-律图

【案件详情】

2021年5月29日，原告李X、曹X与被告福建省某房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，约定购买XX公司开发的位于连江县XX某小区的商品房一套，总价XXX元。原告应于签约前支付首付款874766元，余款XXX元以银行按揭贷款方式支付。合同约定出卖人应于2023年9月30日前交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付房款(含贷款部分)并支付利息。

原告依约支付了首付款874766元，并于2021年7月12日与第三人中国XX(以下简称“XXX”)及XX公司签订《个人住房借款合同》，贷款XXX元。XXX于2021年11月17日将贷款发放至XX公司账户。原告自2021年12月17日起按月偿还贷款本息。

但XX公司至合同约定的交房日(2023年9月30日)未能交付房屋，且至起诉时房屋仍不具备交付条件。原告认为XX公司逾期交房已远超90日，构成根本违约，遂委托福建XX从福律师向福建省连江县人民法院提起诉讼。诉讼中，第三人XXX不同意解除借款合同，主张合同目的已经实现。

【我方诉讼请求】

1. 判令解除原告与XX公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议，并由XX公司办理合同备案登记注销及预告登记撤销手续;

2. 判令XX公司退还原告已付首付款874766元及利息(自2021年5月29日起按LPR计算至付清之日);

3. 判令解除原告与XXX签订的《个人住房借款合同》，并由XX公司办理贷款合同解除手续;

4. 判令XX公司退还原告已支付的贷款本息369180.96元(计算至起诉之日);

5. 判令XX公司向XXX偿还原告自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的贷款;

6. 判令XX公司承担原告因解除借款合同需向XXX支付的违约金(以合同约定及实际发生为准)。

【案件总结(代理律师视角)】

本案为典型的商品房预售合同纠纷，涉及购房合同与按揭贷款合同双重解除及款项返还问题。被告XX公司经传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席审理。

法院裁判观点：

· 原告与XX公司签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效。XX公司逾期交房已超过90日，且至今房屋不具备交付条件，构成违约，原告依约享有解除权。法院确认该合同于起诉状副本送达被告之日(2024年10月10日)解除。

· 因购房合同解除，致使《个人住房借款合同》的目的无法实现(购房目的落空)，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，原告请求解除借款合同应予支持。法院确认该合同于起诉状副本送达第三人XXX之日(2024年9月26日)解除。

· 依据上述司法解释第二十一条第二款，合同解除后，XX公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还XXX和原告。

· XX公司应向原告返还首付款874766元及自付款之日(2021年5月29日)起按年利率3.85%计算的利息;

· XX公司应向原告返还原告已偿还的按揭贷款本息(扣除罚息47.03元)共计369133.93元;

· XX公司应向XXX返还剩余贷款本金XXX.25元及相应利息(自2024年7月18日起按合同约定利率计算)。

· 原告主张的因解除借款合同产生的违约金尚未实际发生，且XXX未在本案中提出该诉求，法院不予处理。

判决结果：法院全部支持了原告的核心诉求(除违约金部分因未实际发生暂不处理外)，判令XX公司承担全部本金及利息返还义务，并直接向XXX支付剩余贷款，有效解除了原告的后续还款责任。

代理策略反思：

· 精准运用司法解释：在购房合同解除后，及时依据《商品房买卖合同司法解释》第二十条、第二十一条，同时主张解除按揭贷款合同，并要求开发商直接向银行返还剩余贷款，避免购房者“房钱两空”还要继续还贷的不利局面。

· 完整证据链条：提交购房合同、付款凭证、贷款合同、还款流水等，清晰证明违约事实及损失金额，确保法院全额支持。

· 应对银行抗辩：XXX以“贷款合同目的已实现”为由不同意解除，我方援引司法解释及合同目的已被购房合同解除所否定的事实，成功说服法院认定贷款合同目的无法实现，应一并解除。

· 主动扣除罚息：原告还款记录中存在少量罚息(47.03元)，我方主动主张该罚息系原告自身原因产生，同意从开发商应返还的贷款本息中扣除，体现了诚信诉讼，也避免对方以此为突破口反驳。

【律师价值】

· 一站式解纷：将购房合同解除、贷款合同解除、首付款返还、已还贷款返还、剩余贷款由开发商直接归还银行等多项请求合并诉讼，避免了购房者需另行起诉或长期背负债务的风险，一次性解决全部纠纷。

· 保护弱势购房者权益：开发商逾期交房、公司失联、楼盘烂尾风险高的情况下，律师通过诉讼及时解除合同、冻结债权，为当事人争取到全额返款及利息，最大限度减少损失。

· 司法解释的熟练运用：正确援引《商品房买卖合同司法解释》第二十一条，使法院判决开发商直接向银行偿还剩余贷款，当事人无需再自行还贷后再向开发商追偿，大大降低了执行风险。

· 缺席审判的应对：被告拒不到庭，律师通过扎实的证据和清晰的法律论证，使法院在被告缺席下仍作出对原告完全有利的判决。

· 诉讼成本控制：案件受理费减半收取且全部由被告负担，原告无额外经济负担。