浙江省杭州市中XX
民事判决书
(2021 ) 浙 01 民终 7158 号
上诉人(原审原告 )：朱XX，女，1968 年 7 月 31 日出生， 汉族，住杭州市余杭区仓前街道青XX。公 民身份号码：XXX。
上诉人(原审原告 )：王XX，男，1967 年 6 月 14 日出生， 汉族，住杭州市余杭区仓前街道青XX。公 民身份号码：XXX。
二上诉人共同委托诉讼代理人：高X、何XX，浙江XX律师。
被上诉人(原审被告)：杭州XX公司，住 所地：杭州市余杭区余杭街道XX佳聚中XX。统一社会信 用代码：9133XXXX65482674。
法定代表人：徐XX，总经理。
委托诉讼代理人：王XX、顿XX，浙江XX律师。
原审被告：杭州市余杭区XX佳宝贝幼儿园，住所地：杭州市余杭区余杭街道XX，统一社会信用代码：523XXXX0110MJ886XXXX6708。
法定代表人：郑XX，行政主任。
委托诉讼代理人：叶XX、江颖静，浙江惠崇律师事务所律师。
上诉人朱XX、王XX、杭州XX公司( 以下简称XX公司) 与原审被告杭州市余杭区XX佳宝贝幼儿园( 以下简称幼儿园)房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区XX( 2021 ) 浙 0110 民初 2865 号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021 年 7 月 20 日受理后，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：朱XX、王XX系杭州市余杭区余杭街道XX佳聚中XX2-12 室 (商务金融用地/非住宅，建筑面积 33.77 平方米) 所有权人。2017 年 10 月 18 日朱XX、王XX与案外人XX公司签订《杭州市房屋转让合同》和《华夏未来杭州中心房屋转让补充协议》各一份，购买上述房产，并在补充协议第14 条 约定：“为了确保商场部分的正常运行，有利于商场的繁荣发展，买受人必须将本次所购商品房屋委托出卖人指定的经营公司统一管理，并签订书面的 “委托经营管理合同”。同 日，朱XX、王XX( 甲方) 与XX公司 ( 乙方) 签订《委托租赁经营管理合同》一份，约定朱XX、王XX将上述商铺在一定期限内交由XX公司经营管理，获取租赁收益；甲方授权乙方在托管房屋期限内， 乙方享有托管房屋的经营权限为统一规划、统一招商、 统一定价、统一管理、统一以甲方名义代为出租；甲方托管房屋的编号为2-12，建筑面积 33.77 平方米；委托期限为 15 年， 自2018 年 3 月 18 日至 2033 年 3 月 17 日止；收益分配方式为第 1年，年租金13661 元；第 2 年，年租金 13661 元；第 3 年，年租金20492 元，第 4 年，年租金 47814 元；第 5 年，年租金 54645元；第6 年，年租金 54645 元；第 7 年至第 15 年，按实际租金收益进行分配，90%归甲方所有，其余 10%则作为委托管理佣金归乙方所有；乙方应确保甲方在本合同委托期限前六年的租金收益不低于上述约定的年租金收益，若低于约定的年租金收益的，不足部分由乙方承担补足甲方租金收益，若实际租金收益高于约定的年租金收益的，超出部分 90%归甲方所有，其余 10%则作为委托管理佣金归乙方所有；租金计算基数为商铺购买合同的房价总款，前述六年租金率即为房价总款的百分点数；支付方式，甲方同意乙方第 1、2 年租金延后至第 3 年合并支付，租金每半年 一付，上半年租金于 3 月份支付，下半年租金于 9 月份支付等， 甲方同意委托乙方负责代扣代缴甲方应交纳的税费；违约责任，乙方逾期支付租金收益分配给甲方的，应承担逾期未付部分每日XX分之二的违约金，逾期达半年的， 甲方有权单方面解除合同。
2020 年初， 因新冠疫情影响，幼儿园等多家商户向XX公司递交减免租金申请或解除合同通知等，XX公司亦于2020 年 3 月 17 日向朱XX、王XX寄送《关于受新冠状病毒疫 情影响有关免除及缓交租金的商请函》，要求免除疫情期间的房 屋租金，同时缓交租金。 同月 23 日，朱XX、王XX与其他部分业主共同回函，不同意免除及缓交租金。2020 年 4 月，XX公司与部分商户协议解除租赁合同，结算租金等费用。依业主 与XX公司初步协商意见，XX公司分别于 2020 年 4 月 16 日、9 月 23 日 向朱XX、王XX朱XX转账 12353 元、11584 元。2020 年 11 月 10 日XX公司制作《关于解除<委托租赁经>的通知书》，告知朱XX、王XX因疫情影响，公司经营困难，于2020 年 3 月 18 日发出免除及缓交租金商请函，朱XX、王XX提出异议。经多方协调，就未受疫情影响的 2018 年、2019 年租金按合同约定支付达成一致意见，但 2020 年租金及后续租金支付、经营问题协商未果。因公司无法维系经营，疫情实属不可抗力，为妥善处理双方的委托经营关系，自本通知送 达时，双方签订的《委托租赁经营管理合同》解除，请于收到通知后30 日内来公司办理手续。2020 年 12 月 25 日XX公司在“XX佳聚中心 2 楼业主群 ( 118 )”发布《通告》，载明该公司已停止经营并成立清算组进行清算，业主解除通知书收到30 日内未到公司办理交接手续的，如发生商铺损坏等由您自行承担等。庭审中，朱XX、王XX陈述XX公司的解除通知于 2020 年 11 月 17 日收到，故其主张合同于该日解除。朱XX、王XX与 XX公司均确认XX公司支付租金至 2020 年 1 月 22 日。
另查明，( 1 ) 2017 年 3 月 31 日，XX公司 ( 甲方 ) 与幼 儿园 ( 乙方) 签订《商铺租赁合同》， 乙方租赁XX佳聚中心一至 三层部分 (编号 1-1 至 1-22、1-30 至 1-43、2-1 至 2-25、2-46 至 53、2-93 至 2-96、3-1 至 3-25、3-45 至 3-52、3-92 至 3-95 室，产权证面积 (含公摊面积 ) 3345.8 平方米，用途幼儿园， 租赁期限 10 年，2017 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日止。该合 同约定租金数额及支付时间：租期 2017 年 4 月 1 日-2019 年 3 月 31 日为审批、培育免租期；租期 2019 年 4 月 1 日-2020 年 3 月 31 日租金 942506 元，2018 年 5 月 15 日前支付 50 XX，12 月 15 日前支付 442506 元；租期 2020 年 4 月 1 日-2021 年 3 月 31 日租金 942506 元，2020 年 3 月 1 日前完成支付；此后每年租金 分别为 989631 元、989631 元、XXX 元、XXX 元、XXX 元、XXX 元，均于当年 3 月 1 日前完成支付。该幼儿园在租 赁场地开办至今。期间，浙江XX受朱XX、王XX 委托，于 2021 年 3 月 17 日向幼儿园寄送律师函，要求幼儿园自 即日起停止向XX公司支付租金和相关费用。该邮件由 19 日被签收。庭审中，幼儿园陈述因疫情影响，幼儿园延期至 2020 年 5 月 18 日开学；其已向XX公司支付租金至 2020 年 9 月， 后因XX公司与业主产生纠纷，其停止支付后续租金；依其与 XX公司签订的房屋租赁合同，按各商铺所占面积比例，其愿 意向各业主支付自 2020 年 11 月 1 日起的租金。XX公司对幼 儿园已付租金予以认可。(2)XX公司股东系杭州XX公司，郑XX系公司监事。现朱XX、王XX诉至原审法院， 请求：一、判令XX公司继续履行双方于 2017 年 10 月 18 日 签订的《委托租赁经营管理合同》；二、判令XX公司向朱XX、王XX支付租金 22569 元，逾期付款违约金 689.87 元，合计 23258.87 元(违约金暂算至 2020 年 11 月 30 日，违约金按逾 期未付部分租金的日XX分之二实际计算至全部应付租金支付完 毕之日止)；三、案件诉讼费由XX公司承担。变更诉讼请求 第一、二项为：一、确认朱XX、王XX与XX公司签订的《委 托租赁经营管理合同》于 2020 年 11 月 17 日解除；二、判令XX公司向朱XX、王XX支付租金 15831.91 元，逾期付款违 约金 942.18 元，解约违约金 40000 元，合计 56774.09 元 (逾期 付款违约金暂算至 2021 年 3 月 17 日，实际按日XX分之二计算至 租金支付完毕之日止。增加诉讼请求第四项：判令幼儿园向朱XX、王XX支付房屋占有使用费 6737.10 元，并立即腾退交还朱XX、王XX位于杭州市余杭区余杭街道XX佳聚中XX 2-12 室商 铺 ( 房屋占有使用费从 2020 年 11 月 18 日起暂算至 2021 年 3 月 17 日，实际计算至幼儿园腾退朱XX、王XX商铺之日)。庭 审中，朱XX、王XX将解约违约金调整至 10 XX元 (按委托租 赁经营管理合同未因XX公司违约解除与该公司与幼儿园租赁合同约定的租金计算 2020 年 11 月 18 日至 2024 年 3 月 17 日两者差价 163934.66 元-33636.18 元=130298.48 元 )。
原审法院认为，该案主要争议焦点，一是朱XX、王XX与XX公司之间的法律关系问题；二是朱XX、王XX与XXXX 公司所签订的案涉合同的解除方式和解除时间问题；三是两案涉 合同应否解除和幼儿园应否承担责任的问题；四是XX公司应 承担的责任问题。
关于朱XX、王XX与XX公司之间的法律关系问题。经查，朱XX、王XX与XX公司签订的合同虽名为委托租赁经 营管理合同，但朱XX、王XX在前六年享有固定收益，不足的， 由XX公司补足，且合同未约定任何一方可以随时解除合同， 不符合委托人应当预付委托事务的费用、委托人或受托人可以随 时解除委托合同等委托合同法律特征，结合XX公司此前已以 自 己的名义与幼儿园等商户签订租赁合同，以及此后要求朱XX、 王XX减免租金等行为，幼儿园关于朱XX、王XX与XXX形成委托关系的意见，与事实不符，该院确认两者之间形成房 屋租赁合同关系。
朱XX、王XX与XX公司所签订的案涉合同的解除方式和时间问题。首先，新冠疫情是否构成不可抗力。依法律规定， 当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力 直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。 该案中，虽因疫情原因导致部分商户退租或其他收益减少，致使XX公司经营困难，但XX公司承租的部分商铺仍经营中， 案涉房产亦由XX公司出租给幼儿园，且收取租金至 2020 年 9 月，同时相较于租期，疫情时间较短，2020 年 4、5 月间各行 业逐步复工复产，未因疫情导致合同目的不能实现，故XXX关于疫情在该案中构成不可抗力的抗辩意见，该院不予采信。
其次，关于合同解除问题。XX公司于2020 年 11 月 10 日提 出解除合同要求，因不存在合同约定的其可单方解除合同的情形， 亦不符合合同法第九十四条规定，故该行为不发生合同解除的效 力，应为XX公司向朱XX、王XX提出解约请求。现因朱XX、王XX收到该通知后同意解除合同，符合合同法第九十三条 的规定，故确认朱XX、王XX与XX公司之间的委托租赁经 营管理合同于 2020 年 11 月 17 日解除。
案涉房屋租赁合同应否解除和幼儿园应否承担责任的问题。法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合 同的效力。该案中，朱XX、王XX购买出租商铺时，幼儿园、 XX公司已签订租赁合同，且无证据表明XX公司无权出租，即幼儿园租赁现有场地在先，租赁期限亦未届满，故朱XX、王XX购买商铺的行为不影响幼儿园、XX公司签订的租赁合同效力。因幼儿园已交纳租金至 2020 年 9 月，而在 2020 年初已发 生XX公司与业主之间的租赁纠纷，幼儿园也收到了暂停向XX公司支付租金的要求，同时考虑到其承租的场地对应的业主 众多，各业主之间以及业主与XX公司之间尚未形成一致意见，故幼儿园至今未向XX公司或业主交纳租金，亦符合实情，且庭审中幼儿园表示愿意依房屋租赁合同约定向业主支付租金，故不能据此认定其存在逾期支付租金行为。综上，幼儿园、XX公司之间的房屋租赁合同合法有效，朱XX、王XX与XX公司之间委托租赁经营管理合同的解除，不影响该合同效力，幼儿园关于其有权继续租赁房屋租赁合同项下租赁物的意见，予以采信。据此，朱XX、王XX要求幼儿园支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。
XX公司应承担的责任问题。因朱XX、王XX与XX公司之间的合同已解除，XX公司理应返还租赁物，但朱XX、王XX所购买的商铺已与其他商铺一起整体出租给幼儿园，且幼 儿园与XX公司的租赁合同合法有效，场地仍由幼儿园租赁中， 故朱XX、王XX要求腾退 2-12 商铺的请求，不予支持。 因XX公司已收取租金至 2020 年 9 月，且未发生其减免商户租金 的情形，故XX公司应向朱XX、王XX支付自 2020 年 1 月 23 日至 2020 年 9 月 30 日的租金、 占有使用费 13113 元。关于 朱XX、王XX主张的逾期付款违约金，经查，XX公司曾在 疫情期间就租金减免、缓交向朱XX、王XX提出请求，此后多 方组织协商，虽最终未能达成一致意见，但鉴于疫情确给XXXX 公司经营造成困难，且协商过程中XX公司已支付疫情开始前 的租金，朱XX、王XX要求XX公司支付期间逾期付款违约 金，不予支持。其后双方未能达到一致意见，XX公司亦未就 租金减免提起诉讼，且XX公司于 2020 年 11 月 10 日发出解 约通知，此时XX公司理应按合同约定履行租金支付义务，但 XX公司拖欠租金至今，对此应承担违约责任，朱XX、王XX有权依合同约定，按逾期未付部分每日XX分之二主张逾期付款 违约金，经该院核算， 自 2020 年 11 月 11 日暂计算至 2020 年 11 月 30 日计 50 元。关于朱XX、王XX主张的提前解约违约 金 100000 元，经查，虽案涉合同未约定XX公司提前解约的 违约责任，因幼儿园仍继续租赁案涉商铺，现朱XX、王XX参 照委托租赁经营管理合同约定的2024 年 3 月 17 日前固定收益与 幼儿园应付租金的差额主张可得利益损失，符合法律规定，但鉴 于疫情是造成双方合同解除的客观因素之一，且签订合同时XX公司不可能预见，而疫情发生后，双方又未能尽快的达成一致 意见，致使整个商场经营陷入困境，由此引起的损失应由双方分担，故酌情确定由XX公司承担解约违约金 91209 元。
综上，朱XX、王XX与XX公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现朱XX、王XX起诉要求解除 该合同并由XX公司、幼儿园承担相应责任的请求，其合理部 分，予以支持；不合理部分，不予支持。据此，依照《最高人民 法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第 一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九 十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、二百二十九条、第 三百九十六条、第三百九十八条、第四百一十条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于 2021 年 6 月 8 日判决： 一、朱XX、王XX与XX公司签订的《委托租赁经营管理合 同》 已于 2020 年 11 月 17 日解除；二、XX公司于判决生效 后十日内支付朱XX、王XX租金、 占有使用费 13113 元；三、 XX公司于判决生效后十日内支付朱XX、王XX逾期付款违 约金 50 元及自 2020 年 12 月 1 日起至上述租金、 占有使用费付 清之日止的逾期付款违约金 ( 以所欠租金、 占有使用费为基数， 按每日XX分之二计算)； 四、XX公司于判决生效后十日内支 付朱XX、王XX解约违约金 91209 元；五、驳回朱XX、王XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务， 应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取 1385 元，由朱XX、王XX负担 215 元；由XX公司负担 1170 元。
宣判后，朱XX、王XX不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定XX公司应付租金金额错误，实际应为 14580.91 元。1.XX公司应支付朱XX、王XX 2020 年 9 月 30 日前的 租金金额为 13137.07 元而非 13113 元 (详见计算清单) 。2.XX公司还应支付朱XX、王XX 2020 年 10 月 1 日至 2020 年11 月 17 日期间的租金差额 1443.84 元。虽截止目前XX公司 仅收到幼儿园 2020 年 9 月 30 日前的租金，但朱XX、王XX与 XX 佳 居公 司 之 间 约 定 的 该 期 间 租 金 金 额为 56.14 元 / 天 (20492-365)高于XX公司与幼儿园约定的租金金额 26.06 元 /天 (942506-3345.8 × 33.77-365)， 因此，XX公司应支付朱XX、王XX该期间的租金差额 1443.84 元。二、朱XX、王XX要求XX公司付的逾期付款违约金和解约违约金合法合理 应予全额支持。1.幼儿园在疫情前已向XX公司支付 2020 年9 月前的租金，一审判决以疫情为由认定XX公司无需支付逾 期付款违约金明显不合理。2020 年疫情开始前幼儿园已向XX公司支付租金至 2020 年 9 月 30 日，但XXXX至今仅向朱XX、 王XX支付 2020 年 1 月 22 日前的租金，虽疫情确实给XXX经营造成些许困难，但不能成为XX公司拖延支付该期间租 金的理由。因此，一审判决认定XX公司无需支付朱XX、王XX期间的逾期付款违 约金明显不合理。2.朱XX、王XX要求XXXX支付的解约违约 金金额已充分考虑疫情因素，一审判决不应再以相同理由核减。 朱XX、王XX在一审诉求中已经充分考虑疫情给XX公司经 营造成的困难，在本可主张 130298.48 元解约违约金的情况下自 行放弃 30298.48 元，仅要求XX公司支付解约违约金 100000 元，故一审法院不应再以相同理由减少XX公司应承担的解约 违约金。三、朱XX、王XX作为房屋所有人有权要求幼儿园支 付占有使用费，并直接向朱XX、王XX支付其尚未支付XXXX 的租金。1.幼儿园作为实际占有使用人应支付占有使用期间的费 用。朱XX、王XX与XX公司已于 2020 年 11 月 17 日解除《委托租赁经营管理合同》，幼儿园作为涉案商铺的占有使用人应向朱XX、王XX支付 2020 年 11 月 18 日起实际退房之日的 占有使用费。2.幼儿园应向朱XX、王XX代为支付XX公司 拖欠的 2020 年 10 月 1 日至 2020 年 11 月 17 日期间的租金。 一 审判决认定幼儿园已向XX公司支付租金至 2020 年 9 月底， 且 2021 年 3 月 19 日朱XX、王XX向幼儿园书面发函要求其暂 停向XX公司支付租金， 因此幼儿园应代为支付 2020 年 10 月 1 日 至 2020 年 11 月 17 日 期 间 的 租 金 1250.88 元(942506-3345.8 × 33.77-365 ×48)，至于租金差额部分如前文所 述由XX公司自行支付。四、一审判决适用法律错误。本案不 适用 “买卖不破租赁”，朱XX、王XX有权要求幼儿园支付房 屋占有使用费并立即腾退房屋。2017 年 10 月 18 日，朱XX、 王XX是从案外人XX公司购得案涉商铺，且当日才与XXX签订《委托租赁经营管理合同》，即 2017 年 3 月 31 日XXXX 公司与幼儿园签订租赁合同时既非商铺所有人又非商铺承租人， 其无权向幼儿园出租案涉商铺。但一审法院却认为朱XX、王XX购买案涉商铺时，幼儿园已与XX公司签订租赁合同，且无证据表明XX公司无权出租，即幼儿园租赁在先，租赁期限亦未届满，故朱XX、王XX购买商铺的行为不影响租赁合同效力， 朱XX、王XX与XX公司解除《委托租赁经营管理合同》亦不影响租赁合同效力，幼儿园有权继续租赁案涉房屋。根据《民 法典》第七百二十五条之规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案中，2017 年 3 月 31 日至 2017 年 10 月 18 日朱XX、王XX与 XX公司签订委托租赁经营管理合同前，XX公司不是适格 出租人亦或转租人，其与幼儿园签订的租赁合同无效，因此幼儿园无权以买卖不破租赁为由拒绝腾退房屋。综上，请求：一、撤销 (2021)浙 0110 民初 2865 号民事判决第二至五项；二、依法改 判XX公司支付朱XX、王XX租金 14580.91 元，逾期付款 违约金 1129.83 元，解约违约金 100000 元，合计 115710.74 元(逾 期付款违约金暂算至 2021 年 6 月 30 日，实际按日XX分之二计算 至租金支付完毕为止)；三、依法改判幼儿园支付朱XX、王XX房屋占有使用费 5982.71 元，代为支付租金 1250.88 元，合计 7233.59 元，并立即腾退原告位于杭州市余杭区余杭街道XX佳聚 中XX 2-12 室商铺(占有使用费暂算至 2021 年 6 月 30 日，实际从 2020 年 11 月 18 日计算至幼儿园实际腾退之日止)；(以上第二、 三项诉求金额的计算方式详见计算清单)； 四、本案一、二审诉 讼费由幼儿园、XX公司承担。
针对朱XX、王XX的上诉，XX公司答辩称：朱XX、王XX上诉没有事实跟理由。一、因为发生有疫情，经营期间应 该减免疫情期间的租金。参照国有企业减免的政策一般是两个月。 实际上是从 2021 年的 1 月 23 号到 2020 年的 5 月 17 号幼儿园恢 复过程中经营是四、五个月时间，租金是 5492 元。 由于经营困 难，商户纷纷退出。XXXX经营的市场当中，实际上最后保留了 幼儿园及超市，相关的部门、街道包括教育局表示幼儿园撤掉以 后影响社会稳定，故保留下来。根据最高法院关于妥善审理涉新 冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见第六条和省高院的关 于规范涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷问题解答第五条的规定，作 为业主应当是要减免租金的。一审当中没有考虑这个因素，把剩 余的租金 13173 元判令公司支付，这是错误的。XX公司实际 应付给朱XX、王XX朱金额是 7621 元，一审要求支付 14000 多元没有事实根据和法律根据。二、关于违约金与解约违约金的问题。朱XX、王XX要求支付违约金、解约违约金没有根据。 疫情属于不可抗力是常识性的问题，最高法院和省高院相关的文 件当中也非常明确疫情是不可抗力的因素，不能预见，这导致XX公司经营情况亏损是 700 多XX。根据最高院的指导意见第二 条和省高院的解答意见的第一条规定，此属于不可抗力，XXXX 公司不应该承担解除合同的违约责任和逾期付款的违约责任。朱XX、王XX关于逾期付款违约金、解约违约金一审提出的金额 与二审诉请也不一致，是诉请增加。三、朱XX、王XX主张XX公司是不是出租人，在房屋出租给幼儿园时产权人是XXX。XX公司作为运营主体，XX公司委托XX公司进行招 商出租。有关出租的争议是两部分，一个是出售的业主委托XX公司来进行代为出租招商，第二个是自持产权房屋也是委托XX公司出租招商。所以， 当时在没有全部销售完毕的前提下， XX公司也是委托XXXX代为进行招商出租，在 2017 年 3 月份 跟幼儿园签订协议。所以不存在与幼儿园签订的租赁合同无效情 形。综上，XX公司认为朱XX、王XX上诉的事实和理由不 成立，请求予以驳回。
针对朱XX、王XX的上诉，幼儿园答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。朱XX、王XX的诉求缺乏事实和法律依 据。一、幼儿园在 2017 年的 3 月 31 日跟XX公司签订的商铺 租赁合同是合法有效的，在 2015 年的 2 月 1 日案外人杭州XX公司委托XX公司代为管理、经营出租涉诉商铺，在 2017 年 3 月份，幼儿园与XX公司签订商铺租赁合同约定租赁期限是 10 年，从 2017 年 4 月 1 日到 2027 年 3 月 31 日。 10 月 18 日朱XX、王XX与XX公司签订房屋转让合同。同 日，朱XX、王XX跟XXXX签订委托租赁经营管理合同，也就是幼儿园承租涉诉商铺在前，朱XX、王XX取得上述商铺的所有权在后，租赁 期限亦未届满，而且朱XX、王XX在一审自认在 2017 年 10 月 18 日签订杭州市房屋转让合同时有了解到幼儿园已经有承租 涉诉商铺的情况，当时幼儿园跟XX公司签订的商铺租赁合同 已经生效，并且实际在履行。根据合同法 229 条规定，只要租赁 行为合法有效，租赁物的所有权无论是否变动，均不影响租赁合 同的效力、履行。在幼儿园承租涉诉商铺期间，朱XX、王XX 取得上述商铺的所有权，以及与XX公司签订或者解除委托租 赁经营管理合同都不影响幼儿园与XX公司签订的商铺租赁 合同的效力。二、幼儿园有权依据商铺租赁合同，占有使用涉诉 商铺。朱XX、王XX向幼儿园主张支付房屋占有使用费，并腾 退房屋缺乏事实和法律依据。朱XX、王XX在二审中有增加主 张代为支付租金，属于新增加的独立的诉讼请请求，幼儿园是不 同意一并裁判。三、朱XX、王XX主张的幼儿园占有使用费和 代为支付租金是过高的。朱XX、王XX主张的占有使用费和代 为支付租金系以幼儿园与XX公司签订的商铺租赁合同中 2021 年的 11 月 18 日至 2021 年的 6 月 30 日的租金总额为据， 按照涉诉的房屋占有幼儿园承租商铺总面积的比例计算，但是该 租金总额他是有包含商铺管理费的。所以，在算实际租金的过程 中，商铺管理费是应该扣除的。涉诉商铺计算租金的方式应该是 涉诉商铺购房款占幼儿园承租商铺总购房款的比例再乘以幼儿 园承租商铺的总租金来计算的。涉诉商铺的购房款是低于幼儿园其余单个商铺的购房款的，因此，如果是按照案涉商铺的实际租 金按照面积计算会损害其他业主的利益。为此，幼儿园认为上诉 请求缺乏事实和法律依据。
XX公司上诉称：一、新冠肺炎疫情在本案中属于不可抗力，XX公司有单方解除合同的权利。(一)新冠肺炎疫情在本 案中属于不可抗力。 1、XX公司负责杭州XX商场的 整体化运营管理工作。 XX公司作为杭州市XX(以下简称商场)的经营管理公司，共接受 356 户业主的委托，负 责商铺的出租、收取及支付租金；负责商场 15000 多平方米商铺 的整体化统一招商、运营、管理等，引进商户、引导其规范化经 营、维持商场经营秩序等；XX公司对整个商场统一规划、统 一招商、统一定价、统一管理等，对整个广场的收入进行统一分 配，XX公司收取商户的租金与XX公司支付给业主的租金 并非一一对应的。2、XX公司因新冠疫情影响，经营困难， 无法继续进行商场的整体化运营管理工作。新冠疫情不仅导致XX公司招商工作停滞不前，还导致商场XXX、大通XX、XXX等商户纷纷退出经营，最终导致XX公司入不敷出、经 营困难。同时，XX公司在收到商户减免及缓交疫情期间租金 的申请后，积极与商场业主协商租金减免、缓交等事宜，并在余 杭街道的主持下，多次商讨解决租金支付问题的方案，但业主均 不同意。且业主还不断向工商、信访等部门进行投诉、寻求新闻 媒体曝光等，导致XX公司疲于处理与业主的协商、投诉等事 项，经营困难加剧。虽然案涉房产由XX公司出租原审被告(以 下简称幼儿园)并收取至 2020 年 9 月的租金，但幼儿园承租面积为 3345.8 平方米，仅占总面积的五分之一左右，朱XX、王XX商铺面积仅占商场总面积的 0.225%，幼儿园的收入不足以支撑整个市场的运营。XX公司已因疫情经营严重困难，无法对朱XX、王XX的商铺照常进行经营管理，更无法对商场进行整 体化经营管理。XX公司在一审中提交的证据 2《租金减免申 请书》、证据 6《解除合同通知书及合同解除协议》、证据 7《会议签到表及调解笔录》等，可以证明XX公司因不可抗力无法 继续经营。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫 情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、浙江省高级人民 法院《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第 1 条的规定，因疫情不能履行合同的，属于《民法总则》和《合 同法》所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。故 一审法院认定本案中疫情不构成不可抗力，明显错误。(二)XX公司有权单方解除合同。 1、如前所述，因疫情影响，导致XX公司经营严重困难，已不能照常对托管房屋经营管理，更无 法继续对商场进行整体化经营管理。2020 年初爆发的新型冠状 病毒肺炎疫情，属不可抗力，为法定免责事由，故XX公司有 权依据《委托租赁经营管理合同》第八条第 1 款的规定及《合同法》第九十四条第一款的规定，解除合同。2、XX公司于 2020 年 11 月 10 日向朱XX、王XX发送解除合同的通知，朱XX、 王XX自认 2020 年 11 月 17 日收到该通知，按照《合同法》第九十六条的规定，双方签订的《委托租赁经营管理合同》于 2020 年 11 月 17 日解除。一审法院认为XX公司无权单方解除合同， 认为XX公司发送的解除合同通知属于解约请求，属于双方一 致解除，明显错误。二、新冠肺炎疫情严重影响商场租金收入， 应当减免疫情期间(2020 年 1 月 23 日至 2020 年 5 月 17 日)的租金 5492 元。1、商户纷纷退租，导致XX公司租金收入大幅减 少。游乐园、大通XX、亲子餐厅等商户纷纷退租，导致XXXX 公司可收取的租金大幅减少，XX公司向幼儿园收取的租金与 XX公司向朱XX、王XX支付的租金并非一一对应，且存在 价格差异，该部分租金不足以支撑整个市场运营，所以XXX提出减免租金是有事实依据的。2、疫情严重影响幼儿园正常经营，导致其无法按租赁合同向XX公司支付租金。疫情期间， 商场因疫情控制需要，采取关闭市场、限制人员出行、推迟复工 等各项疫情防控措施，幼儿园也因此暂时关闭，至 2020 年 5 月 18 日才陆续恢复经营。幼儿园也因疫情经营困难，无法按租赁 合同支付租金，仅在 2020 年 7 月 向XX公司支付 2020 年 9 月 30 日前的租金，且不断有业主向商户发送律师函，要求幼儿 园暂停向XX公司支付租金。根据最高人民法院《关于依法妥 善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第 6 条第二款的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防 控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按 照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、 延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有 关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际 情况，根据公平原则变更合同”，及浙江省高级人民法院《关于 规范涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第 5 条第三 款：“因受疫情影响，继续履行合同对于一方当事人明显不公平 或者不能实现合同目的的，合同解除后，人民法院应当按照公平 原则，合理确定各方的损失承担比例”，应当免除XX公司 2020 年 1 月 23 日至 2020 年 5 月 17 日的租金 5492 元。 三、XX公司不应承担逾期付款违约金及解约违约金责任。1、疫情 属于不可抗力，XX公司免于承担法律责任。如前所述，因疫 情影响，导致XX公司经营严重困难，已不能照常对托管房屋 经营管理，更无法继续对商场进行整体化经营管理。2020 年初 爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，属不可抗力，根据《中华人民共 和国民法总则》第 180 条、《中华人民共和国合同法》第 117 条的规定，应免除XX公司全部责任。故一审法院判决XX公司支付逾期付款违约金及解约违约金，与法律相悖。2、判决XX公司支付逾期付款违约金及解约违约金无助于实际问题的 解决，也起不到化解矛盾的效果。在余杭人民法庭的调解下，XX公司已与两户业主张XX、汪XX达成调解协议，并由一审 法院制作调解书，调解书约定XX公司与业主签订的合同解除， XX公司支付业主至合同解除时的租金，后续由业主与实际承 租户直接签订租赁合同，实际承租户将租金直接支付给业主。之 后，XX公司根据一审法院调解的方案，与业主进行沟通，业 主也作积极响应，愿意根据法院的调解方案，解决与XX公司 的纠纷。然而一审法院判决XX公司支付逾期付款违约金及高 额解约违约金，明显与前述调解方案的初衷相背。在XX公司 经营困难的情况下，认定XX公司不具有单方解除权，进而判 定由XX公司支付逾期付款违约金及高额的解约违约金，这不 仅会使XX公司雪上加霜，自救无望，面临破产，更无法解决 XX公司与业主的纠纷，最终起不到化解矛盾的效果。故一审 法院判决XX公司承担逾期付款违约金及解约违约金的责任， 无事实和法律依据综上，疫情在本案中构成不可抗力，应当减免 XX公司疫情期间的租金，且XX公司拥有单方解除合同的 权利，无需承担逾期付款及解约违约责任，为维护XX公司的 合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特提起上诉，请求：
一、请求撤销杭州市余杭区人民法院作出的(2021)浙 0110 民初2865 号民事判决书第二、三、四项判决，依法改判或发回重审。
二、本案一审、二审的诉讼费由朱XX、王XX承担。
针对XX公司的上诉，朱XX、王XX答辩称：一、疫情未导致合同不能履行，XX公司不能以疫情属不可抗力为由单 方解约。虽疫情期间部分商户退租导致XX公司收益减少，但XX公司承租的部分商铺仍在经营中，且案涉商铺的实际使用 人幼儿园并未退租仍正常办学，其已向XXXX支付租金至 2020 年 9 月， 同时相较于租期，疫情时间较短，2020 年 3 月 2 日浙 江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫 生事件一级响应调整为二级响应后又于 2020 年 3 月 23 日调整为 三级响应，2020 年 4 月开始各行各业均逐步复工复产， 因此疫 情并未导致案涉房屋租赁合同目的不能实现。根据浙江省高级人 民法院民事审判第二庭关于印发《关于审理涉新冠肺炎疫情相关 商事纠纷的若干问题解答》的通知第 2 条第(2)项规定，“疫情对 合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对 一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的 … …一方当 事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持”， 因此XX公司无权单方解除合同。二、疫情对商场经营影响不 大，XX公司自身经营不善才是导致商场经营困难的主要原因， XX公司不能以疫情为由要求减免租金。1.一审庭审中XXXX 公司仅提供其与XXX、未来教育、文化科技教育、大通XX四 家商铺的解除租赁合同协议书，因此XXXX因疫情造成的损失并 不严重。 同时，疫情期间所有商场都出现过经营困难，但随着 2020 年 4 月各行各业复工复产后大部分商场都逐步走出困境。 然，XX公司至今无法使商场经营恢复正常，其将经营困难原 因全部归咎于疫情和业主，但XXXX本身经营能力差且不用心经 营，将大部分心思用于与业主斗智斗勇，各种手段各种理由使业 主放弃合法权益，才是导致商场无法走出困境的根本原因，根据 公平原则XXXX不能疫情为由要求减免租金。2.退一步讲，幼儿 园虽于 2020 年 5 月 18 日才复课，但其已向XXXX支付 2020 年 9 月之前的全部租金，且未从XX公司处减免租金。同时浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别于 2020 年 3 月 23 日 已调整为 三级响应， 因此即便减免租金也仅能减免 2020 年 1 月 23 日至 2020 年 3 月23 日期间的租金。三、XX公司存在严重逾期支 付租金的违约行为，理应承担违约责任。朱XX、王XX以实际 和预期损失为基础主张违约金，兼顾合同的履行情况、双方的过 错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则主张的逾期付 款违约金和解约违约金均应全额支持。1.逾期付款违约金：约定 的逾期付款违约金是逾期未付部分每日计取XX分之二明显过低， 朱XX、王XX考虑到XX公司的实际困难因此未向法院主张 要求提高违约金，但一审法院判决XXXX无需支付 2020 年 1 月 23 日至 2020 年 11 月 10 日期间的逾期付款违约金，显失公平。 2.解约违约金：朱XX、王XX在存在 130298.48 元预期利益损 失的情况下，仅主张 10 XX元解约违约金， 已充分考虑疫情对XX 佳居造成的影响。同样，一审法院酌情确定XXXX仅承担解约违 约金 91209 元，亦显失公平。四、化解矛盾，需要XXXX及其股 东XX公司拿出诚意而非推卸责任。XX公司是案涉商铺开发 商XX公司持股比例高达 95%的公司，且是在购买商铺时XXX利用地位优势通过补充协议的方式指定的经营公司，在经营过 程中XX公司及XX公司应当直面经营风险，严格按照《委托 租赁经营管理合同》约定履行合同义务，不应一味推卸责任要求 业主减免租金并以调解不成为由迟迟拒付租金和违约金，更不应 以资不抵债要破产“要挟”业主放弃合理权益。XXX 经营困难最终的受害者是广大业主并非XX公司，余杭街道在 此前调解过程中就一味劝业主让步减免租金同意解除合同，如今 又为XX公司出具书面情况说明并建议中院按照已调解成功 的 85 户业主模式推进调解，着实寒了广大业主们的心。朱XX、王XX作为业主代表希望XXXX和XX公司拿出销售店铺时的 积极性和主动性，按照当时为广大业主们描绘的蓝图努力招商努 力运营，拿出诚意承担责任。
针对XX公司的上诉，幼儿园发表意见如下：在疫情期间，幼儿园确实是有受到影响，延迟开学并且经营困难。当时幼儿园 有向业主申请减免租金，但是业主并没有回复，请求法庭依法审查。
二审期间，XX公司向本院提交：证据1、 民事调解书 2 份。拟证明：1、业主与XX公司签订的《委托租赁经营管理 合同》解除；2、由业主与幼儿园直接签订租赁合同；3、XXXX 公司支付业主至合同解除前的租金，幼儿园支付合同解除后的租 金，XX公司不承担解除合同的违约责任。证据 2、XXX《资产负债表》。拟证明：截止 2020 年 7 月 31 日，XXX亏损 XXX.23 元，亏损严重， 已资不抵债。证据 3、授权 委托书。拟证明：XX公司授权XX公司对当时没有销售出去 商铺代为招商引资、出租。
针对XX公司提交的证据，朱XX、王XX认为，对证据1 真实性认可，关联性不认可。对证据 2 三性均不予认可，对证 据 3 三性均有异议的。幼儿园认为，对三份证据三性均无异议。 本院认为，朱XX、王XX、幼儿园对证据 1 的真实性没有异议， 本院予以确认。证据 2、3 无法达到证明目的，本院不予采纳。
幼儿园向本院提交：证据1、商铺租赁合同补充协议。证据 2、涉诉商铺现场视频。证据 3、通知书。证据 4、XXX 快递单。拟共同证明：2021 年 11 月 1 日起，幼儿园不再承租涉诉商铺 2-12 室，并已结清该商铺的租金等费用，同日腾退涉诉商铺 2-12 室。针对幼儿园提交的证据，朱XX、王XX认为，证据 1 真实性请求法院予以确认，对该证据的合法性和关联性是不予认可的。对方没有办理腾退，关于费用也没有结清。对证据 2 真实性不能 确认，拍摄视频角度片面，合法性关联性不认可。对证据 3 通知 书形式真实性认可，朱XX、王XX收到过，但内容真实性不认 可。物流真实性不认可，没有收到的日期等信息。XX公司认为，对证据 1-4 三性均无异议。根据XX公司和幼儿园签订的 补充协议，约定双方已解除朱XX、王XX商铺的租赁关系，并 交还商铺。本院认为，XX公司认可证据 1 的真实性，本院予 以确认。朱XX、王XX对证据 3 形式真实性没有异议，本院予 以确认。朱XX、王XX对证据 2、4 的真实性有异议，本院不 予采纳。
朱XX、王XX向本院提交：证据1、案涉商铺的现有情况 的视频。拟证明：2021 年 11 月 23 日在收到幼儿园关于案涉商 铺腾退的通知后，朱XX、王XX实地查看商铺，确认幼儿园并 未完成商铺腾退。证据 2、律师函及邮寄送达物流信息。拟证明： 2021 年 11 月 25 日朱XX、王XX代理人就幼儿园腾退商铺相 关事宜发函至幼儿园，明确告知幼儿园尚未完成案涉商铺腾退， 亦未向朱XX、王XX办理商铺交接工作，更未支付 2020 年 9 月后的租金和占有使用费。
针对朱XX、王XX提交的证据，XX公司认为，对证据 1 的真实性无异议，但对关联性有异议，幼儿园已完成商铺的腾 退交付，该证据不能证明朱XX、王XX的证明目的。对证据 2 的三性有异议。幼儿园对证据 1 视频的真实性没有异议，但对于 视频的内容以及关联性有异议。对于证据 2 三性有异议，律师函 是已经收到，但对于律师函里面的内容是有异议的。本院认为， 各方对于证据 1 的真实性没有异议，本院予以确认。证据 2 无法达到证明目的，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适 用法律进行审查。”现朱XX、王XX、XX公司对于租金等 内容提起上诉，本院将围绕上诉请求进行审理。朱XX、王XX、 XX公司对于合同解除没有异议，本院予以确认。关于租金的支付，因双方均在二审中确认了合同约定应支付至解除日止的租金数额，本院结合疫情等因素，酌情确定XX公司还应支付的 租金为 14000 元。关于逾期付款违约金，因XX公司与朱XX、 王XX之间的合同对此有相关约定，故本院结合本案事实，酌情 确定至 2020 年 11 月 17 日的逾期支付违约金为 620 元，之后的违约金以 14000 元为基数，按照每日XX分之二的标准计算至实际支付之日。关于解约违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中，因双方并未约定解约违约金，故朱XX、王XX起诉要求解约违约金没有法律和合同依据， 本院不予支持。朱XX、王XX若有其他损失，可以另行主张。 关于朱XX、王XX要求幼儿园支付占有使用费和腾退房屋的上诉请求，因幼儿园与XX公司已经就案涉房屋的返还等达成协议，且XX公司已经明确不存在租金等纠纷，故朱XX、王云 洲的上述请求依据不足，原审法院未予以支持并无不当。综上， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第( 二 ) 项之规定，判决如下：
一、维持浙江省杭州市余杭区XX( 2021 ) 浙 0110 民 初 2865 号民事判决第一项；
二、撤销浙江省杭州市余杭区XX( 2021 ) 浙 0110 民 初 2865 号民事判决第二、三、 四、五项及诉讼费负担部分；
三、杭州XX公司于判决生效后十日内支付朱XX、王XX租金 14000 元；
四、杭州XX公司于判决生效后十日内支付朱XX、王XX逾期付款违约金 620 元及自 2020 年 11 月 18 日 起至上述租金付清之日止的逾期付款违约金( 以所欠租金为基数， 按每日XX分之二计算)；
五、驳回朱XX、王XX的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1385 元， 由朱XX、王XX负担 1221 元； 由XX公司负担 164 元。
二审案件受理费2484 元， 由朱XX、王XX负担 2345 元；由XX公司负担 139 元。
本判决为终审判决。
审判长 丁晔
审判员 金XX
审判员 睢晓鹏
二○ 二 二 年 四 月 十 一 日
书 记 员 刘 婧 函
