房屋租赁合同纠纷

北京市顺义区XX

民 事 判 决 书

（2021）京0113民初23200号

原告：北京某有限公司

委托诉讼代理人：刘蔓萍，北京XX律师。

委托诉讼代理人：邵某

被告：王某

被告：王某

原告北京某有限公司（以下简称某公司）与被告王某、王某屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员葛某独任审判，公开开庭进行了审理。原告某公司之委托诉讼代理人刘蔓萍、邵某，被告王某到庭参加诉讼。被告王某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间的租赁合同于2021年12月31日解除；2.判令被告向原告支付租金184.4443万元；3.判令被告支付违约金90万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，原告与二被告设立的北京某楼餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同，双方约定原告将位于北京市顺义区XXx路x号的一楼底商出租给二被告的公司经营使用，房屋租金每年100万元整，二被告的公司以半年为单位的计算方式支付原告房屋租金。2020年3月15日起至今，二被告仅缴纳房屋租金127.9万元，剩余拖欠房屋租金经原告多次催要，二被告至今仍未支付。期间二被告作为北京某楼餐饮管理有限公司的股东从未告知原告其公司已经于2020年2月4日注销的事实，一直还在以北京某楼餐饮管理有限公司的名义在经营。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告王某答辩称：本人王X是北京某餐饮管理有限公司员工，并不是股东。可查本人银行流水并无200万元投资资本，只是顶了个名字，公司一切事物并无参与。2019年末经营不利关门后离开公司，公司所发生的事物并不知晓。本案件是2021年9月26日起诉，租金2020年3月15日就没有交付，根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对起诉时效规定期间为3年，有几种特殊的情况时效为1年。在房屋租赁合同纠纷中，承租人拒付房租，或者延期支付租金，出租人请求人民法院给予保护的时效为一年。本人觉得这个起诉已经超过了起诉期限。望法官驳回原告的起诉。

被告王某未作答辩。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：

2009年9月9日，乙方北京某餐饮有限公司与甲方隋某签订《某某际租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市顺义区XXx路x号x大厦x座东楼的1889平方米出租给乙方使用，乙方以此房屋开办营业性餐厅。承租单位的承租期限为14年零11个月，合同自2010年1月1日起，至2024年11月30日终止，共计179个月。2021年2月23日，北京某餐饮有限公司出具《证明》，内容为：兹证明我单位与隋某于2009年9月9日签订的《某际租赁合同》，该合同的实际履行方系后某公司，由于该公司在2009年9月合同签订时处于筹备阶段，未曾成立，遂暂以我司名义与某签订合同。特此证明。

2018年7月15日，甲方某公司与乙方北京某餐饮管理有限公司（以下简称某餐饮公司）签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由某餐饮公司承租某公司位于北京市顺义区XXx路x号（某一楼）房屋，租赁期限自2018年9月15日起至2024年11月30日止，免租期2个月，即自2018年7月15日起至2018年9月15日止。租金每半年500000元，租赁房屋第1年至第3年，租金每年100万元，自第4年起至第6年，租金在第3年基础上递增10%，为每年110万元。乙方向甲方支付押金17.1万元，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付，本合同期限届满或合同解除后，甲方将押金退还乙方。租金支付以半年为单位计算方式支付，即每半年开始前30日内支付本计算周期的租金。租赁合同第五条第5款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合约，并要求乙方承担违约责任。（1）不按照约定支付租金的，欠缴各种费用达10000元且不及时支付。第六条违约责任第1款约定，乙方违反合同约定的情形之一的，应按合同租金总额30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿甲方全部损失。

经查，北京市顺义区XXx路x号与北京市顺义区XXx路x号为同一地址。某餐饮公司于2017年5月26日成立，于2020年2月24日注销。2020年2月24日，王XX、王X签订了《北京某餐饮管理有限公司清算报告》，确认公司债权债务已清理完毕。该公司股东为王某、王某，持股比例分别为60%、40%。关于该出资情况，王X表示当时王某需要其签订一份合同，关于投资的比例、资金其都不知情，在工商所其没有签订过东西，当时就说要用其名字。关于某餐饮公司注销的情况，后沙XX某公司表示租金一直是以个人名义支付，所以其公司未注意到该公司的营业执照注销了。

某公司主张租赁合同已于2021年12月31日解除，为此提交了律师函及邮寄单、解除合同通知书、短信及微信聊天记录、登报通知等证明其公司向王XX催要过房屋租金，多次催要仍未支付后，其公司登报告知王某、王某租赁合同于2021年12月31日解除。王X表示对该证据不清楚、不知情。

某公司主张未付租金为184.4443万元。其中，2019年9月16日至2020年9月1日应付租金100万元，已付45万元，尚欠55万元；2020年9月16日至2021年9月15日未付租金为100万元；2021年9月16日至2021年12月31日未付租金为294443元，即按照每月30天计算，每天2777元左右，2021年10月至12月三个月租金为249999元。为此，某公司提交了村镇银行入账回单，证明已收到房屋租金145万元，并解释称回单上的金额是138万元，另外7万元是现金支付的，某餐饮公司的付款人不固定，但是收款人是其公司财务。对此王X认为其2019年7月之前就已经离开了某餐饮公司，离开时公司已经不经营了，之后公司怎么使用其不清楚。

关于违约金。某公司主张王某、王某未按照约定支付租金，依据租赁合同第六条第1款的约定，应按照合同租金总额的30%支付违约金，但其公司认为该违约金数额过高，调整为按照2019年至2021年三年延期付款期间租金总额的30%计算违约金。

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王某经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体在本案中，某公司与某餐饮公司签订的租赁合同系当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第十九条的规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。某餐饮公司在其公司与某公司签订的租赁合同履行期限内即2020年2月24日申请注销登记，且未处理完毕涉案租赁事宜，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，因此，某公司要求股东王某、王某承担相应赔偿责任，于法有据，本院予以支持。关于王某主张的王某说只是用其名字，其对投资的比例、资金不知情，对此本院认为，在公司外部关系方面，经工商登记备案的股东属于法律意义上的公司股东，其是对外承担股东责任的直接主体。根据庭审陈述，王X对其系某餐饮公司登记备案的股东是知晓且是认可的，并非被冒名登记，故本院对王X的主张不予采信。

关于王某主张后某公司主张的租金已过诉讼时效一节。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。某梨公司于2021年向本院递交了起诉状，要求王某、王某支付2019年之后的租金，并未超过诉讼时效，故本院对王某的辩解不予采纳。

对于租赁合同的解除。由于王某、王某未按照合同约定支付租金，属于根本违约，某公司有权解除租赁合同。关于租赁合同解除的时间，某公司已通过登报的方式向王某、王某告知租赁合同于2021年12月31日解除，因此租赁合同应于2021年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经核算，租赁合同解除后，王某、王某欠付租金数额为XXX元。

关于某公司主张的违约金90万元。本院综合考虑王某、王某的违约程度，预期损失及后沙XX大鸭梨公司的预期利益、损失情况等，酌情确定违约金为25万元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认原告某有限公司与北京XX签订的《房屋租赁合同》于2021年12月31日解除；

二、被告王某、王某于本判决生效之日起七日内向原告某有限公司支付租金XXX元；

三、被告王某、王某于本判决生效之日起七日内向原告某有限公司支付违约金250000元；

四、驳回原告北京某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费28756元，由原告某有限公司负担6844元（已交纳），由被告王某、王某负担21912元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　葛连娟

二〇二二年六月一日

法官助理　孙XX

书 记 员　赵XX