赵X与张X签订房屋买卖合同，购买了位于衡水市桃城区的某处房产。双方约定，由开发商直接为赵X办理房产证。此后，赵X与开发商签订了选房认购书，开发商于2018年向赵X交付了房屋，赵X自此合法占有并使用该房屋。
然而，2023年1月，开发商在赵X完全不知情的情况下，擅自将该房产登记在自己名下，并抵押给银行。2024年，因开发商未能履行对银行的债务，银行向法院申请拍卖该房产。赵X自认为已付清全部房款、实际居住多年，合法权益受到严重侵害，遂向法院提起诉讼。
一审结果：物权期待权不敌抵押权，赵X面临房屋被拍卖
一审法院依据该院其他生效判决，认定银行依法享有抵押权，该权利优先于赵X的“物权期待权”，赵X不能对抗银行的抵押权。赵X不服，决定上诉。
耿正义律师核心观点：售后抵押，银行未尽审慎义务
耿正义律师在接受上诉委托后，迅速抓住案件关键争议点：开发商在出售商品房后，又将同一房屋抵押给银行——即典型的“售后抵押”情形。
他指出，根据相关法律规定，银行在办理抵押时，应当对抵押物的权属状况及占有使用情况进行现场核查。本案中，案涉房屋自2018年9月起一直由赵X合法占有使用，银行在2023年1月办理抵押时，显然未依法进行必要的现场调查，存在故意或重大过失。
耿正义律师强调：如果一审判决成立，实际上等于“鼓励开发商从事售后抵押、实现一房二卖”，这将严重破坏诚信的市场交易秩序。开发商恶意抵押的后果、银行未尽审慎义务的过失，最终却由无辜的购房人赵X承担，显然有失公平。
