一、案件详情
1. 基本案情
2014年2月，山东**投资置业有限公司（以下简称“**公司”）与购房者张XX签订《商品房买卖合同》及补
充协议，约定张XX购买****公司开发的“******”13#住宅楼***号房屋，总价718,793元，首付228,793元，剩余490,000元通过按揭贷款支付。同日，三方（**公司、张XX、某银行烟台分行）签订《个人购房抵押（
保证）借款合同》，约定张XX向银行贷款490,000元，贷款期限20年，**公司为该笔贷款承担阶段性连带责
任保证。合同履行过程中，张XX仅偿还部分贷款本息，自2015年5月起停止还款。截至2018年8月，银行因
张XX逾期还款累计从**公司账户扣划保证金127,232.63元。**公司多次催告无果后，委托山东乾元律师事务
所时**、衣超律师提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》，并要求张XX协助办理房屋撤销备案登记及预告
登记手续。
2. 争议焦点
张XX未按约偿还银行贷款导致XX公司承担保证责任，XX公司是否有权解除合同？
合同解除后，张XX是否负有协助办理注销备案及预告登记的义务？
3. 代理策略
衣超律师团队接受委托后，结合案件事实与合同约定，制定以下策略：
合同依据：援引《补充协议》明确条款——“办理完毕所有权证书前，购房者未按贷款合同偿还贷款导致开发
商被扣划保证金的，开发商有权解除合同”，主张解除权合法有据。
证据支撑：提交《商品房买卖合同》《补充协议》《借款合同》、银行扣划凭证、还款明细等证据，证明张某
某逾期还款及XX公司承担保证责任的事实。
程序推进：因张XX下落不明，协助法院通过公告送达法律文书，确保程序合法。
二、案件总结
1. 法院判决结果
烟台****人民法院经审理认为：
案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。张XX长期未偿还贷款导致***公司被扣划保证金，符合
《补充协议》约定的解除条件，支持解除合同。
合同解除后，张XX应协助XX公司办理撤销备案登记及注销预告登记手续。
因房屋未实际交付，对XX公司“返还房屋”的诉请不予支持。
判决主文：
解除**公司与张XX签订的《商品房买卖合同》；
张XX协助**公司办理案涉房屋的合同备案登记撤销及预告登记注销手续；
案件受理费由张XX负担。
2. 案件核心启示
合同条款的重要性：补充协议中关于“逾期还款导致保证责任时开发商有权解除合同”的约定，是本案胜诉的
关键。证据链的完整性：银行扣划凭证、还款记录等客观证据，直接证明了购房者违约及开发商损失的事实。
三、律师价值
1. 专业分析与策略制定
衣超律师团队在接受委托后，迅速梳理案件事实，明确合同解除的法律依据，通过对补充协议条款的精准解读
，为**公司锁定胜诉关键点，避免因证据不足或法律适用错误导致败诉风险。
2. 高效推进程序，维护当事人权益
针对购房者下落不明的情况，律师协助法院完成公告送达，确保诉讼程序顺利进行；同时，通过庭前证据准备
和庭审辩论，清晰陈述事实与法律依据，最终促成法院支持解除合同及协助办理注销登记的诉请，为**公司挽
回经济损失并避免后续产权纠纷。
3. 风险防范建议
本案提示房地产企业：在签订商品房预售合同时，应明确约定购房者逾期还款导致开发商承担保证责任的处理
方式（如解除合同、追偿损失等），并留存相关证据，以保障自身合法权益。
