房屋租赁合同

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初19715号

原告：北京XX公司

委托诉讼代理人：刘蔓萍，北京XX律师。

委托诉讼代理人：邵XX，北京XX实习律师。

被告：北京XX公司

原告北京XX公司（以下简称XX公司）与被告北京XX公司（以下简称中盛XX）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员石XX独任审理，公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人刘蔓萍到庭参加诉讼。被告中盛XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付房屋租金及水电费用共计204565.2元以及相应利息（其中以75000元为基数自2020年6月18日起计算，以125000元为基数自2020年11月18日起计算，以水费190元为基数自2021年3月6日起计算，以电费4735.2元为基数自2021年1月26日起计算，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月18日，原告与被告签订《合作协议》，双方约定原告将北京市丰台区X号院的房屋出租给被告，租期为2020年6月18日至2026年6月17日，年租金为250000元，半年一付。半年后提前一个月预交下半年的房租。《合作协议》签订后，被告仅向原告支付押金10000元和房屋租金50000元。截止至起诉之日，经原告多次催要，被告仍欠原告房屋租金200000元，水费190元和电费4375.2元共计204565.2元未予支付。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告中盛XX未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月，XX公司（出租方、甲方）与中盛XX（承租方、乙方）签订《合作协议》，约定：一、房屋的坐落、面积：北京市丰台区XX，面积：超市共计180平方米，办公室一间，宿舍一间，西头一间约40平方米。二、租赁期限：甲乙合同签约6年，即2020年6月18日至2026年6月17日止。三、租金及交纳时间：乙方年租金250000元，前三年无递增……每月应付租金20666元，半年一付。半年后提前一个月预交下半年的房租。四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金10000元，到期结算，多余归还。五、租赁用途：甲方承诺租赁该商铺作为乙方经营北京XX使用，该超市经营范围：水果蔬菜、日用品、生鲜水产、包装食品、化妆品、服装、洗染、家政服务、美容美发、五金家电等便民业态。六、租赁期间的其他约定事项：……3.入住日抄见：8元/吨，电1.3元度，所有费用乙方应按时结清；4.2020年6月8日交接6月18日起算房租。合作协议还对其他内容进行了约定。

对于租赁标的物的由来，XX公司称是居委会及物业公司征得居民同意后将原有的车棚改装为菜站，XX公司提交：1.北京XX公司出具的证明，内容是“兹证明北京XX院内便民菜站（约180平方米用地）原产权人为北京XX公司，原系该厂区家属楼自行车棚和电动车棚。由于搬迁，2018年6月21日移交给北京XX集团的北京XX公司（曾用名：北京XX公司），2018年6月21日，北京XX公司将其移交给北京XX公司管理，2019年6月15日，为了更好的方便居民生活，响应政府菜篮子惠民工程，经居民委员会和业主委员会同意及居民协商一致，将其改建为便民菜站。2019年6月19日，北京XX公司修建并负责便民菜站的管理。”2.公示，内容是“程庄路X号院居民您好：为了更好的方便居民，相应政府菜篮子惠民工程，我们将破旧老车棚改建成便民菜站……”3.照片，标题为“便民菜站意见征询会”。XX公司称中盛XX承租的是程庄路X号院内的便民菜站，面积180平方米，还有配套的办公室、厕所、西房各一间。便民菜站及配套房屋系由北京XX公司出租给宋XX，宋XX又出租给XX公司，由XX公司修建菜站后出租给中盛XX，中盛XX在承租后转租给多名次承租人并收取租金，现菜站闲置的部分由XX公司自行收回，另外有部分由次承租人在使用。经法院询问，XX公司认可菜站所有房屋建设未经规划建设许可，XX公司要求法院对双方签订的合作协议的效力依法作出认定。

XX公司提交潘X向名下中国XX银行个人活期账户交易明细，XX公司认可中盛XX于2020年6月1日交纳押金10000元，2020年7月15日交纳租金10000元，2020年7月22日交纳电费4482元，2020年9月27日交纳电费3000元、租金10000元，2020年10月16日交纳租金10000元、水费470元，2020年10月17日交纳租金共20000元。XX公司认可其共计收到中盛XX交纳了押金10000元以及租金50000元。

XX公司主张其代中盛XX缴纳了水费及电费，其提交：1.缴纳电费的发票，显示开票日期2021年1月26日，电费金额为4375.2元，期间为2020年6月至2020年12月；2.北京XX公司出具的证明，内容是“2021年1月16日为XX公司开具的发票地址已变更为北京市丰台区XX南1号（便民菜站）……金额为4375.2元，付款人为便民菜站潘X向”；3.自来水缴费通知单，账务月份是2021年3月，综合水费合计190元；4.收据，有北京XX公司五里店项目部盖章确认，内容是“2021年3月6日，今收到程庄路X号院便民菜站潘X向交来水费190元，交款人潘X向。”

本案审理中，2022年3月17日，本院前往北京市丰台区XX的便民菜站勘验，便民菜站内的摊位均在正常经营。XX公司的法定代表人潘X向称中盛XX于2020年12月搬离，其自2021年1月开始无法联系上中盛XX，于2021年3月26日收回便民菜站自行招租经营。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。XX公司与中盛XX签订《合作协议》名为合作，实际系由XX公司交付租赁物给中盛XX使用和收益、由中盛XX支付XX公司租金，故《合作协议》实质为租赁合同，XX公司与中盛XX之间系租赁关系。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁物为北京市丰台区XX的便民菜站，XX公司称系由车棚改建而来，没有获得建设工程规划许可证、没有批准建设手续，故XX公司与中盛XX签订的《合作协议》应属无效。中盛XX实际使用租赁物，应参照《合作协议》约定的标准向XX公司支付使用费和水电费。XX公司提供证据证明中盛XX已经支付了押金10000元和使用费50000元，现场勘验中，XX公司自认其在2021年3月26日收回租赁物，故中盛XX应支付截至2021年3月26日的使用费和水电费。本院扣除中盛XX已经支付的使用费和押金后，确定中盛XX还需支付XX公司使用费131505元。XX公司提供证据证明其支付了其收回租赁物之前的水费190元、电费4375.2元，其要求中盛XX支付其该部分水电费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。XX公司要求中盛XX支付利息，对于使用费的利息部分，双方虽明确约定支付使用费的时间及金额，但实际履行中中盛XX未按约定时间支付，XX公司接受转账亦未提出异议，故本院根据案件实际情况确定自XX公司收回租赁物之日起算、按照此时一年期LPR的标准计算利息。XX公司就欠付水费和电费要求利息的诉讼请求缺乏依据，本院对此无法支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中盛XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依照现有证据进行裁判。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、北京XX公司与北京XX公司签订的《合作协议》无效；

二、北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付北京XX公司使用费131505元并支付利息（以131505元为基数，按照年利率3.85%的标准自2021年3月26日起计算至实际付清之日止）；

三、北京XX公司于本判决生效之日起七日内支付北京XX公司水费190元、电费4375.2元；

四、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18998元、公告费560元，均由北京XX公司负担（于本判决生效之日起七日内向北京XX公司履行）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京金融法院。

审 判 员　石XX

二〇二二年三月二十五日

法官助理　刘　博

书 记 员　杨XX