智力障碍者签订房产买卖合同效力如何

律师观点分析

导读：

朱X先天智力障碍，但有基本意思和自控能力，但未经法院认定为无民事行为能力人，朱X出售房产，监护人协助参与，其中监护人为受益人，所签房屋买卖合同效力如何？

案情介绍：

朱X和张X两夫妇，育有4个儿子，朱X、朱X、朱X、朱X。朱X一家因农村动迁，分别安置于四套房。其中朱X与父母安置于系争房屋A。朱X先天智力障碍，但有自控能力。

2000年4月张X去世后，朱家四个儿子在长辈和见证人见证下，关于系争房屋立下协议：今后兄弟三人谁负责照顾朱X，谁即有权处理系争房屋A的所有权。从2009年开始，朱X被确定为朱X的监护人，期间至2012年4月朱X去世，一直照顾朱X的生活、医疗等日常事务。朱X和朱X几乎没有关心和照料过朱X。

朱X在世时，虽然是有智力残疾，但是神智一直很清楚，思维和表达能力都可以，周边邻居可证明。2009年9月朱X提出，今后养老送终只能靠朱X了，同意将系争房屋A出售给嫂子骆X（朱X妻子）。2009年12月，通过正规中介签订房产买卖协议，并到房产交易中心办理房屋转让手续。中心工作人员亦在多次询问朱X意见，完成转让手续。

2012年7月，朱X和朱X为了处理系争房屋A的权属问题，查询系争房屋A的房产情况后得知，系争房屋A已于2009年12月12日经买卖过户至骆X名下。

朱X和朱X便主张：①朱X先天智力障碍，为无民事行为能力人，所签订的房屋买卖合同无效；②朱X是朱X的监护人，擅自处置朱X的财产，侵害了朱X的财产利益的行为无效。

朱X反驳：①朱X一直尽心照顾朱X，并未损害朱X的合法利益。而朱X和朱X与系争房屋并无利害关系，无权就系争房屋A主张权利。②朱X做为朱X的监护人，征得朱X同意的前提下，和朱X一起处分系争房屋A，既没有损害朱X权利，也没有违法相关规范。③系争房屋的买卖已支付合理对价，并已完成房屋转让手续，程序合法。

双方就此事争执不下，诉至法院。

法律解读：

本案的争议焦点是朱X与骆X的房屋买卖合同是否成立生效？根据合同法52条规定，朱X与骆X签订的买卖合同不存在导致合同无效的情形。第一，已经支付对价，并尽心照顾朱X，未侵害朱X的权益；第二，系争房屋A不存在其他利害关系人，也未侵害第三人利益；第三，系争房屋已完成过户手续，物权变更已生效。另，朱X和朱X以朱X为无民事行为能力为由，主张朱X签订的买卖合同无效并无法律依据。我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。因此，某一房屋所有权人有无民事行为能力应由人民法院认定。房屋登记机构不能凭房屋所有权人亲属的陈述或医疗证明来认定其为无（限制）民事行为能力人，应依据人民法院判决房屋所有权人为无民事行为能力人的法律文书来认定。所以不能仅凭朱X智力障碍为由，主张合同无效。综上，朱X与骆X签订的房屋买卖合同是合法有效的。