一审判决解除购房人与房开企业签订的买卖合同并要求房开企业退还购房款及赔偿损失，二审改判驳回原告诉请。解除

上诉人（原审被告）：四川XX公司，住所地：成都市武侯区佳XX********。

法定代表人：王XX，执行董事。

委托诉讼代理人：胥X，四川蜀达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨X，男，1993年12月8日出生，X族，住四川省仁寿县。

委托诉讼代理人：谭X，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告）：刘X，女，1993年8月13日出生，X族，住四川省威远县。

委托诉讼代理人：谭X，北京市XX律师。

上诉人四川XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人杨X、刘X房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨X、刘X的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.XX公司因工程款问题将案涉房屋抵给案外人梁X，梁X于2018年4月3日向XX公司出具了《退房通知书》，一审中梁X已经证明了该通知书的真实性及与XX公司的工程合作关系，XX公司与梁X的商品房买卖合同关系已解除，一审仅以XX公司未提交与梁X合作关系的证据及解除备案时间不符常理为由否认该证据真实性，属事实认定不清，XX公司不存在隐瞒争议房屋已被出售的事实与主观故意。且即便认为XX公司与杨X、刘X签订购房合同时因存在案外人梁X备案登记的问题导致XX公司没有履约能力，但在签订案涉合同后，XX公司已经在交房公告发布前与梁X解除了房屋备案手续，表明XX公司在履行期限届满前，已能够履行合同，不应按欺诈处理。2.XX公司也采取了相应的补救措施，注销了案涉房屋的备案登记，使杨X、刘X能够取得案涉房屋的完全所有权，已经产生了阻却撤销权行使的事由，案涉合同应当继续履行。3.杨X、刘X的主张情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）款的情形，案涉房屋已经可以由杨X、刘X取得完全所有权，其合同目的也可以实现。已不存在因XX公司故意隐瞒所售房屋已出售的事实，导致杨X、刘X无法取得房屋，合同目的无法实现的责任承担问题。

杨X、刘X辩称，1.《退房通知书》是杨X、刘X一审起诉之后，XX公司与梁X补签的，《退房通知书》存在有问题，证人梁X在一审庭审中作了陈述对退房通知书时间存在矛盾。XX公司提交的证据中有一份梁X签字的情况说明，其签字的退房时间是2019年6月17日，也是将房屋卖给杨X、刘X之后才退房的，说明案涉房屋存在一房二卖的情况。2.梁X和XX公司有业务合同关系，且一审庭审中梁X陈述，XX公司还欠其工程款，因有利益冲突，故梁X的证人证言证明力不高。3.销售合同备案登记，系说明这案涉房屋是以买卖合同的形式出售，而非抵押，故存在一房二卖的情况。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

杨X、刘X向一审法院提起诉讼请求：1.撤销2018年5月23日双方签订的《商品房买卖合同》；2.XX公司向杨X、刘X退还购房款479200元并支付资金占用损失（以购房款479200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息从2018年5月23日计算至付清之日止）；3.XX公司向杨X、刘X赔偿479200元；4.诉讼费、保全费等由XX公司承担。

一审法院认定事实：2018年5月23日，杨X、刘X与XX公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议，约定XX公司将其开发的位于成都市新都区房屋出售给杨X、刘X，总价为400000元。合同第六条约定：“（一）出卖人对该商品房出售前享有合法权利；（二）该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；（三）该商品房没有被司法查封；（四）该商品房除本合同第五条情形外没有其他限制转让的情况”；第九条第（二）款约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款。买受人于2018年5月23日前支付首期房价款200000元，占全部房价款的50%；余款人民币200000元向四川XX申请贷款支付，抵押权人四川XX，期限10年”。第十八条约定：“（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”。2018年5月23日，杨X、刘X（乙方）与XX公司（甲方）签订《协议》，约定：“一、乙方于2018年5月23日购买明都汇1-2-1805物业，购买总价为400000元，同时签订了相关的协议，乙方在购房时除按《商品房买卖合同》约定所交款项外还需缴纳装修方案设计费279200元，由甲方代收且由甲方委托设计公司对该物业进行装修方案设计；二、物业地点：本设计协议装修地点位于新都区物业”。同日，杨X、刘X向XX公司分两次分别支付200000元、279200元。

一审另查明，XX公司提交的证据《退房通知书》显示案外人梁X于2018年4月3日签署该通知，载明解除双方于2016年11月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，向XX公司退还房屋。XX公司于2019年6月17日到成都市新都区房产交易管理所办理商品房合同备案注销手续。经一审法院出具调查令，新都区房产管理局于2019年7月5日向一审法院提供回执载明“经查系统，成都市新都区房屋于2017-4-24备案于梁X（510XXXX1979×××）名下，备案号为4×××5。现于2019-7-1已经解除备案，该套房屋属于可售状态”。

一审庭审中，杨X、刘X陈述房屋总价实际为679200元，已支付购房款479200元。XX公司陈述总房价款为400000元，实际支付200000元，已支付的279200元是《协议》中约定的装修设计费而非购房款，该费用为XX公司对案涉房屋仅进行装修指导，但由杨X、刘X自行选材、设计装修，装修所有费用由杨X、刘X自行负担。证人梁X陈述，其与XX公司是合作关系，为XX公司项目停车场划线。XX公司欠其工程款所以双方协商用案涉房屋进行抵偿，项目做完后XX公司支付完欠款，梁X于2018年下半年写了退房通知书，于2019年4月配合解除备案。后梁X又称其记不清是什么时候写了退房通知书，应当是2018年4月写的。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杨X、刘X与XX公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.杨X、刘X支付479200元的性质；2.XX公司是否存在欺诈行为。一审法院将焦点分述如下：

关于杨X、刘X支付479200元的性质问题。杨X、刘X主张为购房款，而XX公司主张其中200000元为购房款，279200元为装修设计费。一审法院认为，虽XX公司提交了《协议》，载明案涉房屋总价400000元，杨X、刘X另行缴纳装修方案设计费279200元。但经一审法庭询问，XX公司陈述该款项仅是进行装修指导而无任何实质内容，且未提交证据证明《协议》已实际履行。故一审法院对杨X、刘X提出的479200元系购房款的主张予以支持。

另，关于XX公司是否存在欺诈行为的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，XX公司和证人梁X均陈述双方系合作关系，用案涉房屋抵偿欠款才备案到梁X名下，故不存在欺诈。对于该主张，一审法院认为，首先，合同备案具有公示效力，XX公司没有提交任何证据证明其与梁X之间系合作关系、XX公司因欠款将案涉房屋抵押给梁X的主张；其次，杨X、刘X与XX公司签订合同的时间为2018年5月23日，而梁X的合同备案登记直到2019年7月1日才解除。XX公司在明知案涉房屋已备案给梁X的情况下再次将房屋进行出售；再次，XX公司虽提交了《退房通知书》，用于证明其与梁X的合同已于2018年4月就解除。但证人梁X在发表证言时对退房通知书的签署时间前后矛盾，即使梁X在2018年4月解除合同，时隔一年后才解除备案登记也与常理不符。综合全案事实，一审法院对XX公司提交的退房通知书不予采信。综上，XX公司明知案涉房屋备案登记至梁X名下仍将房屋出售给杨X、刘X的行为构成欺诈，属于“一房二卖”。一审法院对杨X、刘X的撤销合同、赔偿一赔购房款的诉请予以支持。但关于杨X、刘X主张的资金占用损失问题。一审法院认为，因杨X、刘X未提交证据证明二人在起诉前主张撤销合同、退还购房款，故起算时间应当为起诉状副本送达XX公司之次日即2019年7月23日。一审法院对杨X、刘X的该项诉请予以部分支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销杨X、刘X与XX公司于2018年5月23日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、XX公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨X、刘X退还购房款479200元并支付资金占用损失（以479200元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2019年7月23日起计算至实际退还之日止）；三、XX公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨X、刘X赔偿479200元；四、驳回杨X、刘X的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6792元、保全费5000元，由XX公司负担。

二审中，XX公司提交一份2019年7月3日的《四川科技报》，在该报纸的第7版XX公司刊登了交房公告，拟证明XX公司已经按照商品房买卖合同补充协议的约定办理了交房公告，杨X、刘X此时已经能够取得完全所有权的房屋。杨X、刘X质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。

本院经审查认为，确认XX公司提交的2019年7月3日在《四川科技报》上刊登的交房公告的真实性、合法性及关联性，并依法予以采信。

本院二审对一审审理查明事实予以确认。

另查明：1.2019年6月17日梁X和XX公司共同向新都区房地产交易所递交了注销商品房合同备案的申请，同日，新都区房地产交易所出具收件凭证。

2.杨X、刘X2019年6月18日起诉要求解除与XX公司的《四川省商品房买卖合同（预售）》。

3.2019年7月1日，新都区房地产交易所正式解除梁X对案涉商品房的备案登记。

4.2019年8月20日，杨X、刘X当庭变更解除合同诉讼请求为撤销合同的诉讼请求。

5.2019年7月3日XX公司在《四川科技报》对案涉房屋刊登交房公告。

本院认为，杨X、刘X主张XX公司一房二卖的行为构成欺诈应当撤销合同退还房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任，XX公司主张其与案外人梁X系工程欠款产生的让与担保关系，并未存在一房二卖，且本案案涉合同履行没有障碍，合同目的能够实现，不应撤销合同。本院认为，首先，根据审理查明事实，XX公司虽然在杨X、刘X签订商品房买卖合同之前，已与案外人梁X办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，结合梁X与XX公司签订的退房协议、当庭陈述及该合同备案已经实际解除的情况，本院对XX公司关于其与梁X之间并未建立真实的商品房买卖合同交易关系，而是以案涉房屋作为债务担保的主张予以采信。其次，XX公司办理交房公告前，案涉房屋已解除上述备案处于可售状态，亦不存在因前述备案而导致杨X、刘X签订案涉合同根本目的不能实现的情形。第三，本案中主张已付购房款一倍损失赔偿责任诉讼请求的直接法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。对此，本院认为，该司法解释第八条适用于合同订立后出卖人又将房屋擅自抵押或另行出卖的情形，而案涉合同签订前房屋已备案至梁X名下，不论该备案事实是否属于抵押或另行出卖，都是发生在案涉合同订立之前，因此，该条司法解释并不适用于本案纠纷。该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述，杨X、刘X关于XX公司“一房二卖”存在欺诈导致合同根本目的不能实现的主张缺乏事实和法律依据，本案中亦无该条司法解释规定适应情形。故本院对于杨X、刘X撤销案涉合同、退款并主张已付购房款一倍的损失赔偿责任的诉讼请求不予支持。最后本案需要指出的是，案涉“明都汇”项目涉诉较多，案外业主基于不同请求权基础提起解除合同、撤销合同、确认合同无效等主张。依民事诉讼审查之局限性，法院审查范畴系受当事人诉请主张之拘束。杨X、刘X于本案提起诉讼请求系基于主张XX公司“一房二卖”撤销合同赔偿损失。故本院仅对案涉合同是否存在可撤销进行评价，对其余有关合同解除的事由不作审理。

关于本案诉讼费用的负担。由于本案纠纷系因XX公司行为引发，本院决定本案一、二审诉讼费用均由XX公司负担。

综上所述，XX公司上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初5324号民事判决；

二、驳回杨X、刘X的全部诉讼请求。

一审案件受理费6792元、保全费5000元，由四川XX公司负担；二审案件受理费13460.43元，由四川XX公司负担。

本判决为终审判决。

审判长冯X

审判员龚X

审判员白福群

二〇二〇年七月六日

法官助理刘X

书记员何XX