XX公司与杨X物业服务纠纷一审民事判决书

原告昆明XX公司。

住所：昆明市XX。

组织机构代码证号：757XXXX9902-3。

委托代理人毕志荣，云南XX律师。特别授权代理。

委托代理人张X，云南XX（实习）律师。特别授权代理。

被告杨X，男，1972年2月26日出生，贵州省盘县人，公民身份登记住址：贵州省盘县XX。公民身份号码：XXX。其余信息不详。

原告昆明XX公司（以下简称：“XX公司”）诉被告杨X物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月8日受理后，依法适用普通程序，对被告杨X依法公告送达应诉材料及开庭传票后，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人毕志荣、张X到庭参加了诉讼，被告杨X经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告XX公司诉称，2004年8月6日，原告与昆明市XX公司就昆明市理XX前期物业管理相关事宜签订《前期物业管理委托合同》，2005年，原业主贾X购买了位于昆明市理XX区48栋2单XX房屋并于2004年12月31日办理了交房手续。随后，原业主贾X与原告签订《前期物业管理服务协议》，2005年6月3日，原业主贾X将上述房屋出让给被告，双方签订了房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移手续。随后原业主与被告在原告处办理了物业管理客户变更手续，由被告继续履行《前期物业管理服务协议》。此后，被告一直居住于上述房屋并定期缴纳物业管理费，但自2011年1月1日起，被告无故拖欠物业管理费，截止2013年12月31日，被告共拖欠原告物业管理费4781元、二次加压费180元、垃圾清理费180元，合计5081元。依据《前期物业管理服务协议》约定若被告未按约缴纳相关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日3‰承担违约金，故被告应承担2011年1月1日至2013年12月31日的违约金4705元。故原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告2011年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费4781元、二次加压费180元、垃圾清运费币180元，总计5081元；2、被告支付原告违约金4705元；3、被告承担本案诉讼费。

被告杨X未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。

原告提出下列证据，以证实其主张：

一、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理协议》、原业主贾X领钥匙通知、原业主贾X交房程序表、贾X与杨X身份证（复印件）、贾X与杨X签订的房屋买卖合同、物业管理公司与杨X签订的《前期物业管理协议》、贾X与杨X填写的物业管理客户变更登记表各一份。欲证明，被告系房屋业主，原、被告之间签订了《前期物业管理协议》，被告每年应缴纳的物业管理费。

二、物业服务收费备案通知书一份。欲证明，原告收取物业费用具有合法依据。

三、物业服务费发票存根一份。欲证明，被告最后一次缴纳物业管理服务费的时间和拖欠物业管理服务费的事实。

四、催费通知单两份。欲证明，原告对被告欠缴物业管理费进行催告的事实及具体欠费数额。

被告杨X未向本院提交证据材料。

本院认为，原告XX公司提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四，因被告杨X未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证的权利。原告XX公司提交的前述证据，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认。

综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：

2004年8月6日，原告与昆明市XX公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定昆明市XX公司委托原告对理XX区进行物业服务管理，委托管理期限为两年。2005年2月19日，案外人贾X作为理XX区48栋2单元602号业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对案外人贾X的前述房屋提供物业管理服务。

另查明，被告杨X于2005年6月13日与理XX区48栋2单元602号原业主贾X签订房屋买卖合同，由杨X向贾X购买前述房屋。随后，被告杨X与原告签订了《前期物业管理协议》，约定原告对前述房屋提供物业管理服务。该房屋建筑面积为159.4平方米，物业管理费按建筑面积每月0.8元每平米计算，二次加压费为每户每月5元，垃圾清运费为每户每月5元。物业管理费每年缴纳一次，首期费用在通知业主收房之日止计收，次年此日期缴纳下一年物业管理费。业主未按期缴纳物业管理费的，原告有权要求业主从逾期之日起每日按3‰标准缴纳违约金。被告与贾X在原告处办理了物业管理客户变更登记手续，其中记载转证时间为2005年6月13日。后被告杨X向原告缴纳了截止至2010年12月31日止的物业管理费。现原告以被告欠交2011年至2013年度的物业管理费4781元、二次加压费180元，垃圾清运费180元为由将被告诉至本院。

本院认为：根据庭审查明的案件事实，被告杨X现系昆明市西山区理XX区48栋2单元602号房屋的业主，原告与被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，原告作为物业服务的提供者也实际开展了相关物业服务至今，小区业主也享受着物业管理的服务，原告与被告间存在事实上的物业服务合同关系，被告杨X在从前任业主购买房屋并办理了物业管理客户变更登记手续后应向原告履行支付物业管理费的义务。关于被告应缴纳费用的具体金额，因被告2011年1月1日至2013年12月31日未缴纳物业管理费，物业管理费根据合同约定为每平米0.8元，故被告应缴纳2011年至2013年度的物业管理费为159.4平方米×0.8元×12个月×3年=4590.72元。关于原告主张2013年度物业管理费增加为每平米0.9元，但未向本院提交证据加以证明，本院对此不予支持。根据原、被告之间的约定，二次加压费及垃圾清运费按每户每月5元，故被告应缴纳2011年至2013年度的二次加压费、垃圾清运费均应为180元。至于原告主张的违约金，因原、被告之间签订的前期物业管理服务协议中约定为从逾期之日起按每日3‰计算，首期费用在通知业主收房之日止，次年此日期缴纳下一年度物业管理费。在本案中，被告杨X与原业主在原告处办理了物业管理客户变更登记手续，该手续中记载的转证时间2005年6月13日可视为合同约定的通知收房日期，故每年6月13日被告应缴纳下一年度物业管理费，即2011年物业管理费违约金应以1530.24元为本金，自2010年6月13日起每日按3‰标准计算；2012年物业管理费违约金应以1530.24元为本金，自2011年6月13日起每日按3‰标准计算；2013年物业管理费违约金应以1530.24元为本金，自2012年6月13日起每日按3‰标准计算。前述三年违约金合计已起过原告主张的违约金4705元，原告主张违约为4705元系其对自身权利的处分，且不违反法律的禁止性规定及合同约定，本院对该部分诉讼请求予以支持。被告杨X经公告送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，可以依法缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二项之规定，判决如下：

一、被告杨X于判决生效后十日内一次性支付原告昆明XX公司物业管理费4590.72元、二次加压费180元、垃圾清运费180元，以上合计4950.72元；

二、被告杨X于判决生效后十日内一次性支付原告昆明XX公司违约金4705元；

三、驳回原告昆明XX公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元（此款原告已预交），由被告杨X承担（执行前款时一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。

审　判　长　　罗　玮

代理审判员　　周XX

代理审判员　　周XX

书　记　员　　邵XX