021年11月15日与出租XX公司签订《房屋租赁合同》，租赁案沙房屋，合同期限为2021年11月15日至2027年2月25日。被告B原承租案涉房屋是为餐饮经营，后被告B发现案涉房屋不具备餐饮经营条件，被告B于2022年1月14日

    向原出租人XXX（江苏XX公司发出《工作联系函》，在函中指出，“我方得知，该园区物业不允许安装使用天然气、不允许建设安装隔油池等，而能够安装并使用天然气、隔油池等是餐饮业态所必须具备的条件。故我方致函贵方：请贵方立即解决天然气、隔油池等的安装使用问题，以便我方能够使用该物业，在上述问题解决之前，我方将暂停支付租金等相关费用。”但在被告B与原告签订合

    同及原告装修过程中，B一直隐瞒案涉房屋物业不允许安装使用天然气、不允许建设安装隔油池等关键问题，直至2022年4月原告从第三方处才得知实情，导致承租房屋无法进行餐饮经营。

    本院认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行，被告B出租房屋给原告使用，且明知原告承租房屋是从事餐饮经营，因案涉房屋存在不允许安装使用天然气、不允许建设安装隔油池等关键问题，导致原告承租房屋目的落空，被告B隐瞒案涉房屋不能从事餐饮营业的关键事实，被告B属于根本违约，应当承担违约责任，原告要求解除合同的诉请成立，本院予以支持。由于被告B根本违约，故被告B应当

    将收取原告的房屋租金、进场费、保证金、物业费、基建费、天然气押金共计320666元予以返还。至于原告的装修损失109651元，因为其中的费用由觋金支付合计63015元，该费用原告未能提供取款情况加以证明，无法说明真实发生该损失，故对原告63015元的现金支付装修损失本院不予支持。对于原告46636元的装修损失，考虑到原告存在对租赁房屋性质及功能考察不细致，存在一定的缔约过失，故该损失本院酌定支持37310元。由于被告B违约，故被告B应当承担原告的律师费13000元。由于原告是按照被告B的指示进行付款，且被告B对收到原告的付款出具了收据，进行了确认。原告要求被告汪X

    萍、D承担连带还款及赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，且没有提供足够的证据加以证实，对该诉请本院不予支持。由于原告自身存在缔约过失，故对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。被告B、C、D经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。

    综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、

    第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零八条，《中华

    人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规

    定，判决如下：

    一、确认原告A与被告B签订的《房屋租赁合同》于2022年6月23日解除，被告B于本判决生效之日起三日内自行收回案涉房屋；

    二、被告B于本判决生效之日起十日内退还原告A房屋租金、进场费、保证金、物业费、天然气押金共计320，666元；

    三、被告B于本判决生效之日起十日内赔偿原告A装修损失37310元、律师费13000元；

    四、驳回原告A的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费7755元，保全费2670元，合计10425元，由原告A承担425元，由被告B承担10000元。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件。

    审判员王XX

    二O二二年十一月一日

    书记员赵X